Faut-il investir à l’île Maurice ?

Faut-il investir à l’île Maurice ? Si c’est la question que vous vous posez, cet article est fait pour vous. Cette île située dans l’ouest de l’océan Indien est souvent considérée comme un véritable paradis sur Terre avec ses plages de rêves et son lagon turquoise. Maurice a réussi une performance économique remarquable, passant d’un pays en voie de développement au statut de pays nouvellement industrialisé. Le pays a opéré des changements structuraux déterminants au cours de ces 30 dernières années afin de s’adapter aux conditions d’une économie moderne. D’une économie agricole, le pays a procédé avec succès à la diversification de sa base économique en développant le secteur textile, le tourisme et les services financiers.

Découvrez les différents régimes d’investissements immobilier sur cette île de l’océan Indien ainsi que les raisons qui pourraient vous pousser à le faire. Toutefois, nous vous apportons une nuance comparative avec l’investissement en France pour votre patrimoine. Visionnez aussi notre conférence offerte pour en apprendre davantage sur l’investissement immobilier.

Cet article a été rédigé avec soin et attention pour fournir des informations précises et utiles. Cependant, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller juridique avant de prendre des décisions d’investissement importantes.

Pourquoi faut-il investir à l’île Maurice ?

Stabilité politique et économique

L’île Maurice est l’un des pays les plus stables politiquement et économiquement dans l’océan Indien. Depuis son indépendance en 1968, l’île a construit une solide réputation en matière de gouvernance, ce qui en fait une destination sûre pour les investisseurs étrangers : 

• Un système politique stable. Maurice a maintenu une démocratie parlementaire stable depuis son indépendance, avec des élections régulières et une transition pacifique des pouvoirs. Cette stabilité est essentielle pour les investisseurs. Elle garantit un climat de confiance, sans risque de changements soudains ou d’instabilité politique.
• Une économie en croissance constante. L’économie mauricienne est l’une des plus prospères et diversifiées de la région. Historiquement basée sur la production de sucre, elle a su évoluer vers des secteurs comme le tourisme, les services financiers et les technologies de l’information. Cette diversification économique protège l’île des chocs économiques mondiaux, en offrant un environnement économique stable et résilient.
• Un cadre juridique inspiré des modèles français et britannique. Le système juridique de Maurice est un mélange des traditions françaises et britanniques, garantissant aux investisseurs une sécurité juridique conforme aux normes internationales. Les lois en matière d’investissement et de propriété offrent des garanties solides, tant pour les droits de propriété que pour la résolution des litiges. Cela rassure les investisseurs étrangers sur la protection de leurs actifs. 90 % du code napoléonien est appliqué, ce qui garantit une sécurité juridique très similaire à la France.

Cette combinaison de stabilité politique et économique fait de l’île Maurice un environnement propice à l’investissement immobilier à long terme.

Rendement locatif intéressant

Le marché immobilier mauricien offre des opportunités de rendement locatif particulièrement intéressantes, notamment dans le secteur des résidences de luxe. Avec l’afflux d’expatriés et de touristes, l’île connaît une forte demande locative, en particulier dans les régions côtières prisées comme Grand Baie, Tamarin ou encore Rivière Noire. En effet, Maurice attire de nombreux expatriés, particulièrement des Européens et des Sud-Africains, qui cherchent à louer des propriétés de luxe, souvent situées près des plages ou dans des complexes résidentiels sécurisés. De plus, l’île est une destination touristique majeure, avec un afflux constant de visiteurs tout au long de l’année. Cette demande régulière soutient le marché locatif et permet de garantir des taux d’occupation élevés.

Le rendement locatif brut dans les zones balnéaires et touristiques de Maurice varie entre 4 % et 5 % net. Ces rendements sont compétitifs par rapport à d’autres destinations de l’océan Indien ou d’Europe, en particulier lorsque l’on considère l’absence de certaines charges fiscales et la relative stabilité des prix immobiliers. Toutefois, c’est nettement inférieur au rendement possible en France métropolitaine.

L’expansion des projets immobiliers haut de gamme sur l’île, comme les villas en bord de mer, les résidences avec services et les complexes hôteliers, ouvre de nouvelles opportunités pour les investisseurs. Ces projets attirent une clientèle internationale, à la recherche de locations saisonnières ou à long terme.

Ainsi, investir dans l’immobilier à Maurice, et notamment dans les résidences de luxe, représente une opportunité de percevoir des revenus locatifs attractifs. Mais l’investissement ne sera pas accessible pour toutes les bourses.

Fiscalité avantageuse

L’un des principaux attraits de l’île Maurice pour les investisseurs étrangers réside dans son régime fiscal exceptionnellement favorable. Le gouvernement mauricien a mis en place un cadre fiscal qui encourage les investissements étrangers, en particulier dans le secteur immobilier.

Convention de non-double imposition 

La convention fiscale entre la France et l’île Maurice permet aux investisseurs français de ne pas être imposés deux fois sur leurs revenus. Cela signifie que les revenus générés à Maurice ne seront pas à nouveau taxés en France. Cela représente un avantage significatif pour les investisseurs cherchant à optimiser leur rentabilité. Pensez à consulter un avocat fiscaliste avant de vous lancer.

Impôt sur le revenu plafonné à 15 % 

Comparé à la France, où les tranches d’imposition sur le revenu peuvent grimper jusqu’à 45 %, l’île Maurice offre un taux unique et bas de 15 % sur les revenus. Cette imposition plafonnée permet aux investisseurs de conserver une plus grande part de leurs revenus, qu’ils proviennent de leur activité professionnelle ou de leurs investissements. Les règles pouvant vite évoluer, pensez toujours à demander la confirmation d’un expert-comptable si vous décidiez d’acheter sur l’île Maurice.

Absence de taxe sur les plus-values 

Contrairement à de nombreux pays où les portefeuilles d’investissements sont lourdement taxés, l’île Maurice n’impose aucune fiscalité sur les plus-values des investissements financiers et immobiliers. Cela permet de maximiser les bénéfices sans craindre une taxation excessive.

Absence de taxes foncières et d’habitation

Le régime mauricien ne prévoit pas de taxe foncière ni d’habitation. Seule une taxe gouvernementale à hauteur de 5 % est à régler, ainsi qu’entre 0,5 % et 1,5 % de frais de notaire.

Quels sont les différents régimes pour investir à l’île Maurice ?

Dans le but de dynamiser sa croissance économique et d’encourager les investissements immobiliers étrangers, l’île Maurice a mis en place des dispositifs spécifiques. Ainsi, en tant qu’investisseur français, vous pouvez investir via l’un des régimes suivants.

IRS, RES et PDS

L’Integrated Resort Scheme (IRS), le Real Estate Scheme (RES) et le Property Development Scheme (PDS) sont des programmes conçus pour faciliter l’acquisition de logements à l’île Maurice par les non-citoyens. Ces trois régimes permettent le développement et la vente de logements pour les étrangers. Ces dispositifs vous permettent d’acquérir des villas ou des appartements de luxe au sein de propriétés résidentielles. Celles-ci sont également disponibles en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), à l’instar de ce qui se pratique en France. Les villas sont généralement dotées d’équipements haut de gamme réservés à tous les résidents. Ils proposent aussi des services communs comme une conciergerie ou du gardiennage.

Ces régimes favorisent ainsi le développement et l’achat de villas résidentielles haut de gamme à l’île Maurice par des investisseurs étrangers. Notez qu’il s’agit des régimes le plus utilisés par les investisseurs étrangers pour acheter un bien immobilier à Maurice. Le PDS remplace les dispositifs IRS et RES depuis 2016.

Le R+2

Aussi mis en place en 2016, le régime R+2 permet à tout investisseur étranger d’acheter un appartement, en pleine propriété, au sein d’un immeuble composé d’au moins deux étages. Le prix du bien doit être au minimum de 6 000 000 MUR.

Avec ce régime, il est possible d’obtenir un titre de séjour de 6 mois, à condition que le prix du bien soit supérieur à 375 000 $US. Ce dispositif donne également le droit de mettre en location le bien immobilier acheté afin de percevoir des revenus locatifs, non imposables en France.

Le SCS

Le SCS (Smart City Scheme) a été lancé en 2015 par le gouvernement mauricien. Ce dispositif a pour but de créer de nouveaux espaces urbains respectueux de l’environnement, alliant résidentiel, bureau, médical, commercial, divertissement, sport et éducation. Les investisseurs étrangers peuvent acquérir des villas, maisons, appartements, duplex et terrains au sein de propriétés résidentielles construites, mais aussi des espaces de bureaux. 

L’obtention d’un permis de résident en investissant dans l’immobilier sur l’île Maurice

Si le prix du bien immobilier dépasse 375 000 $US, vous obtenez alors automatiquement le permis de résidence permanente, tout comme votre conjoint et les membres de votre foyer fiscal. Ce permis est valable tant que vous possédez un bien immobilier sur l’île et se transmet de propriétaire en propriétaire. 

Faut-il investir à l’Ile Maurice ou en France ?

Même si les avantages fiscaux représentent un attrait significatif pour les investisseurs français à Maurice, la rentabilité nette est significativement inférieure. Dans plusieurs régions et grandes villes de l’hexagone, il est facile d’atteindre les 10 % de rendement tout en bénéficiant d’optimisations pour la fiscalité. Alors même si les plages paradisiaques vous attirent, il est préférable d’investir d’abord en France avant de vous tourner vers l’île Maurice. Ce pays s’adresse plutôt aux profils en quête de diversification immobilière.

Vous pouvez penser à investir dans les immeubles de rapport. Divisés en plusieurs lots ou appartements, vous serez le seul propriétaire, et donc l’unique bailleur de l’ensemble des locataires. Pour un prix d’achat souvent très compétitif, les bénéfices que vous pouvez dégager sont augmentés. Les économies d’échelle vous permettront d’améliorer votre rendement locatif. 

Pensez aussi à l’effet levier dont vous pouvez profiter en investissant en France. Cette notion financière consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement, et donc accroître son capital à long terme. Cette technique d’autofinancement peut véritablement booster votre rentabilité. L’effet de levier du crédit permet de vous créer un patrimoine avec l’argent de la banque. Sur Maurice, vous ne pourrez obtenir un crédit que pour 40 % à 60 % du prix du bien. Et en plus, si les taux bancaires augmentent, votre emprunt aussi, car les taux y sont variables à l’inverse de ce que nous connaissons en France.

Dans le cas de notre fondateur Baptise, il a acheté plusieurs immeubles de rapport sans apport financier. La banque a financé l’intégralité du projet. Ce sont les loyers qui paient le crédit et lui laissent un bénéfice confortable chaque mois.

Prenons l’exemple d’un immeuble qu’il a acheté pour 177 000€ travaux compris avec 3 appartements et un local commercial : 

• 829€ par mois de crédit.
• Il rapporte en moyenne 2 300€ par mois de loyers.
• Une fois toutes les charges déduites, c’est un bien qui rapporte +1200€ nets chaque mois !

Comment me lancer ?

En quelques années, notre fondateur Baptiste est passé de 0 à 36 lots immobiliers. Il vous enseigne dans cette vidéo gratuite comment générer jusqu’à un salaire sur un seul projet immobilier. Cliquez ici pour la voir gratuitement maintenant.