Vous cherchez un moyen d’investir dans l’immobilier collectif ? Vous ne savez pas quels sont les avantages d’un investissement immobilier collectif ni même comment cela fonctionne ? Cet article peut vous aider à y voir plus clair, mais il ne se substitue PAS à un conseil personnalisé d’un professionnel financier ou fiscal, vous devez considérer les informations présentées ici comme étant à titre indicatif et non exhaustives. Avant toute opération immobilière concrète et avant de passer à l’action, vous devez toujours consulter un expert-comptable ou tout autre professionnel qualifié qui vous conseillera et vous aidera à valider et à optimiser votre opération.
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L’investissement immobilier collectif simplifié avec la SCPI
Connue également sous le terme de « pierre-papier », la SCPI est une forme d’investissement immobilier collectif. Dans le cadre d’une Société Civile de Placement Immobilier, les investisseurs ont l’opportunité de se positionner sur des parts de biens immobiliers. Concrètement, une SCPI est composée d’associés, chacun détenant un nombre défini de parts, contribuant ainsi collectivement à un ensemble immobilier diversifié.
Les SCPI se déclinent en plusieurs catégories, chacune répondant à des objectifs d’investissement distincts :
- Les SCPI de rendement, souvent des immeubles à usage commercial, visent une rentabilité supérieure à celle de l’immobilier d’habitation, avec une focalisation sur la génération de revenus réguliers.
- Les SCPI de capitalisation ont pour but la valorisation du capital sur le long terme, offrant une perspective de plus-value lors de la revente des parts.
- Les SCPI fiscales, pour l’immobilier résidentiel, permettent de bénéficier de dispositifs de défiscalisation tels que les lois Pinel ou Malraux, avec des réductions d’impôts applicables dès l’année de souscription.
Ces différentes catégories s’adressent à divers profils d’investisseurs, permettant une mutualisation des investissements immobiliers et, dans certains cas, une rentabilité plus attractive que l’immobilier en direct. L’attrait de l’investissement en SCPI réside également dans sa facilité d’accès à des leviers financiers comme le crédit ou le démembrement.
Les avantages de la SCPI
Pas de gestion
L’un des atouts majeurs des SCPI réside dans la délégation totale de la gestion immobilière à une société de gestion professionnelle. Cette dernière s’occupe de toutes les étapes, depuis la stratégie d’investissement jusqu’au versement des revenus locatifs aux associés.
Les investisseurs se déchargent ainsi des contraintes liées à la gestion des biens immobiliers, tout en bénéficiant d’un suivi rigoureux et d’une expertise pointue.
Moins de risques immobiliers
La diversification des SCPI offre une protection contre les risques spécifiques liés à un bien en particulier. En investissant dans plusieurs immeubles situés dans des zones géographiques variées, vous bénéficiez ainsi une meilleure résistance face aux aléas du marché immobilier.
De plus, la mutualisation des risques est renforcée lorsque les investisseurs souscrivent à plusieurs SCPI, diversifiant ainsi leurs placements.
Mise de départ moins importante
Les SCPI offrent une accessibilité à l’investissement immobilier à partir d’une mise de fonds réduite. En fonction du prix et du minimum de souscription fixé par la SCPI, les marchands de biens peuvent commencer à investir avec des montants abordables.
De plus, pour accroître leur capacité d’investissement, certains épargnants ont la possibilité de recourir à l’emprunt bancaire. Cette stratégie leur permet d’optimiser et de diversifier leurs investissements, tout en préservant leur capacité financière.
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Comment choisir ses SCPI ?
Comment bien choisir une SCPI ? Vous devez d’abord vous attacher au patrimoine immobilier qui la compose. Pour cela, de nombreuses questions sont à se poser :
- Quels biens possèdent-elles ?
- Quand ont-elles été créées ?
- Quelles sont leurs thématiques d’investissement ?
- Quelle est la qualité des biens, notamment leur respect des dernières normes environnementales ?
- Quels sont leurs taux d’occupation ?
Ensuite, pour profiter d’un meilleur investissement collectif, pensez à la diversification. Plus vous dispatcherez vos placements sur plusieurs SCPI avec des thématiques différentes et issues de plusieurs sociétés de gestion, plus l’opération sera rentable et moins risquée.
Enfin, vous pouvez rencontrer les autres investisseurs de la SCPI pour vous assurer de mener à bien votre investissement collectif.
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L’investissement immobilier collectif avec l’OPCI
L’OPCI est un produit de placement immobilier géré par une société de gestion de portefeuilles agréée par l’A.M.F (Autorité des Marchés Financiers). En effet, la société de gestion doit déposer un dossier conforme à l’instruction AMF n° 2011-23 comportant les informations essentielles de l’OPCI qui ne pourra être commercialisé qu’après obtention de l’agrément. L’OPCI grand public est un fonds composé au minimum de 60 % d’actifs immobiliers.
Cet investissement immobilier collectif est un produit de rendement à recommander sur le long terme, la détention minimum de 8 ans est fortement conseillée. L’intérêt pour le souscripteur provient de la perception de revenus.
L’investissement dans un OPCI est comparable au système de l’Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières. En effet, l’OPCI émet et rachète des actions ou parts à la demande de l’investisseur basé sur la valeur liquidative. Ainsi, les investisseurs peuvent souscrire à des parts ou des actions, immobilières ou financières, par le biais d’un contrat d’assurance-vie ou d’un compte titre ordinaire.
L’encadrement de l’OPCI
La société de gestion qui gère l’OPCI possède un devoir de transparence envers les actionnaires ou les porteurs de parts. C’est pourquoi les OPCI sont encadrés par divers acteurs qui interviennent afin de sécuriser leur gestion. En effet, en plus d’être sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers, différents organes entourent un OPCI :
- La société de gestion
- Le dépositaire
- Les experts externes en évaluation immobilière
- Le commissaire aux comptes
Les investisseurs qui souhaitent effectuer des placements « pierre papier » peuvent s’adresser à des assureurs, des banquiers ou des conseillers en patrimoine.
L’OPCI détient une partie des actifs en liquidité (5 % minimum) afin de pouvoir racheter des actions lorsque l’épargnant en fait la demande auprès de son conseiller financier avant le terme initialement prévu.
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Les différentes formes d’OPCI
Les OPCI font partie des investissements « pierre papier ». Comme les SCPI, ils ne sont pas cotés en Bourse.
Il existe 2 formes d’OPCI :
- Les Sociétés à Prépondérance Immobilière à Capital Variable. Ces structures émettent des actions non cotées en fonction de la demande de souscription. Les SPPICAV acquièrent des parts de foncières cotées (SIIC), des parts de sociétés non cotées (pour au moins 51 % de l’actif de l’OPCI), des immeubles. Les actionnaires/épargnants peuvent s’exprimer sur la gestion de la société lors des assemblées générales. La transparence fiscale prévaut et les dividendes perçus par les associés sont assujettis à la fiscalité des revenus des capitaux mobiliers.
- Les Fonds de Placement Immobilier. Ce type d’OPCI émet des parts de sociétés non cotées possédant majoritairement des actifs immobiliers et des immeubles physiques (murs commerciaux, entrepôts, résidences de services…). Les investisseurs ne disposent pas des droits dont jouissent les associés d’une SPPICAV. La gestion du portefeuille est confiée à un gérant agréé par l’AMF. La fiscalité des revenus perçus est celle des revenus fonciers.
Selon l’Autorité des Marchés Financiers, il existe 3 types d’OPCI :
- Les OPCI destinés au Grand Public
- Les OPCI à règles de fonctionnement allégées sans effet de levier accessible à partir de 10 000 €
- Les OPCI à règles de fonctionnement allégées avec effet de levier accessible, destinées aux investisseurs qualifiés
La caractéristique commune aux SPPICAV et FPI repose sur la part de liquidités. L’OPCI devra est composée d’au moins 10 % de liquidités. Les OPCI sont tenus d’organiser la liquidité des titres selon des modalités qui leur sont propres.
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Comment investir dans un OPCI ?
L’OPCI est un fonds d’investissement « ouvert », c’est-à-dire qu’il émet et rachète ses actions/parts à la demande de l’investisseur à tout moment, à court inconnu, et sur la base de la valeur liquidative établie après la date de centralisation des demandes.
Les demandes de souscription sont augmentées d’une commission de souscription acquise à l’OPCI et, le cas échéant, d’une commission de souscription non acquise à l’OPCI telles que mentionnées lors de la souscription.
Cependant, la société de gestion peut, dans certaines circonstances, suspendre les souscriptions d’actions/parts de l’OPCI, selon des conditions objectives définies dans le prospectus, notamment en cas d’atteinte d’un montant maximum d’actif ou de nombre d’actions/parts émises.
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Quels sont les avantages d’un OPCI pour investir collectivement dans l’immobilier ?
Rendement correct
Les OPCI proposent en moyenne une performance satisfaisante oscillant depuis 2010 entre 3 et 10 % par an. Bien sûr, il existe une réelle disparité entre les différents fonds et il faut avant tout apprécier leurs performances au regard du niveau de risque.
Mise de départ peu élevée
L’autre point avantageux de l’OPCI réside dans son faible ticket d’entrée. Pour l’immobilier en nom propre, votre investissement tient à la nécessité de mobiliser des capitaux importants pour commencer à investir, bien que le recours possible au crédit immobilier facilite la procédure.
Avec les OPCI, le ticket d’entrée minimum peut varier entre 100 et 1000 euros selon les fonds. Il s’agit donc d’une solution de placement ouverte à la plupart des épargnants.
Diversification des fonds
L’OPCI propose un niveau de diversification en principe supérieur aux autres solutions d’investissement en pierre papier. La diversification d’un OPCI peut alors permettre de l’envisager comme une solution d’investissement collective intéressante et rentable.
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