Avez-vous pour projet d’investir dans l’immobilier locatif pour avoir des revenus supplémentaires ou vous bâtir un patrimoine ? C’est une excellente idée. Mais le problème, c’est que vous n’êtes pas en mesure de mettre des fonds propres sur la table. Alors, vous vous demandez si vous pouvez tout de même faire un investissement locatif sans apport. Oui, vous le pouvez effectivement ! Il existe en effet de multiples dispositifs grâce auxquels vous pouvez faire l’acquisition d’un immobilier locatif sans apport personnel. Cependant, pour trouver une banque désireuse de vous accompagner dans la réalisation de votre projet. Vous aurez l’obligation d’élaborer un dossier solide, dont la viabilité ne ferait aucun doute. Nous allons vous présenter dans cet article les étapes à suivre pour réaliser un investissement locatif sans apport.

Elaborer un projet solide sur le plan financier pour faire un investissement locatif sans apport

Lorsque vous établissez votre budget, c’est votre aptitude à financer l’acquisition du logement qui définit votre capacité d’apport. C’est en fonction de celle-ci que vous aurez accès à des conditions de prêt plus ou moins avantageuses. L’organisme financier que vous consultez pour contracter un crédit sera en effet soucieux de savoir si vous disposez d’une capacité d’apport personnel suffisante.

Dans le même temps, il n’est pas rare que ceux désireux de se constituer un patrimoine ne disposent que de peu d’économies. Il est même fréquent qu’ils n’en disposent pas du tout et veulent réaliser un investissement locatif sans apport. Autrement dit, nombreux sont ceux qui veulent se lancer dans la création de patrimoines tout en ayant une faible capacité d’apport. Heureusement, il est tout à fait possible, même dans cette situation, de se lancer dans une opération immobilière. Car le financement de l’investissement locatif est en grande partie assuré par les revenus locatifs qu’on en tire. Pour financer votre investissement, vous pouvez ainsi vous adresser à un organisme prêteur afin de contracter un crédit sans apport. Les banques s’intéressent ici plus au côté fiscal de l’investissement, de même qu’aux revenus potentiels qu’il pourra générer.

À noter cependant que les institutions prêteuses sont de moins en moins enthousiastes à l’idée de financer un investissement locatif sans apport. Pour en convaincre une, vous devrez donc faire preuve de persévérance. Surtout, il vous faudra déjà élaborer et soumettre à son appréciation un projet solide et viable. C’est la meilleure façon d’asseoir votre crédibilité. Comment donc vous y prendre pour faire un investissement locatif sans apport ?

Du dossier que vous soumettrez, doit transparaître votre ferme détermination à aller au bout de votre projet. Mais, vous devez également et même prioritairement montrer que vous avez bien étudié le projet. Il vous faudra faire preuve de rigueur en démontrant que vous êtes parfaitement au courant de l’ensemble des frais en jeu. Il s’agira notamment d’énoncer avec grande précision les frais d’assurance, les taxes ou encore les charges diverses à prendre en considération.

Vous devrez établir une relation claire entre les coûts que vous devrez supporter et les loyers que vous percevrez. Il sera question à ce niveau de calculer le ratio entre l’investissement et le rendement espéré.

Vous devrez également prouver à l’organisme financier que vous êtes nanti d’une capacité d’épargne conséquente. Par capacité d’épargne, entendez l’effort d’épargne que vous êtes apte à réaliser chaque mois. Ne commettez surtout pas l’erreur de la surestimer. Faites preuve d’honnêteté. Gardez à l’esprit que c’est votre capacité à mettre de l’argent de côté sur une base régulière qui est évaluée ici pour réussir un investissement locatif sans apport.

Vous devez faire un choix minutieux du bien immobilier

Pour réussir votre investissement immobilier, vous devez donc dans un premier temps bien le préparer. Ce point est encore plus essentiel lorsque vous envisagez un investissement locatif sans apport. En effet, vous n’aurez pas seulement à considérer dans ce cas les objectifs personnels que vous vous êtes fixés. Il vous faudra aussi fournir des arguments convaincants à l’organisme à laquelle vous vous adresserez pour obtenir un crédit.

Une fois que vous avez élaboré un cadre budgétaire raisonnable et réaliste, vous devez respecter tous les principes d’un bon placement immobilier. Le premier de ces principes est de bien sélectionner le logement et sa localisation. Renseignez vous sur les 10 villes où investir.

Puisqu’il est question de faire un investissement immobilier sans apport personnel, vous devez orienter votre choix vers des logements de superficies modestes. Mais attention tout de même à ne pas, ce faisant, ignorer d’autres aspects tout aussi primordiaux à savoir :

  • la qualité du logement ;
  • la localisation de ce dernier.

Soyez conscient que les appartements de petites surfaces tels que les studios sont plus exposés aux risques de « turn-over ». Vous feriez donc mieux de réaliser un investissement locatif sans apport dans les résidences de services. Comme par exemple acheter un logement étudiant. En procédant ainsi, vous aurez plus de certitudes concernant la mentalité de votre investissement.

En ce qui concerne la localisation du bien, ne la choisissez surtout pas au hasard. Ne mettez pas le manque de ressources financières en avant pour ne pas y accorder l’importance qu’il faut. Pourquoi acheter dans une région dont la croissance démographique ou la demande en location est en berne ? Vous vous tirerez une balle dans le pied ! En effet, un logement vacant sur la majeure partie de l’année signifierait peu de revenus locatifs engrangés. En conséquence, vous trouverez toutes les peines du monde à faire face à vos échéances de crédit. N’oubliez pas non plus qu’étant donné que vous ne possédez pas une capacité d’apport personnel, vous ne seriez pas en mesure de supporter les périodes sans locataire.

Les meilleurs endroits pour réaliser un investissement locatif sans apport apparaissent donc comme étant des villes sûres telles que les villes qui entourent des agglomérations comme Toulouse, Bordeaux, Lyon ou encore Nantes.

Séduction du banquier et obtention du prêt adéquat pour faire un investissement locatif sans apport

La constitution d’un projet solide, réalisable et pérenne sur les plans financier et qualitatif constitue une condition à l’obtention d’un prêt sans apport. C’est ce qui vous permettra dans un premier temps déjà d’être positivement accueilli par l’organisme prêteur. Dans un second temps, celui-ci passera au crible votre capacité d’emprunt pour acheter un investissement locatif sans apport.

En faisant une comparaison entre vos revenus globaux et vos dépenses, l’organisme prêteur sera à même d’évaluer votre taux d’endettement. Que ce soit avec apport ou sans apport, les banques se contentent généralement d’un taux d’endettement inférieur ou égal à 33 % des revenus. Au-delà de cette barre, elles craignent que le candidat à l’emprunt ne se retrouve dans une situation de surendettement, et donc dans l’incapacité de faire face sereinement au remboursement de ses dettes. Il faut par ailleurs savoir que dans l’étude de votre capacité d’emprunt, la banque à laquelle vous vous adresserez aura à cœur de vérifier votre « reste à vivre ».

Lorsque vous pouvez prouver que vous disposez depuis plusieurs années de revenus stables vous partez avec un avantage certain. Au contraire, les demandeurs qui doivent eux-mêmes déjà s’acquitter d’un loyer mensuel et ne sont pas propriétaires de leur résidence principale sont lourdement handicapés.

En étudiant votre dossier d’emprunt, le prêteur se donnera pour objectif d’évaluer le niveau de risque qu’il prendrait s’il devait répondre favorablement à votre requête de réaliser un investissement locatif sans apport. Outre la prise en compte de votre capacité d’emprunt et de votre « reste à vivre », voici les autres éléments sur lesquels il s’attardera particulièrement :

  • la durée du prêt que vous sollicitez ;
  • vos relevés de banque.

Il faut savoir que le banquier prendra plus de risque à vous consentir un prêt sur une longue période. Quant à vos relevés bancaires, ils lui serviront à avoir une idée précise des mouvements ayant cours sur vos comptes. C’est donc le lieu de rappeler à quel point votre capacité d’épargne sera déterminante pour faire un investissement locatif sans apport.

Contracter des prêts aidés pour financer votre investissement locatif sans apport

Il existe des dispositifs qui sont tout à fait propices à un investissement locatif sans apport. De plus, plusieurs types de prêts connus sous l’appellation de « prêts aidés » ont été mis en place pour vous permettre de réaliser un investissement locatif sans apport. Ils visent donc à contracter avec moins de difficulté un crédit. Il s’agit de :

  • le PTZ+ ;
  • prêt employeur ;
  • le prêt épargne-logement ; 
  • prêt relais.

Avec le crédit 110 %, il vous sera même possible de faire face à l’ensemble de l’opération d’investissement, les frais de notaire inclus. 

De quelle autre façon faire un investissement locatif sans apport? Vous pouvez choisir le rachat de prêt hypothécaire. En rachetant le premier prêt immobilier et en insérant dans le contrat le montant du crédit immobilier nouvellement obtenu. De cette façon, l’emprunteur pourra prendre une garantie hypothécaire unique sur son bien immobilier principal. Cela lui permet de couvrir le financement de son investissement locatif. Le rachat de crédit hypothécaire permet à un investissement sans apport de contracter un crédit remboursable en une mensualité unique. Aussi bien les simples particuliers désireux d’investir dans l’immobilier locatif. Ainsi que les professionnels du secteur peuvent souscrire à un rachat de crédit hypothécaire. Pour le faire, ils n’auront qu’à se rapprocher d’un organisme de crédit dédié au financement hypothécaire. Dans le cadre d’un emprunt sur rachat de prêt hypothécaire, les durées de remboursement sont en principe plus longues.

Les taux d’emprunt ont une forte incidence sur l’imposition de votre investissement

Les taux d’emprunt sont à un niveau très avantageux. Concrètement, il est possible de faire un prêt sur 10 ans à moins de 1 %. De même, vous trouverez des prêteurs disposés à vous accorder un crédit sur 15 ans à un taux moyen de 1,15 %. Vous conviendrez que ce sont là des taux incroyables ! Pour mémoire, il y a à peine quinze ans, les taux pratiqués sur les mêmes durées tournaient autour de 5,5 %. 

C’est donc le moment plus que jamais de vous lancer dans un investissement locatif sans apport. Cependant, vous devez rester vigilant pour ne pas être victime de ce qu’il convient d’appeler un « retour de bâton » ! Expliquons-nous.

Il est communément admis qu’opter pour le taux d’emprunt le moins élevé est la bonne attitude à adopter au sujet d’un emprunt immobilier l’achat de sa résidence principale. En revanche, cette assertion n’est pas tout à fait justifiée dans le cas d’un investissement locatif sans apport. Il ne faut pas oublier que les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles de vos revenus locatifs. Il faut également retenir qu’après déduction de ces intérêts et des charges des loyers, le reste sera imposable. En effet, il sera comptabilisé dans ces revenus globaux. Ainsi, il sera imposé à votre tranche marginale de fiscalité à laquelle s’ajouteront les prélèvements sociaux. Ces derniers qui regroupent notamment la CSG et la CRDS sont présentement fixés à 17,2 %.

En d’autres termes, si vous souhaitez un taux d’emprunt très bas, vous risquez dans l’autre sens de payer plus d’impôts ! C’est que, puisque vous auriez à vous acquitter d’intérêts peu élevés, votre résultat de loyer serait positif et donc imposable. Vous conviendrez donc qu’il n’est pas si avantageux que cela n’y paraît de mettre de l’apport dans un investissement locatif. Vous feriez mieux de contracter un emprunt couvrant le montant de l’opération dans sa totalité, donc avec un taux d’intérêt plus élevé. Dans tous les cas, les intérêts dont il faudra vous acquitter seront insuffisants pour être déduits. 

Il est tout à fait envisageable de faire un investissement locatif sans apport même lorsque vous ne disposez pas d’apport. Cependant, vous devez préparer et présenter à l’organisme prêteur un projet réaliste. D’une grande solidité tant sur le plan financier que dans le domaine qualitatif. Un tel projet, lorsque mis en œuvre, s’autofinancera, car il vous permettra d’engranger de substantiels revenus locatifs. Dès que vous en aurez terminé avec le remboursement de votre emprunt et l’amortissement de l’opération, vous disposerez de revenus supplémentaires. La tâche la plus délicate consistera à fournir des informations suffisamment convaincantes à l’organisme prêteur. Pour construire un dossier en béton, n’hésitez pas à engager les services d’un courtier en prêt bancaire.

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Comments to: Investissement locatif sans apport : 5 conseils
  • 30 août 2020

    Bonjour,

    Super article mais celui de boursarama qui est plus récent semble dire que ce soit plus compliqué maintenant… https://rebrand.ly/boursorama-/immobilier-l-apport-personnel

    Reply
    • 30 août 2020

      Merci pour ton retour 🙂
      Il est encore possible d’emprunter sans apport mais je vous conseille d’avoir une réserve financière avant d’investir

      Reply
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