Vous souhaitez devenir un vendeur de biens immobiliers, mais êtes perdu face aux nombreuses informations concernant ce métier ? Vous êtes au bon endroit !
Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur la profession de marchands de biens. Ce métier permet d’acquérir et de revendre des logements et immeubles de rapport. Rejoignez notre présentation offerte pour en découvrir davantage.
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Définition du métier de vendeur de biens immobiliers
Un vendeur de biens immobiliers, appelé plus communément marchand de biens, est une personne dont l’activité professionnelle consiste à acheter et à vendre des biens immobiliers. Cela concerne des biens comme immeubles, maisons, fonds de commerce, logements ou parts de sociétés immobilières type SCI.
Le marchand de biens se distingue de l’agent immobilier. En effet, il est le propriétaire du bien qu’il vend ou revend, alors qu’un agent immobilier n’est qu’un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur d’un bien immobilier.
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Le statut d’un vendeur de biens immobiliers
Le vendeur de biens immobiliers est considéré comme un commerçant. En effet, cette activité professionnelle est réputée comme étant liée à la vente. Le marchand de biens est donc tenu de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) afin d’établir des comptes annuels. Pour déterminer si une personne peut être qualifiée de marchand de biens, deux critères principaux sont à retenir.
L’exercice habituel
La nature habituelle des opérations d’achat et de revente est déterminée en fonction du nombre, du rythme, de la nature et de l’ampleur des transactions. La notion d’habitude peut résulter de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même transaction ou de l’activité passée/présente du marchand.
La jurisprudence du Conseil d’État considère que l’achat d’un immeuble pour le revendre ne constitue pas l’habituel. Cependant, l’achat d’un bâtiment pour le diviser et le revendre en plusieurs appartements donne le statut de marchand de biens au vendeur. De même, celui qui achète et vend six appartements en deux ans est considéré comme marchand de biens.
L’optique spéculative
Ce critère est évalué selon le temps écoulé entre les achats et les reventes des biens immobiliers, le montant des bénéfices et la situation géographique. L’intention spéculative doit être déterminée à la date d’acquisition des biens immobiliers et non à la date de leur cession. En effet, l’intention de revendre un bien révèle la volonté de réaliser un profit spécifique. Lorsque l’intention n’existe pas, la transaction conserve un caractère civil.
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La réglementation du métier de vendeur de biens immobiliers
La profession de vendeur de biens immobiliers n’est pas une activité réglementée par une loi spécifique. C’est un commerçant qui, habituellement, achète des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre, ou qui souscrit des actions ou parts de ces sociétés en vue de les revendre. Le marchand de biens est donc tenu par des obligations légales liées à son statut de commerçant.
Depuis une réforme intervenue en matière de TVA immobilière, les obligations fiscales spécifiques auxquelles le vendeur de biens immobiliers était contraint ont été supprimées et le régime favorable des « achats reventes » ne lui est plus spécifiquement réservé.
L’assurance responsabilité civile professionnelle
Comme tout professionnel, le marchand de biens doit être assuré en responsabilité civile professionnelle. Cela le prémunit des fautes commises dans l’exercice de son activité.
L’assurance responsabilité civile décennale
Lorsqu’il revend un immeuble qu’il a rénové, le vendeur de biens immobiliers doit répondre de la solidité de l’ouvrage suite aux travaux effectués, et ce, pendant un délai de dix ans suivant la rénovation. Le marchand de biens, comme tout constructeur ou rénovateur professionnel, est tenu de souscrire une assurance en responsabilité civile décennale.
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Le statut et le régime fiscal du vendeur de biens immobiliers
Concernant le statut juridique du marchand de biens, c’est un commerçant. Il sera donc soumis aux obligations qui pèsent sur tous les commerçants : l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), la tenue des comptes annuels, la souscription à une assurance civile professionnelle, la mise en jeu de la garantie des vices cachés, etc.
Le régime fiscal de la plus-value va différer selon la structure retenue pour le statut de marchand de biens :
- Dans le cas d’une entreprise individuelle sans option à l’IS, contrairement aux particuliers imposés au taux forfaitaire de 19 % pour la revente de biens ne constituant pas leur résidence principale, l’imposition se fera dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- En cas de société commerciale, cette dernière supportera l’impôt à hauteur de 15 % pour un montant n’excédant pas 32 500 € et 25 % au-delà.
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Le salaire d’un vendeur de biens immobiliers
Le salaire d’un vendeur de biens immobiliers dépend de plusieurs facteurs comme :
- La localisation géographique
- La taille et la dynamique du marché immobilier local
- L’expérience et l’habileté du marchand de biens
- Les spécificités de chaque transaction
Il est donc difficile de déterminer un salaire pour cette profession. En tant quе créateur de votre entreprise immobilière professionnelle, il est essentiel de comprendre que votre rémunération dépendra des opérations quе vous mènerez.
Le statut de marchand de biens nе vous offrе pas la possibilité de percevoir des revenus fixes. Cependant, vous toucherez une commission sur chaquе transaction réalisée. Cette commission est généralement un pourcentage du prix de vente du bien immobilier. Ainsi, plus le prix de vente est élevé, plus la commission est importante. La fourchette des salaires des vendeurs de biens immobiliers se situe entre 5 000 et 15 000 euros par mois. Cependant, ces chiffres sont très variables et peuvent être beaucoup plus élevés pour les marchands de biens qui réalisent de grosses transactions ou qui opèrent sur des marchés très dynamiques. Il n’y a pas de limites dans les rémunérations. Certains vendeurs de biens immobiliers peuvent encaisser plusieurs millions d’euros chaque année.
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La formation d’un vendeur de biens immobiliers
La profession de marchand de biens n’est pas règlementée et ne nécessite ni diplôme, ni qualification professionnelle. Vous serez considéré comme vendeur de biens immobiliers si :
- Vous achetez un immeuble avec une intention spéculative, dans le but de réaliser une plus-value, et non de le conserver pour votre propre usage.
- Vous achetez et revendez des biens immobiliers de manière habituelle.
- L’achat suivi d’une revente porte sur un ou des immeubles, terrains, fonds de commerce ou parts sociales de société immobilière.
Même si la formation n’est pas obligatoire, il est intéressant d’avoir des connaissances dans tous les domaines liés à l’achat et la revente immobilière : fiscalité, banque, urbanisme, travaux, architecture… En effet, vous devrez être en mesure d’estimer le coût et le temps des travaux pour ne pas nuire à la rentabilité de votre projet. Vous pouvez donc avoir intérêt à participer à des cursus de formation théoriques et techniques sur toutes ces matières.
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Les compétences requises pour être vendeur de biens immobiliers
Devenir marchand de biens ne consiste pas seulement à employer toutes ses compétences immobilières acquises. C’est aussi assumer un nouveau statut avec ses droits et ses obligations.
Une bonne connaissance du marché immobilier et des lois immobilières est indispensable pour réussir dans ce domaine. En еffеt, l’activité de vendeur de biens immobiliers implique une grande variété de tâches. Il faudra faire de la prospection de biens, étudier des plans d’urbanisme, négocier des contrats et gérer des travaux de rénovation. C’еst un métier qui exige une grande polyvalence, une excellente capacité d’analyse et un sens aigu des affaires.
Généralement, ce sont des personnes ayant une grande expérience dans le secteur de l’immobilier, la gestion de patrimoine ou la finance qui se tournent vers cette profession. Cependant, rien n’empêche une personne motivée et curieuse à se lancer dans cette activité. Les formations strategie-immobilier.fr s’avèrent être un bon moyen de se préparer à cе nouvеau statut professionnel. Ces formations vous permettront d’acquérir les connaissances nécessaires pour la création d’une société immobilière.
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Les qualités recherchées chez un vendeur de biens immobiliers
Au-delà des connaissances théoriques et techniques, les qualités propres d’un vendeur de biens immobiliers sont tout aussi importantes. Ainsi, pour devenir marchand de biens, voici une liste non exhaustive :
- Le vendeur de biens immobiliers doit être sociable. Grâce à ses qualités relationnelles, il pourra nouer les relations qui lui permettront de trouver les meilleurs biens dans lesquels investir, mais aussi les professionnels du BTP qui lui permettront de les rénover.
- Le marchand de biens doit être créatif pour être en mesure de transformer chaque bien immobilier tout en maîtrisant le budget travaux.
- Réactif, le vendeur en biens immobiliers devra être le premier à se positionner sur un investissement pour espérer l’emporter.
- Une certaine aisance commerciale est indispensable. Dans la prospection, cette qualité sera bienvenue pour trouver de nouveaux biens. Le marchand de biens doit être à l’aise avec la communication, la négociation et avoir une force de conviction.
- Le vendeur de biens immobiliers doit se révéler fin stratège financier. La maîtrise des enjeux financiers sera également un point clé. Cela lui permettra d’acheter au meilleur prix et d’estimer correctement le montant des travaux à effectuer, sans quoi il pourrait rapidement mettre fin à son activité.
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