Transformer une maison en immeuble de rapport

De nos jours, beaucoup de personnes se lancent dans l’immobilier afin d’effectuer un investissement. Pour cela, certaines personnes désirent vendre leur maison ou bien la mettre en location. Mais dans certains cas, pour les personnes possédant une maison d’une très grande surface, ils décident plutôt de transformer une maison en immeuble de rapport. On voit cet investissement se faire de plus en plus. Il est donc logique de nous intéresser de près à cette solution pour valoriser son bien immobilier.

Qu’est-ce que réellement un immeuble de rapport ? En quoi cet investissement est-il intéressant ? Quelles sont les étapes à effectuer ? Nous allons dans cet article répondre à ces questions. Visionnez aussi notre conférence offerte pour vous lancer dans l’investissement immobilier.

Cet article a été rédigé avec soin et attention pour fournir des informations précises et utiles. Cependant, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller juridique avant de prendre des décisions d’investissement importantes.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un bien immobilier composé de plusieurs appartements dans le but de les mettre en location. Cela permet donc de percevoir plusieurs loyers d’un coup. On parle généralement de mono propriété. C’est un seul investisseur qui possède tous les biens en location étant donné qu’il a seulement divisé son bien immobilier en plusieurs logements habitables.

Le fait de se diriger vers un immeuble de rapport nous poussera ainsi à faire un investissement. Les frais engendrés dans la séparation de notre maison en plusieurs logements seront assurément élevés. On parle en fait en général de centaines de milliers d’euros. Même si cet investissement peut nous faire peur, c’est un placement à long terme qui nous garantira une rentabilité locative élevée.

Quelles sont les étapes pour transformer une maison en immeuble de rapport ?

D’abord, il faut bien nous renseigner sur la faisabilité de ce projet. En effet, avant de nous lancer réellement, nous devrons peut-être obtenir certaines autorisations ainsi qu’avoir connaissance des différentes lois concernant ce type de travaux. Même si nous sommes propriétaires de la maison, nous ne pouvons pas faire tous les travaux que nous voulons sans nous renseigner au préalable. 

Par exemple, dans certaines régions, une réglementation s’impose sur le fait de transformer une maison en immeuble de rapport. Pour cela, il nous faudra nous renseigner auprès de notre mairie, ou bien prendre contact avec l’Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPIC), dans le but de nous informer sur la possibilité de nous lancer dans ce type de travaux, et de pouvoir, si réglementation il y a, d’obtenir les autorisations nécessaires pour commencer les travaux.

Lorsque nous transformons une maison en immeuble de rapport, nous aurons probablement le besoin d’augmenter la surface de notre bien immobilier. Pour cela, il est indispensable d’obtenir un permis de construire ou bien d’obtenir une déclaration préalable de travaux. Pour cela aussi, il nous faudra nous adresser à notre mairie.

Si nous devons effectuer une modification sur l’extérieur de notre bien immobilier, par exemple changer les fenêtres, le toit, ou bien de devoir effectuer une ouverture dans le mur de notre maison ou autre, il nous faudra consulter le Plan Local d’ Urbanisme (PLU), afin de connaître les potentielles règles particulières concernant ce genre de travaux.

Lorsque nous effectuons des travaux de transformation d’une maison en immeuble de rapport, nous pouvons agir sur la solidité même de notre bien immobilier. Et cela est un point très important puisqu’un arrêté peut freiner notre démarche. Il s’agit de l’arrêté Péril. Cet arrêté remet en cause la solidité d’un bien immobilier, lorsque le bien en question présente un danger pour ses habitants. Par ailleurs, même si nous devons faire face à cet arrêté, il nous est possible de continuer notre projet. Nous pourrons alors faire les travaux nécessaires à la solidification de notre bien immobilier pour ensuite continuer sur les travaux de séparation de notre maison en plusieurs logements.

Quels sont les travaux nécessaires lors de la transformation d’une maison en immeuble de rapport ?

Une fois les démarches effectuées pour le lancement de notre projet, il nous faudra connaître les travaux essentiels à mettre en œuvre pour que les logements répondent aux normes et soit de bonne qualité. Il y a en effet certaines normes et caractéristiques à respecter lorsque nous désirons transformer notre maison en plusieurs logements. Nous allons donc voir quelques caractéristiques à connaître pour la réalisation des travaux.

Les normes à respecter pour transformer une maison en immeuble de rapport

Parmi les caractéristiques, chaque logement doit être équipé d’un raccordement au réseau électrique ainsi qu’au réseau d’assainissement des eaux usées. Chaque appartement doit aussi disposer d’une alimentation en eau potable. La surface de celui-ci doit comprendre au minimum une surface de 14 m² ainsi qu’un volume de 33 m³. Chaque logement doit être équipé de sanitaire avec un WC, un lavabo ainsi qu’une douche ou bien une baignoire. Cet appartement doit aussi être équipé d’un système de chauffage fonctionnel.

Concernant la cuisine, celle-ci doit être équipée d’un évier et d’un espace permettant d’installer un appareil de cuisson. Et bien sûr, côté confort, chaque logement doit comporter un séjour avec au moins une fenêtre permettant de recevoir de l’air ainsi que de la lumière naturelle. En ayant connaissance de toutes ces normes, nous pourrons donc effectuer les travaux en étant sûr que nous ne rencontrerons pas de problèmes juridiques.

Les prérequis d’un appartement en location

Créer des appartements à louer à partir d’une maison requiert de respecter de nombreuses réglementations.
Pour prendre part au marché locatif, un appartement doit impérativement :

• Avoir une sonnette, une boîte aux lettres et une porte d’entrée sécurisée par logement.
• Disposer de compteurs (gaz, eau, électricité) distincts des autres lots, avec la possibilité de couper l’eau ou le disjoncteur individuel en cas de problème.
• Mesurer une surface au sol minimum de 14 m² par appartement.
• Disposer d’un réseau d’eaux sanitaires en propre, c’est-à-dire avec WC, salle de bains et cuisine ou kitchenette à l’intérieur du logement.
• Être équipé d’un système de chauffage individuel ou collectif.
• Avoir au moins une fenêtre par lot, même en souplex.
• Prévoir 3 prises électriques au minimum par chambre.

L’aménagement des logements

Après avoir vu les différentes normes que nous devons respecter, nous devons étudier aussi l’aspect pratique pour chaque logement. Il nous faudra notamment nous intéresser de près à l’aménagement que nous effectuerons. En effet, après la séparation physique de notre maison en plusieurs logements, nous pourrons commencer à effectuer les travaux dans chaque logement. Le but est de pouvoir offrir aux personnes un logement bien agencé. Pour cela que nous faut-il faire ?

On peut tout d’abord parler des équipements indispensables à installer dans chaque appartement pour transformer une maison en immeuble de rapport. L’une des premières choses à installer ce sont les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. En effet, chaque locataire doit avoir accès à sa propre consommation d’énergie. Nous allons d’ailleurs nous intéresser à ces installations.

Installation des compteurs électriques

Comme nous l’avons évoqué plus haut, chaque appartement doit posséder son propre compteur électrique. Pour l’installation de celui-ci, il sera nécessaire de réaliser une étude et donc de faire appel à un professionnel. Si l’installation est possible, il nous faut tout de même recevoir une autorisation ainsi qu’un certificat CONSUEL. Dans ce cas-là, si toutes nos démarches se concrétisent, nous aurons seulement à faire installer en plus les compteurs. 

Toutefois, si le bien immobilier est très ancien et que l’électricité n’est pas aux normes, nous pourrons voir nos demandes refusées. ll nous faudra donc effectuer le remplacement entier de l’ancien circuit électrique afin de pouvoir rajouter les autres circuits électriques de chaque logement. Faire une étude approfondie de notre bien immobilier au niveau électrique avant de nous lancer dans ce projet se révèle indispensable.

Installation de l’alimentation et l’évacuation des eaux

Les circuits d’eaux aussi sont un point important à analyser lorsque nous désirons effectuer ce projet. Comme nous l’avons évoqué plus haut, chaque appartement doit avoir son alimentation et son évacuation d’eau. Ces travaux ne sont pas extrêmement compliqués à réaliser. Mais ils peuvent demander certains efforts pour transformer une maison en immeuble de rapport.

Concernant l’alimentation d’eau, il nous suffit de repérer l’arrivée d’eau principale, et ainsi de se raccorder dessus pour l’alimentation en eau de chaque appartement. Pour l’eau chaude, il sera possible d’installer un chauffe-eau dans chaque appartement pour que ceux-ci soient équipés d’une arrivée en eau chaude essentielle pour la salle de bains, mais en réalité pour le circuit d’eau en général.

Concernant l’évacuation des eaux usées, il faudra trouver le point de chute pour chaque évacuation en formant une pente pour la facilité d’évacuation. Il est possible de se raccorder à des évacuations déjà existantes, ou en créer de nouvelles que nous raccorderons bien-sûr à la canalisation principale d’évacuation. À noter qu’il est préférable que chaque appartement ait son évacuation. 

Également, il n’est pas conseillé de faire passer les évacuations d’un logement vers un autre logement. Mais plutôt de faire un système d’évacuation propre à chaque appartement qui passe par le sol pour aller directement dans la canalisation principale d’évacuation des eaux.

Installation des compteurs de gaz

Comme pour les compteurs d’électricité et d’eau, chaque logement doit bénéficier de son propre compteur de gaz. Pour cela, nous devrons bien sûr faire appel à un professionnel qui sera en mesure de nous dire si l’installation du gaz peut être modifiée afin d’alimenter les différents appartements en gaz, et ainsi de pouvoir installer un compteur de gaz pour chaque appartement.

Là aussi, il suffira de repérer l’arrivée générale du gaz, de se raccorder dessus pour alimenter chaque appartement. Il nous faut aussi pouvoir installer l’évacuation de gaz, et donc pour cela avoir un espace permettant la sortie de gaz à l’air libre. Par exemple, installer le système sur l’extérieur afin que notre ballon puisse être à l’air libre avec moins de risques.

L’ITE (isolation thermique extérieure) pour améliorer son DPE 

L’interdiction de mise en location des passoires thermiques nécessite aussi des travaux d’isolation pour créer des appartements. Nous pouvons profiter de nombreuses subventions pour effectuer une rénovation thermique à prix réduit. Pour modifier la façade extérieure et pour ajouter de nouvelles portes d’entrée, nous pourrons bénéficier d’aides de l’État en profitant de ces travaux pour refaire l’isolation extérieure ou rectifier des ponts thermiques.  

La création d’une extension pour faciliter la transformation de la maison en appartements

Si nous possédons la maison et le terrain adjacent, nous pourrions avoir envie d’y aménager plusieurs logements. Si le plan des pièces existantes ne se prête pas à notre projet, il faut envisager la création d’une extension sur l’un des côtés. Il existe de nombreuses possibilités économiques, comme les extensions en bois. Cela permet d’ajouter un petit appartement à notre maison, avec une entrée indépendante donnant sur le jardin. Une partie des charges d’entretien de la maison sera ainsi couverte par le loyer, sans que notre intimité en pâtisse.

Maintenant que nous avons analysé les caractéristiques et travaux à effectuer pour le projet de transformer une maison en immeuble de rapport, nous pouvons nous concentrer à présent sur les avantages qu’offre ce projet.

Les avantages de la transformation d’une maison en immeuble de rapport

Son prix

Il est possible que nous soyons déjà propriétaires de cette maison, ce qui nous offre un prix d’achat à 0 euro. Cela nous fera donc dépenser seulement dans les travaux à effectuer dans la transformation de notre maison en plusieurs logements. Cela nous offre ainsi sûrement un budget plus large pour les travaux.

Par contre, si nous devons acheter pour transformer une maison en immeuble de rapport, nous pourrions peut-être avoir peur de l’investissement à effectuer. Mais il faut savoir que le fait d’acheter un bloc entier est moins cher que d’acheter plusieurs appartements séparés. Étant donné que nous achetons un bien d’une grande superficie, nous pouvons même essayer de négocier le prix d’achat.

Son loyer

Lorsqu’on parle d’appartements à louer, on parle également du loyer à percevoir. Et dans ce projet, nous recevrons en loyer bien plus important que si nous louons seulement la maison. En effet, le fait de diviser notre maison en plusieurs appartements va nous permettre de louer plusieurs espaces habitables et donc de percevoir plusieurs loyers intéressants. Si nous faisons le calcul de tous les loyers perçus, nous nous rendrons vite compte que nous gagnerons davantage qui si nous louons la maison telle quelle.

Sa gestion

La gestion d’un immeuble de rapport est beaucoup plus simple qu’une co-propriété par exemple, ou bien que de posséder des appartements dans plusieurs quartiers différents. En effet, le propriétaire sera le seul décisionnaire des travaux à effectuer pour les appartements. 

De plus, tous les locataires étant dans le même endroit, il est plus facile pour le propriétaire de gérer les différents problèmes qui peuvent survenir. Pareil pour la gestion des impayés. Pour chacun des travaux et pour chaque dossier, un seul intermédiaire à contacter. Cela permet la facilité de la gestion de chaque dossier. Que ce soit pour la banque, pour le notaire ou autre, le fait d’avoir affaire à une seule personne facilite l’avancée du dossier et augmente la confiance dans la gestion de ce dossier.

Son aménagement

Le fait de transformer une maison en immeuble de rapport permet également d’aménager celle-ci. Bien sûr, comme nous l’avons vu, il nous faut tout de même obéir à certaines normes. Mais concernant l’aspect esthétique, nous sommes seuls décideurs des travaux, notamment sur la partie extérieure de cet immeuble. Cela facilite donc la réalisation des travaux au lieu d’avoir à demander à d’autres propriétaires leur consentement.

Conclusion

Vous connaissez maintenant les étapes pour transformer une maison en immeuble de rapport et les pièges à éviter. Pensez-vous que l’immeuble de rapport est un projet immobilier rentable ?

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