Devenir marchand de biens [Astuces et conseils]

Devenir marchand de biens est une profession qui fait rêver plus d’un pour l’aspect investisseur et le décuplement d’une somme versée au départ. Il concerne l’achat d’immeubles, de maisons, de terrains ou de fonds de commerce que vous allez ensuite valoriser pour le revendre à un tarif plus élevé.

Comment exercer ce métier ? Est-ce que cette activité nécessite d’avoir un diplôme ? Peut-on devenir investisseur immobilier ? Quelles sont les démarches administratives ? Voici toutes les étapes et les astuces à connaître avant vous lancez dans ce projet professionnel. 

Description d’une profession qui fait rêver

La mission du marchand de biens est d’apporter une plus-value à l’achat d’un bien immobilier. Cependant, à ne pas confondre avec le métier d’agent immobilier, qui au contraire, est un prestataire qui va mettre en avant les biens de l’acquéreur pour inciter à la vente. Le marchand de bien, quant à lui, est le propriétaire des lieux dont le but est de réaliser des marges. Votre rôle est d’acquérir des immeubles en ayant préalablement évalué les coûts et les travaux à prévoir. Une mauvaise estimation est égale à une chute financière de votre projet. Avoir la fibre commerciale est l’atout majeur pour exceller dans ce domaine. Puis, votre métier sera principalement axé sur l’achat d’un bien déjà construit pour ensuite le revendre et le répéter inlassablement afin de multiplier votre chiffre d’affaires. 

Quel profil pour devenir marchand de biens ?

Quiconque peut devenir marchand de biens. Bien que cette profession n’exige aucun diplôme et aucune qualification professionnelle, cela demande cependant d’avoir une certaine qualité en tant que commerçant. Même si une attestation n’est pas obligatoire, ce projet vous astreint à posséder des connaissances sur le marché de l’immobilier en ajoutant quelques notions de fiscalités ainsi qu’en droit (particulièrement en droit d’urbanisme) et de construction si vous souhaitez mener votre projet à long terme. 

Quelle formation pour devenir marchand de biens ?

Bien que des connaissances soient nécessaires pour exercer ce métier, aucun diplôme en particulier ne vous est demandé. Aucune formation n’est donc obligatoire pour devenir marchand de biens. Cependant, vos chances d’être engagé seront plus grandes si vous disposez de ces divers diplômes : 

• un BTS Professions Immobilières
• une licence professionnelle métiers de l’immobilier
• une licence professionnelle activités juridiques avec spécialité métiers du droit de l’immobilier
• l’ESI, l’Ecole Supérieure de l’Immobilier

Ces différentes formations sont particulièrement appréciées et témoignent de vos connaissances et de votre expertise dans les domaines du droit, de l’immobilier, de l’urbanisme et du commercial. Pour devenir marchand de biens, avoir la fibre commerciale est en effet le petit plus qui vous aidera probablement à dépasser vos concurrents. Pour devenir marchand de biens, il est important de s’informer sur les ficelles du métier, en découvrant progressivement comment fonctionne ce métier, et en restant continuellement alerté des actualités immobilières. Formez-vous sur les bases théoriques du métier de marchant de biens, et n’hésitez pas à consulter beaucoup d’articles et de blogs parlant des astuces propres au métier. Les centres d’intérêts des marchands de biens doivent graviter autour de 5 principaux actes : les connaissances dans l’immobilier, convaincre et communiquer, enquêter et découvrir, aimer être au contact des gens et avoir la fibre commerciale.

Comment faire des bénéfices et quel salaire ?

Acheter un bien, mais à quel prix ?

Pour devenir marchand de biens, il faut savoir bien visualiser ce qu’on achète pour négocier le meilleur tarif. Il faut calculer ce que l’opération va vous générer à la fin. Par exemple, si une maison est vendue 200 000 euros, un talent de négociateur est la base pour la rentabilité. Or, vous devez chercher les failles et convaincre le vendeur de baisser son prix au vu de certains défauts et des améliorations à prévoir. Dans ces cas-là, vous pouvez descendre le prix à 170 000 euros. Vous avez alors gagné 30 000 euros.

Ensuite, par exemple, vous avez évalué la possibilité d’en faire deux lots et d’engendrer ainsi un montant total de 340 000 euros. Les frais totaux se révèlent monter à 80 000 euros environ. Puis après, pour calculer votre marge, il vous suffit d’utiliser la formule suivante qu’est : exemple : 340 000 euros (vente) – 170 000 euros (achat) – 80 000 euros (frais), qui vous donneront une plus-value de 90 000 euros.

Devenir marchand de biens : La plus-value est votre salaire

Devenir marchand de biens ne vous apporte pas un salaire fixe mais une plus-value obtenue lors de la revente du bien. Quand on démarre, on investit beaucoup sans trop rien percevoir, mais cela est payant au fil du temps en ayant toutes les clés en main. Vous êtes le seul à pouvoir glorifier vos revenus et pour cela, vous devez jouer votre meilleure carte. 

La complexité d’un salaire stable

Parler du salaire d’un marchand de biens est assez complexe en raison de la nature même du métier : la rémunération d’un marchand de biens dépend en effet du prix du bien vendu ainsi que des travaux réalisés pour finaliser la vente. Comme pour un investisseur immobilier, un marchand de biens ne peut savoir ce qu’il gagnera à l’avance. Il ne peut donc prévoir un salaire fixe, puisque ses revenus sont tout sauf stables. Totalement responsable de son propre salaire, le marchand de biens peut parfois avoir eu plusieurs occasions et donc avoir fait plusieurs transactions, comme il peut aussi n’en avoir fait aucune.

Des revenus instables

De plus, ce n’est pas parce qu’il aura plus de transactions que le marchand de biens aura un salaire plus important. Il se peut qu’en un mois, par exemple, le marchand de biens fasse 3 transactions mais gagne moins bien que le mois précédent, où il n’avait fait qu’une seule transaction, si les trois transactions sont moins importantes en raison d’un prix inférieur des biens vendus. Lorsque vous vous lancez dans ce métier, il est recommandé d’avoir de l’argent de côté afin d’avoir de quoi survivre en attendant de trouver un bien intéressant, et en attendant d’ensuite commencer et terminer les travaux avant d’espérer vendre le bien. 

Des frais notaires réduits

Les notaires sont indispensables pour boucler un projet immobilier. L’honoraire du notaire, le règlement des formalités et des frais divers, la taxe de publicité foncière, est ce qui constitue le dossier et qui va tourner autour de 0,715 % du prix de l’acquisition hors taxe. Le taux est plus élevé pour un logement ancien qui varie autour d’un taux de 7 à 8 % environ. Devenir un marchand de biens, c’est aussi bénéficier d’un abaissement des honoraires du notaire dont le pourcentage diverge selon le montant de l’achat. Plus le montant est conséquent, et plus le pourcentage de taxation sera réduit.

Qu’en est-il de l’application de la TVA ?

Devenir marchand de biens, c’est profiter d’un régime spécifique pour la TVA qui s’applique uniquement sur le montant de la marge obtenue. Un exemple, vous vendez votre bien 250 000 euros que vous avez acquis au préalable à 200 000 euros, et donc, vous allez verser une TVA sur votre bénéfice de 50 000 euros. Toutefois, le taux de TVA peut varier selon certaines opérations et le mieux est de faire appel aux services d’un professionnel. À savoir également que le marchand de biens à l’engagement de revendre à l’échéance de cinq ans maximum. Si cela n’est pas respecté, le commerçant se verra alors retirer quelques avantages et devra payer certaines sanctions.

Avoir un apport est-il nécessaire pour devenir marchand de biens ?

C’est souvent le point d’interrogation qui intrigue ceux et celles qui souhaitent devenir marchand de biens. Mais lorsqu’on possède une épargne, cela est une garantie pour le banquier, surtout lorsque vous investissez pour la première fois dans l’objectif de revendre. Souvent, les banquiers demandent environ 15 à 25 % de l’achat. Néanmoins, vous avez la possibilité de faire appel à un bon courtier qui pourra consolider votre dossier, et ainsi vous aurez peut-être la chance d’obtenir un prêt.

Quelles banques pour financer le projet ? Quels frais bancaires ?

Il faut prendre la direction des banques professionnelles, car il faut savoir que toutes les banques ne financent pas ce genre de projet.

Les prêts immobiliers ne sont pas destinés aux personnes qui veulent devenir marchand de biens. On parle ici de « ligne de crédit » ouverte pour chaque opération. Quand la revente est soldée, la ligne de crédit est fermée et il faudra à ce moment-là procéder à la réouverture d’une nouvelle ligne de crédit.

Les différentes formes de statut juridique : laquelle choisir ?

Lorsque vous êtes marchand de biens, vous exercez une activité commerciale. L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) vous sera assujettie comme pour tout commerçant.

Les formes juridiques à proscrire

Premièrement, la société civile immobilière (SCI) est une forme de structure interdite, car celle-ci est de nature civile et non commerciale. Donc, elle n’est pas appropriée au métier de marchand de biens qui consiste à l’achat puis la revente. Deuxièmement, le régime d’auto-entrepreneur est à exclure aussi, puisque ce statut n’est pas assujetti à la TVA immobilière. En l’occurrence, il ne dispose pas de la protection du patrimoine personnel, et il implique un plafond de chiffre d’affaires à ne pas dépasser, ce qui est contre-indiqué pour devenir marchand de biens.

Les éventuelles formes juridiques à plébisciter

En général, les sociétés commerciales sont les plus réputées pour mener une activité commerciale qu’est le marchand de biens. La création de cette société va alors vous assurer une protection de votre patrimoine personnel.

 La société par action simplifiée (SAS) est une société commerciale stylisée et l’une des plus extensibles, idéalement conçue si vous avez au minimum deux associés allant jusqu’à un nombre illimité. Elle est à l’opposé de la SARL qui ne peut pas dépasser une centaine d’associés. La société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) est le régime à adopter si vous êtes le seul acteur de votre projet professionnel qui après avoir reçu une rémunération, est directement adjoint au régime général de la sécurité sociale. Vous disposez d’un capital limité sous réserve de vous allier avec un futur associé, un changement qui convergera vers la SAS. L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (L’EURL) est une structure qui donne accès à un seul associé. Celle-ci dispose de l’impôt sur les sociétés. Votre patrimoine est protégé, mais toutefois, en raison d’un problème gestionnaire, vous êtes tenu d’assumer vos biens personnels. 

Quelles sont les astreintes ?

En plus d’être tenu aux registres du Commerce et des Sociétés, vous devez tenir une comptabilité pour gérer les comptes annuels. À cela, s’ajoute la souscription à l’assurance de la responsabilité civile professionnelle en incluant une assurance « dommages-ouvrage » lorsque vous réalisez des travaux conséquents. Ensuite, vous devez présenter à l’acquéreur des certificats qui comprennent la superficie concernant un lot de copropriété, les diagnostics immobiliers regroupant les aspects du logement, etc. Un détail très important : si vous achetez un bien déjà loué, vous serez contraint de le louer jusqu’à la fin du bail avant de procéder à une éventuelle revente en notant que sa durée varie de 3 à 6 ans selon le type de logement (meublé ou non-meublé) ou le type de bailleurs (personnes physiques ou morales). Il faut également demander l’autorisation lors d’une construction ou de rénovations importantes. 

Créer une stratégie pour enrichir son patrimoine

Savoir visualiser pour vendre rapidement et efficacement

Rechercher des biens dans le marché immobilier, négocier le prix de vente, obtenir un financement en entrant les frais de rénovation, devenir marchand de biens peut s’avérer éreintant. Pour perdurer à long terme, il faut être persévérant, patient et surtout être un bon commerçant-négociateur en ayant en poche une bonne stratégie bien étudiée lors de l’achat d’un bien. Il faut prendre en compte le prix au mètre carré et cibler les lieux réputés comme par exemple les logements à proximité des universités, les grandes demeures près des écoles ou bien les immeubles près des commerces où la vente affluera.

Lors de la remise en état d’un bien, il faut harmoniser les pièces en utilisant des couleurs discrètes et au goût du jour et utiliser de bons matériaux avec un mobilier de bonne qualité. L’esthétique doit être irréprochable pour une meilleure estimation de votre investissement. Après, il faut être astucieux pour augmenter vos chances de vendre. 

Investir dans l’ancien pour une meilleure plus-value ?

Acheter une demeure ancienne est souvent la bonne occasion de faire une bonne affaire. Au regard d’une remise en état et des nouvelles réglementations liées aux économies d’énergie et l’écologie, le prix de vente peut être négocié avec une grosse marge. Après une rénovation à jour, il est idéalement conseillé, si vous le souhaitez, de louer le bien avec un loyer important en raison des prestations rafraîchies, et quelques années plus tard, le revendre à un prix bénéfique en plus d’avoir encaissé des loyers auparavant. 

Etablir une bonne organisation

Faire une étude de marché est fondamental avant de vous lancer dans une acquisition. Il faut vous entourer de personnes compétentes pour vous éclairer afin d’anticiper sur les éventuels problèmes que vous pourriez rencontrer dans ce défi qui est de devenir marchand de biens. Avoir un réseau d’entreprises de rénovation peut être un atout pour avoir une meilleure vue d’ensemble sur les coûts intégraux des travaux à envisager.

Vous pouvez faire appel à des prestataires pour l’achat et les travaux ou bien acheter vous-même les matériaux et ainsi gérer de façon unilatérale le financement. Il est possible également d’exécuter les tâches liées à la rénovation, mais assurez-vous d’être compétent dans ce domaine ou de faire appel à des professionnels après avoir acheté les matériaux nécessaires. Tout est possible. En général, vous rentabilisez 10 % environ. Une gestion budgétaire est indispensable pour vivre de cette profession, or, il est vivement conseillé de bien placer son argent et d’épargner continuellement.

Les avantages du métier de marchand de biens

Tout d’abord, il est important de comprendre que tout le monde peut espérer devenir marchand de biens. Quelqu’un ne disposant d’aucun diplôme ni d’aucune formation a ses chances, c’est pourquoi ce métier fait tant rêver. L’apparente est accessible à toute personne, pour peu qu’elle s’intéresse aux domaines cités ci-dessus et pour peu qu’elle s’informe réellement des bases théoriques de ce métier. 

Des connaissances multiples

L’un des avantages majeurs dans le fait de devenir marchand de biens est que cela nécessite des connaissances dans beaucoup de domaines, il est donc difficile de se lasser de ce type de travail. Il faut bien entendu être passionné, cependant un métier répétitif devient vite routinier. Avec ce genre de métier, il devient difficile de trouver un aspect quotidien tant les tâches et travaux à faire seront divers et variés. 

L’appât du gain

De plus, devenir marchand de biens est un métier fascinant pour beaucoup en raison de l’appât du gain. En effet, si vous avez le chic pour repérer les perles rares et avez un don inné pour savoir ce qui est rentable, alors vous pourrez rapidement vous faire de l’argent, un bon paquet d’argent. Ce métier peut permettre d’apprendre énormément de choses, car vous aurez l’opportunité de parler avec vos divers clients et ainsi d’entendre leur histoire et expérience dans le domaine ! L’un des autres avantages majeurs de ce métier est la possibilité d’organiser votre temps libre comme il vous plaît et donc de planifier vos journées très librement. Indépendant.e, vous aurez l’occasion de garder du temps pour vos loisirs, pour votre famille et cela vous évitera de vous retrouver avec un agenda trop chargé. C’est bien pour cette raison que beaucoup de gens rêvent de devenir marchands de biens…

Les inconvénients du métier

Il s’agit cependant d’un métier qui a son revers de médaille : il est très frustrant, et vous ne devrez compter que sur vous-même. Vous devrez parfois prendre beaucoup de risques, sans pouvoir être certain du succès de l’opération ! Il est absolument nécessaire d’être bien patient, de persévérer et de ne surtout pas se décourager dès le premier obstacle. Il est parfaitement possible de chercher un bien rentable durant des semaines, des mois, sans rien trouver ! Très frustrant, ce métier est également solitaire et peut parfois vous faire ressentir un grand vide, l’impression d’être seul au monde sans soutien. Mais la chandelle en vaut bien souvent la peine ! 

L’investissement locatif : une bonne combinaison ?

Il est dans votre droit de commencer par acquérir un bien immobilier pour un investissement locatif. Bien que l’argent des loyers perçus ne fasse que rembourser votre crédit, des années plus tard vous aurez rentabilisé et fait des bénéfices, et pourquoi pas à ce moment-là, revendre votre bien. Non seulement, vous aurez gagné de l’argent et vous pourriez amasser encore plus de recettes en participant à la revente. Cela peut être un plus en combinant le métier de marchand de biens. Il faut aussi se pencher sur les grandes demeures qu’on peut diviser en deux, ou bien, les grands immeubles qui disposent d’une multitude d’appartements. C’est une solution rentable et efficace qui décuplera votre chiffre d’affaires.

Devenir marchand de biens, c’est avant tout investir et entreprendre. Pas besoin d’être qualifié, mais cela demande beaucoup de travail et un talent de négociateurs pour réussir à tripler l’argent investi au départ, sans oublier être doté de certaines connaissances juridiques et techniques. Ajouter l’investissement locatif pour combiner avec l’achat-revente peut être un atout intéressant et enrichissant. Après cela, il faut vous soumettre aux astreintes administratives et bien choisir votre statut juridique. Prêt à vous projeter dans cette nouvelle activité professionnelle ? Vous avez toutes les clés pour ouvrir les portes de l’immobilier.

Conclusion

Vous connaissez maintenant l’ensemble des techniques pour devenir marchand de biens.

J’espère que cet article vous a montré les avantages de ce métier, peu connu.

Je voudrais en savoir plus sur vous. Répondez en commentaire.

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