Vivre de l’Immobilier locatif [Objectif Ultime]

Investir dans l’immobilier ancien dans un but locatif, ou d’une revente avec plus-value, peut devenir une activité lucrative mais pas sans risque. Le moment crucial de tout investisseur qui ferait le pari de l’ancien ? Celui de la visite des lieux… En effet, il n’y a pas que les bons gestionnaires ou ceux qui possèdent déjà un capital qui peuvent réussir. Une certaine capacité à identifier le potentiel d’un bien, sans se laisser influencer par le vendeur ou le “cachet” des lieux, est nécessaire ; surtout quand le projet concerne l’immobilier ancien.

Heureusement, en marge des formations classiques de négociation ou de gestion, il existe des accompagnements tels que ceux que propose Stratégie Immobilier pour enfin espérer vivre de l’immobilier locatif.

Vivre de l’immobilier locatif est le fait de générer des revenus grâce à ses investissements locatifs. C’est un salaire qui est généré chaque mois avec les loyers que paient les locataires. Le surplus après avoir remboursé le crédit bancaire est le salaire mensuel.

1. Vivre de l’immobilier locatif : Un entrepreneur nouvelle génération

Ma vision par rapport à l’investissement immobilier, c’est déjà de dire que l’investissement ne se dissocie pas de l’entrepreneuriat. Ce n’est pas parce qu’aujourd’hui, vous dites : « je vais faire de l’investissement immobilier, je veux vivre de l’immobilier locatif à terme ou me générer des revenus complémentaires grâce à mes investissements » que je suis seulement « investisseur » où je vais acheter de l’immobilier.

La gestion quotidienne

Il faut comprendre que l’immobilier, c’est vraiment de l’entrepreneuriat. Comme pour l’entrepreneuriat, vous allez devoir gérer des clients qui vont être vos locataires, ou alors vos clients qui vont racheter vos biens, vous allez devoir gérer des fournisseurs, des prestataires, des artisans et même les agents immobiliers.

Il y aura tout un écosystème de personnes qu’il faut gérer également, c’est super important. Il faut comprendre que l’immobilier, c’est comme l’entrepreneuriat, il faut le gérer de la même manière.

Des compétences communes

Les compétences pour créer une entreprise, investir dans l’immobilier ou investir en Bourse sont des compétences communes.

Donc, c’est pour ça qu’il est important de comprendre que l’investissement est de l’entrepreneuriat, parce qu’il y a tout cet aspect-là, de vente, de marketing, d’achat, de gestion, de gestion humaine, gestion de prestataires etc. 

Il faut savoir être réactif, à l’écoute d’un marché qui attend une offre locative plus flexible, tout ce qui permet à très court terme de vivre de l’immobilier locatif, et à long terme de se constituer un patrimoine à forte plus-value.

2. La vision de l’affranchi immobilier

Finalement, la vision est assez simple. Évidemment quand on veut vivre de l’immobilier locatif, la première chose c’est de se dire : « moi, je veux investir parce que je veux m’émanciper, je veux sortir du système, je veux profiter de l’immobilier pour simplement gagner ma vie, gagner plus d’argent etc ». Évidemment, c’est le point n°1, et moi, je suis le premier à le prêcher.

Vivre de l’immobilier locatif était une particularité jusque-là réservée à quelques privilégiés plus connus sous le nom de “rentiers”. Ce terme, un peu péjoratif, laissait entendre que sans rien faire, c’est-à-dire sans travailler, on pouvait gagner sa vie. Mais les temps ont changé. Il faut être un peu naïf pour penser que l’on peut “sans rien faire” générer suffisamment de revenus pour en vivre et entretenir un parc de logements à but locatif. Aujourd’hui, on n’est plus un rentier quand on a investi dans l’immobilier. On est un entrepreneur, et donc un affranchi puisque l’on a réussi à s’affranchir des règles imposées jusque-là et tacitement par ceux qui se pensaient détenteurs d’un monopole ; ceux que l’on qualifiait justement de rentiers

Vivre de l’immobilier locatif : Le moyen le plus rapide

L’immobilier est le moyen le plus rapide pour « s’échapper » de la matrice, c’est-à-dire du système métro-boulot-dodo, d’être salarié etc. Pourquoi ?

Parce que l’immobilier, est accessible à un grand nombre de personnes que la création d’entreprise, pure et simple, même si évidemment ça se recoupe comme j’ai dit, c’est quand même beaucoup plus complexe, ça demande beaucoup plus de prises de risque parce que généralement, on ne le fait pas à côté de son travail, on doit quitter son travail et faire ça à côté à temps plein.

Donc, ça génère du stress, de l’instabilité, une sortie de zone de confort parce qu’il y a les enfants, la famille etc, on n’a pas forcément envie de se mettre dans une situation dangereuse.

La simplicité de l’investissement locatif

L’investissement est plus simple parce qu’on peut le faire à côté, on a juste besoin d’avoir des revenus donc, un salaire et de pouvoir emprunter de l’argent, donc ça paraît quand même beaucoup plus accessible de vivre de l’immobilier locatif.

Et puis, acheter de l’immobilier généralement, tout le monde le fait au moins une fois dans sa vie, que ce soit pour acheter sa maison ou son appartement, ou investir. Donc, ça fait moins peur que la création d’entreprise qui paraît plus marginale.

Faire de la location immobilière son activité professionnelle principale, vivre de l’immobilier locatif, est donc possible si l’on aborde ce projet avec la même énergie, la même audace, et le même courage qu’un entrepreneur classique. Vivre de l’immobilier locatif reste indéniablement un moyen plus rapide que l’ouverture d’un commerce, par exemple, pour se constituer un salaire… Une fois dans ses murs, un locataire rapporte de l’argent mensuellement alors que le client d’une société de commerce ou de services n’est pas certain de revenir… 

3. Les opportunités de l’immobilier

Aujourd’hui, on a de grosses opportunités en immobilier grâce à un marché qui est favorable. Évidemment quand on a les bonnes stratégies, un marché qui est favorable au niveau de la rentabilité, mais aussi, on a un accès au crédit qui est assez facile, et surtout un taux qui est très bas, donc qui permet de lever de l’argent, d’emprunter de l’argent à des taux très réduits.

Emprunter de l’argent facilement

Concrètement, ce qu’il faut comprendre, c’est qu’aujourd’hui, on peut emprunter de l’argent autour de 1%. Le rendement immobilier, moi ce que je vous recommande, c’est autour de 10%, en termes de rendement pur pour vivre de l’immobilier locatif, c’est-à-dire pour rappel c’est le loyer divisé par l’achat.

L’achat, c’est tout, c’est le prix d’achat de l’immeuble, l’appartement, les frais de notaire, les frais d’agence, les travaux tout compris, Donc, pour le loyer, c’est annuel, évidemment, pas mensuel. Je vous recommande une rentabilité pure, juste sur le loyer.

Il n’y a pas besoin d’avoir fait des grandes écoles pour comprendre que la différence entre 1% et 10% est énorme, ce qui permet de largement payer les intérêts mais également le capital. Le capital, au rappel, c’est la partie du crédit qui est dédiée au remboursement du crédit que vous avez emprunté. Les intérêts, ce sont la marge de la banque, ce que la banque « se met dans la poche ». 

Augmenter son patrimoine

Si vous avez une mensualité de 1000 €. Vous allez avoir évidemment au début du crédit ou à la fin mais il y aura une part ici qui sera le capital. Ces deux points sont totalement distincts. Le capital, une fois que vous le remboursez, ça vient augmenter votre patrimoine puisque vous devez moins d’argent à la fin du mois qu’au début du mois. Vous avez remboursé le capital, les intérêts, et le « perdu », c’est la marge de la banque. 

Pourquoi c’est favorable aujourd’hui ?

Parce que tout simplement on a une rentabilité qui est importante sur l’immobilier si on a les bonnes stratégies. Ma vision là-dessus est assez tranchée, vous allez coupler tout ça avec un taux d’emprunt qui est bas et accessible. Ainsi, on peut emprunter assez facilement, ça fait vraiment une conjoncture qui est favorable à l’investissement et qui permet de générer du bénéfice pour vivre de l’immobilier locatif. 

4. Générer du bénéfice pour vivre de l’immobilier locatif

Comment générer du bénéfice en immobilier ? Assez rapidement, c‘est basique mais je le rappelle quand même.

Le bénéfice

Je parle seulement du bénéfice mensuel. quand on prend le loyer, qu’on soustrait le crédit, les charges et les impôts. C’est la formule. Si vous faites ce calcul : loyer – crédit – charges – impôts, vous obtenez votre bénéfice ou alors votre déficit. Ça, je ne vous recommande pas. Déficit veut dire que vous avez plus de charges d’impôts et de crédit que de loyer. C’est vraiment la mauvaise approche, le but c’est de générer un bénéfice. C’est une des trois manières de gagner de l’argent en immobilier.

La valeur du patrimoine

La seconde manière pour vivre de l’immobilier locatif, c’est la plus-value. Donc tout ça, c’est cumulable. Il ne faut pas se dire : « je ne vais générer que du bénéfice », je vais y revenir plus tard, mais l’important c’est également la valeur de votre patrimoine. Donc la plus-value, c’est-à-dire revendre plus cher qu’on a acheté tout simplement.

Amortir son investissement

Et la troisième manière, c’est l’amortissement, c’est-à-dire le remboursement du capital. Quand vous remboursez du capital chaque mois, vous vous enrichissez, puis à la fin, quand vous revendez, vous récupérez ce capital que vous avez remboursé.

Il ne faut pas oublier que c’est parce que vous payez du crédit tous les mois, qu’il vous reste un bénéfice qui est peut-être restreint que vous ne gagnez pas d’argent.

Vivre de l’immobilier locatif : Exemple d’amortissement

Vous gagnez de l’argent parce que vous remboursez votre capital. Donc, même si par exemple, vous avez aujourd’hui, 5000 € de loyer par mois, et vous avez, on va dire, 4500 € de charge. On va prendre 4500 € en crédit + charge. Il vous reste seulement « 500€ », donc charges et impôts tout compris.

Mais par exemple, sur ces 4500, peut-être que vous avez 3000 de capital qui se remboursent. Donc, si on a capital 3000 €, ça va dans votre poche, c’est de l’enrichissement.

Enrichissement indirect

C’est un enrichissement indirect parce que vous ne le recevez pas sur le compte en banque, mais indirectement tous les mois, vous devez moins d’argent à la banque qu’au début du mois, tout simplement. Et cet enrichissement-là va venir augmenter votre patrimoine, et quand vous allez revendre votre immeuble de rapport ou votre appartement peu importe, vous allez récupérer cet argent à la revente, tout simplement, si vous revendez évidemment au même prix ou plus cher. Donc, l’émancipation par les revenus immobiliers, elles viennent de là.

Malheureusement, l’amortissement, c’est une manière de gagner de l’argent, mais elle n’est tellement pas immédiate qu’on ne peut pas la comptabiliser dans nos revenus, évidemment. La seule manière de vivre de l’immobilier locatif rapidement, c’est de vivre sur un bénéfice.

5. Revenus passifs immobiliers : est-ce possible ?

Pour gagner de l’argent et vivre de l’immobilier locatif, il faut générer un bénéfice. Une fois qu’on part de ce postulat, la plupart des personnes se disent : « Ok, comment je vais faire en sorte de générer du bénéfice rapidement grâce à l’immobilier ? ». Donc, il y a plusieurs approches. Il y a l’approche à mon sens de la mauvaise vision, ça dépend de vos objectifs.

Ma vision pour vivre de l’immobilier locatif

Personnellement, mon objectif avec l’immobilier, ma vision, la vision d’un affranchi avec l’immobilier, c’est de se dire que ça reste un investissement, c’est-à-dire qu’un investissement, par définition, ça ne doit pas nécessiter de travail, ou en tout cas le moins possible.

Voilà. Donc, la vision de l’affranchi, c’est ça, c’est travail limité c’est-à-dire que ça doit se faire sans travail important de votre part, vous devez simplement avoir « des revenus passifs ». Évidemment, les revenus passifs, beaucoup de gens vont vous dire : « vous ne travaillez pas mais vous gagnez de l’argent », c’est le principe mais maintenant dans la réalité, il y a toujours un petit peu de travail.

Moi, même si mes locations sont à l’année ou en location nue etc, c’est-à-dire le maximum de la passivité, je n’ai quasiment rien à faire, il y a toujours un locataire qui vous téléphone une fois tous les trois mois. Bon, par rapport au revenu que ça génère, ça reste très marginal en termes de travail.

Un travail limité

Donc, la vision de l’affranchi, c’est ça, c’est un travail qui est limité, c’est-à-dire que c’est de l’investissement par définition, ça doit être passif, le plus passif possible. Évidemment, ça ne veut pas dire qu’il n’y a pas de travail, ça ne veut pas dire qu’au début, il n’y a pas de travail. Il y a un travail de mise en place au départ, c’est-à-dire d’achat.

Vivre de l’immobilier locatif, je ne vous dis pas que c’est gagner de l’argent sans ne rien faire, attention ! Mais par contre, il faut que le travail ait de l’effet, c’est-à-dire qu’une fois que vous ayez fait ce travail, l’agent tombe automatiquement tous les mois, c’est ça le principe en fait.

Le principe, ce n’est pas de se dire : « on ne va rien faire, on va gagner de l’argent », non, c’est « on va le faire une fois, et il va nous rapporter de l’argent ». Quand on est dans la matrice, dans le métro-boulot-dodo, on travaille tous les jours et on doit recommencer le lendemain, le travail qu’on a fait la veille ne porte pas ses fruits, on doit recommencer encore, encore et encore. C’est le fameux hamster qui court dans sa roue.

La masse du travail va être au départ. Donc, ça va être les visites, évidemment, tout ce qui est procédure d’achat (achat, signature, etc), point important, les travaux. Cela demande quand même beaucoup de travail pour la mise en location. Mais, une fois que vous ayez fait tout ce travail-là, vous le faites une fois, c’est fait, vous louez, c’est terminé.

Quand on est en location nue, généralement le locataire reste au minimum 4-5 ans. C’est la moyenne. Donc 4-5 ans de location, vous êtes tranquilles ! Après évidemment, il y aura un travail de remise en location si vous avez des locataires qui partent. Mais encore une fois, c’est assez marginal. Voilà notre objectif.

La mauvaise vision

Maintenant, la mauvaise vision. Bon, ça c’est ma vision, elle est ce qu’elle est, pour moi c’est ça ce que veut dire investisseur. Vraiment investisseur immobilier, on veut accumuler des biens. Si aujourd’hui, je fais ce choix-là, ça me « limite » dans ma rentabilité, je pourrais gagner plus encore sur mes loyers.

La gestion des biens

Mais je ne le fais pas parce que je veux accumuler les biens, je veux avoir plusieurs dizaines d’appartements, là je vais approcher la vingtaine de lots que j’ai pu acquérir. Maintenant, l’objectif, c’est d’avoir plusieurs dizaines de lots, j’aimerais bien avoir au moins 50 appartements au total dans les prochaines années. 50 appartements, si ça me demande, une heure par semaine et par bien. 50 biens, une heure par semaine, ça fait 50 heures par semaine.

Même si j’ai un tout petit peu de gestion, une heure, c’est une moyenne, par exemple, si régulièrement j’ai des personnes qui parlent de l’appartement, régulièrement des problèmes parce que j’ai mal fait mes travaux etc, ça peut vite arriver à ce type de temps donc, si en moyenne, j’ai une heure par appartement par semaine, ça fait 50 heures par semaine, Ce n’est juste pas gérable. Et si je veux le déléguer, ça me coûterait très cher.

Donc, ce n’est pas l’objectif. Le but, c’est d’avoir quelque chose des revenus passifs pour vivre de l’immobilier locatif. Admettons que ça me prenne une heure par appartement et par an, ça fait 50 heures par an, ça me semble beaucoup plus raisonnable. Même délégué, sachez que si vous déléguez à des agences, d’une part ça va vous coûter de l’argent, c’est une chose, mais en plus, ce n’est jamais délégué à 100%.

La location courte durée

Maintenant qu’on se dit ça : « ok, si je fais la location à l’année, le rendement n’est pas top ». Alors, ça c’est si on part du principe on hérite un appartement, appartement par appartement, ce qui est à mon sens, pas la bonne vision. Donc, on se dit : « je vais faire de la location courte durée », donc du Airbnb, que ce soit du saisonnier c’est pour une saison, par exemple un appartement à la mer pour l’été, ou un appartement à la montagne en hiver.

Bref, sinon il y a la courte durée plus générale qui est louée à des gens qui se déplacent d’une ville à une autre, par exemple des travailleurs qui ont besoin de rester un mois dans une ville et qui ont besoin d’un appartement, des commerciaux qui viennent 2-3 jours dans une ville et qui ont besoin d’un appartement, etc. Ce qui me semble être une meilleure vision parce que plus pérenne et plus stable.

Dans le cadre d’une crise comme on a aujourd’hui, ces personnes qui font la courte durée se retrouvent un petit peu dans l’embarras. Il ne faut pas se mentir, ce sont des choses qui sont très courantes, mais quand même, moi personnellement, je n’ai aucun problème par rapport à ça, je n’ai aucun problème de paiement, aucun problème de locataire.

Le rendement avec AirBnb :

	Revenus en location classique 1	Prix moyen d’une nuitée 2	Taux d’occupation moyen 2	Revenus en Airbnb 2	Rendements
Biarritz-Anglet-Bayonne	389	60	42%	787	x2
Bordeaux	462	81	54%	1084	x2,3
Cannes	571	122	36%	1339	x2,3
Lyon	448	85	61%	1299	x2,9
Marseille	452	68	55%	930	x2,1
Montpellier	473	65	51%	824	x1,7
Nice	536	64	52%	832	x1,6
Paris	914	126	64%	1996	x2,2
Strasbourg	417	69	57%	979	x2,4
Toulouse	431	68	60%	1026	x2,4

L’erreur numéro 1

Par contre, ces personnes-là se retrouvent avec des calendriers totalement vides et doivent payer les crédits de leurs poches. Et ça, c’est quelque chose qu’il faut prendre en compte. Ce n’est pas parce qu’on génère plus d’argent que ça paraît mieux, que c’est sécuritaire parce qu’il y a toujours des éléments comme ceci qui peuvent faire varier votre demande.

C’est là que vient l’erreur n°1 des gens qui font de la courte durée. Moi, je n’ai rien contre la courte durée, je n’en fais pas parce que ça me demanderait beaucoup trop de temps, et je trouve que mon rapport temps/revenu n’est pas assez important.

Le rapport temps/argent pour vivre de l’immobilier locatif

Donc, déjà la première chose, c’est ça, c’est le rapport temps/revenu, c’est-à-dire combien vous montez en temps en fait. Si ce bien me génère par exemple 300 € de bénéfice par mois en le louant à l’année, est-ce que je vais aller « m’embêter » à faire de la courte durée pour qu’il génère par exemple 700 € par mois, pour 400 € de plus. Ça dépend des gens.

Moi, dans mon cas, non, je vais ça me demande par exemple 5-10 heures par semaine à chaque fois, mon temps vaut plus cher que ça, je n’ai pas envie de consacrer ce temps pour faire ça, je préfère prendre les 300 € et être tranquille. Après, ça dépend des gens. Il y a des investisseurs qui vont dire ok. Moi, par exemple, j’ai un emploi qui me permet d’avoir du temps, et ça ne me dérange pas, j’aime bien, dans ce cas pourquoi pas. Mais, ça va être plus compliqué d’augmenter et d’aller chercher 3, 4, 5, 10 appartements.

Dans ce cas, si on veut faire ça, ça donne vraiment une vraie entreprise, on va devoir déléguer, trouver des employés qui vont faire le ménage, trouver des salariés qui vont faire peut-être les entrées et les sorties, etc. Le rapport temps/revenu, il faut qu’il soit vraiment calculé dès le départ. Il faut que vous estimiez combien de temps va vous prendre chacun des modes de location. 

La rentabilité locative du bien immobilier

Enfin, l’erreur à laquelle je voulais venir c’est le rendement, tout simplement.

Avoir le choix

C’est de se dire : « est-ce que vous voulez faire de la courte durée pare que vous avez envie de booster votre rentabilité, de booster vos revenus, pourquoi pas ? Dans ce cas, je respecte. Ou est-ce que vous voulez faire de la courte durée parce que vous n’avez pas le choix ». C’est une vraie question que je vous invite à vous poser et aux personnes qui veulent faire de la courte durée, ou qui en font aujourd’hui.

Moi, j’en connais personnellement, je peux les citer évidemment. Ils font la courte durée non pas parce qu’ils aiment ça ou parce qu’ils veulent booster leur rentabilité parce qu’ils ont un vrai projet autour mais parce qu’ils n’ont pas le choix. Parce que s’ils louaient leur appartement à l’année, peut-être qu’ils feraient 7% de rendement, de rentabilité plutôt parce que le rendement est différent, on va y revenir. Et là en le louant, Airbnb fera peut-être à 11%.

Donc, est-ce que c’est un choix ? En fait, non, là on se rend compte que non parce qu’à 7%, ils ne sont pas rentables, ils perdent de l’argent et ne peuvent pas vivre de l’immobilier locatif.

Donc, ils se disent : « comment je fais, ce bien est intéressant enfin, il me semble intéressant, comment je fais, je veux l’acheter, allez je vais faire du Airbnb comme ça, je le rentabilise ». Mais ce n’est pas une bonne vision à moins que vous ayez une grosse plus-value à prendre sur ce bien parce que vous êtes en plein centre de Paris etc, dans ce cas pourquoi pas, mais dans la majorité des cas, ce n’est pas du tout la situation.

La location courte durée pour sauver leur rentabilité

Ils ont besoin de rentabilité, ils ont besoin de plus de revenus et ils sont obligés de faire du Airbnb pour générer un rendement suffisant pour vivre de l’immobilier locatif.

Moi, ce n’est pas du tout mon approche et je ne vous recommande pas ça. Pourquoi ? Parce que derrière, si vous n’êtes pas assurés d’un rendement, dans les situations d’une crise sanitaire où il n’y a plus de demandes, vous ne pouvez pas rembourser votre prêt bancaire.

C’est super important de comprendre cette notion finalement d’obligation ou de choix. Si votre bien vous rapporte déjà 10%, et vous vous dites : « je vais le mettre en courte durée, et faire 15, 16, 18, 20% de rentable », foncez, c’est génial, c’est un très beau projet. Si ça ne vous dérange pas de le faire, faites-le. Maintenant, si c’est une obligation, ce n’est pas une bonne chose.

Conclusion

Tout le monde sait que pour gagner de l’argent et vivre de l’immobilier locatif, il faut générer un bénéfice.

Vous savez maintenant les techniques pour créer votre empire immobilier et devenir indépendant.

J’aimerais connaître votre avis.

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