Vous êtes maintenant formé sur le sujet de l’immobilier grâce à des formations immobiliers. Vous avez regardé de nombreuses vidéos sur Youtube et lu de nombreux articles sur des blogs ou vous souhaitez apprendre l’immobilier parce que vous souhaitez travailler dans ce secteur.
Avec la crise du logement notamment dans certaines villes de France et le prix des loyers qui augmente, la sous-location immobilière a explosé ces dernières années. Contrairement aux idées reçues, il n’y a rien d’illégal dans cette démarche, elle doit cependant être strictement encadrée.
Les formateurs vous conseillent de faire de la sous location professionnelle. Cette action est le fait qu’un locataire loue son bien immobilier à un tiers. Un locataire peut sous-louer la totalité ou une partie d’un logement en faisant payer à une autre personne un loyer pour lui mettre à disposition une pièce ou la totalité de la superficie. Cette pratique très réglementée consiste ainsi pour le locataire, qui dispose d’un bail de location valide avec le propriétaire, à louer le logement entièrement ou partiellement à un tiers.
Pensez-vous sincèrement que c’est une bonne idée ? Croyez-vous ces formateurs nouvelle génération ?
Je comprends que c’est tentant de croire que l’on peut vivre de l’immobilier en appliquant cette méthode. Malheureusement, je ne suis pas d’accord et je vais vous démontrer pourquoi.
Je vais vous guider ensuite sur des manières plus saines pour faire de l’argent avec l’investissement immobilier.
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Les principes et les principales raisons de la sous-location professionnelle
Il ne peut y avoir de sous-location immobilière que s’il y a un paiement régulier d’un loyer. Ce loyer peut-être via le versement d’argent (chèque, espèce, virement) ou en échange d’heure de travail (beaucoup plus rare). L’hébergement gratuit, qu’il soit temporaire ou permanent, ne fait pas partie de la sous-location immobilière (on parle ici de prêt de logement).
Que ce soit à titre personnel ou dans une véritable démarche de sous location professionnelle, la sous location peut permettre au locataire d’optimiser l’espace de son logement (par exemple, logement de grande superficie alors qu’il est seul) ou pour permettre à un tiers d’occuper son logement pendant son absence (stages à l’étranger pour les étudiants, vacances prolongées, mutation professionnelle temporaire…). Si le loyer du logement est intéressant, le locataire a tout intérêt à préserver ce logement tout en permettant à d’autres de bénéficier de son confort lorsqu’il est en déplacement.
La légalité et les risques de la sous-location professionnelle
Sous louer un appartement est une pratique courante dans le monde de l’immobilier… Mais est-ce vraiment rentable de pratiquer cette méthode d’enrichissement…
De plus, il existe des règles à respecter avant de vous lancer dans ce genre de pratique que je ne conseille pas.
L’accord du propriétaire du logement
Effectivement, même si de nombreux « investisseurs » faisant de la sous-location professionnelle pensent pouvoir échapper à cette règle, c’est faux.
En effet, pour pouvoir louer à un tiers un logement, vous devez avoir l’accord du propriétaire du logement.
Une validation écrite est obligatoire. Le propriétaire vous donne son accord pour que vous puissiez loger un autre habitant dans son logement.
De plus, certaines règles sont écrites dans le contrat de bail de location ou bail d’habitation. Il est impératif de respecter ses conditions pour que cette pratique soit légale.
Si vous ne respectez pas cela et que vous faites payer des personnes pour un logement qui ne vous appartient pas, le propriétaire bailleur peut rompre le bail…
Aucun bénéfice avec la sous-location professionnelle
Vous avez bien lu. La sous-location est une pratique légale.
Cependant, vous ne pouvez pas sous louer le logement plus cher que votre prix de location.
Ainsi, si vous louez un appartement 500€ par mois, vous ne pourrez pas le sous louer 800€ à un autre.
Alors, toujours tenté pour faire de la sous-location professionnelle ?
Même si la pratique est différente lorsque vous êtes considéré comme un professionnel.
Les risques de sous-louer un logement
Je m’enrichis avec la sous-location professionnelle… Devenir rentier avec cette méthode simple… Gagner de l’argent facilement avec l’immobilier…
Voici le genre de phrases que j’entends tous les jours par de centaines de formateurs immobiliers.
Malheureusement, je peux vous assurer que cette méthode n’est pas si simple. En effet, vous êtes responsable si la sous-location se déroule mal.
Le propriétaire n’a aucun lien avec la personne qui sous-loue le logement. Vous êtes garant du bon déroulement du contrat.
Un problème de règlement de loyer, vous êtes responsable. Le sous-locataire détériore le logement, vous êtes responsable…
Vous dépendez énormément du sous-locataire… Vivre en dépendant d’une personne qu’on ne connaît pas est un risque à prendre. Personnellement, je ne souhaite pas le prendre.
Si vous ne demandez pas l’avis du propriétaire pour une sous-location professionnelle ou que vous passez outre son refus, vous risquez une résiliation pure et simple de votre bail. Le propriétaire peut vous poursuivre en justice et demander des sanctions financières avec des dommages et intérêts. Vous encourez également de possibles sanctions pénales notamment si les loyers que vous avez perçus sont exorbitants au regard de votre propre loyer.
Il est donc préférable de définir la sous-location immobilière dans les règles et d’attendre d’obtenir l’autorisation écrite du propriétaire avant d’officialiser cette sous-location.
Dans une sous location professionnelle via Airbnb, un locataire a dû récemment reverser l’intégralité de l’argent de ses sous-locations à son propriétaire car ce dernier n’avait pas autorisé la sous-location immobilière.
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Sous-louer un logement meublé
La location meublée est une forme de location rentable dans le milieu de l’investissement immobilier. Si vous louez un logement non-meublé, vous êtes en droit de le sous-louer en meublé.
Deux situations existant pour ce genre de location.
Signature du bail avant le 27 mars 2014
À noter que pour les logements loués en meublé avant la mise en application de la loi ALUR (27 mars 2014), la sous-location est libre sauf mention contraire dans le bail de location. La sous-location professionnelle peut donc s’effectuer avec des bénéfices importants, notamment dans les secteurs très recherchés (Paris, Lyon…). Pour les meublés loués après le 27 mars 2014, le règlement est le même que pour une location vide.
En effet, si aucune interdiction est notée sur votre bail, vous êtes en droit de sous-louer le bien immobilier.
Cependant, avant de crier victoire, faites très attention. Si une clause est inscrite dans le bail, vous devez impérativement obtenir l’accord du propriétaire.
Vous pourrez définir un prix de sous-location librement. Mais vous devez quand même vous fier à la limite fixée dans votre bail.
Un bail signé après le 27 mars 2014
Après cette date, l’accord du propriétaire devient obligatoire pour faire de la sous location.
Vous devez ensuite informer les sous locataires avec l’accord écrit du bailleur pour pouvoir lui sous-louer son logement.
De plus, vous devrez fournir une copie du bail du logement.
Comment faire de la sous-location professionnelle ?
Pour devenir un investisseur faisant de la sous-location professionnelle, il faut que vous respectiez certaines règles.
En effet, comme nous l’avons vu auparavant, faire de la sous-location est légale mais nécessite de respecter de nombreuses conditions.
Devenir un agent immobilier
L’agent immobilier est une profession reconnue dans le milieu de l’immobilier.
Vous devez obtenir votre carte professionnelle pour vous lancer dans le monde de la sous-location professionnelle.
Cependant, vous devez avoir de nombreuses connaissances et si vous souhaitez en faire votre activité principale, vous ne pourrez pas vous contenter de faire de la sous-location de bien pour vous enrichir.
Rédiger un bail professionnel
Le bail professionnel est une autre technique pour faire de la sous-location professionnelle.
Vous allez créer une entreprise spécialement pour cette activité. Ensuite vous allez établir un bail professionnel entre vous et le propriétaire du logement. Ce document vous permettra de sous louer plus cher que le prix du logement en location.
Attention, ce bail ne peut pas être fait de manière aléatoire. Il est impératif de payer une personne compétente pour rédiger ce document. Cependant, cela peut vite devenir coûteux.
Le bail ne devra pas contenir une durée de sous-location de plus de 3 ans. Inscrivez dans ce document, les modalités de sorties pour vous permettre de quitter le logement si la zone n’est pas attractive et rentable…
Sous louer une location saisonnière
Une autre méthode des personnes désirant faire de la sous location professionnelle est de sous louer des locations saisonnières.
Les personnes qui pratiquent cette méthode louent des biens dans des lieux demandés pendant les vacances estivales par exemple. Puis, elles recherchent des sous locataires à leur tour.
Par exemple, vous louez un bien à 1200€ la semaine dans le sud de la France. Ensuite, avec une demande grandissante à l’approche de l’été vous allez mettre ce logement en location à 1500€.
Ce genre de pratique est très risquée mais c’est une pratique courante avec la sous-location professionnelle…
Évidemment, je ne vous conseille pas de faire cela.
L’encadrement des loyers dans le cadre d’une sous-location immobilière
Si le propriétaire a donné son accord par écrit pour une sous-location immobilière, il est possible de sous-louer le logement selon des critères très stricts. Comme indiqué précédemment, le loyer perçu ne pourra pas être supérieur au loyer payé par le locataire au propriétaire. Si ce critère n’est pas respecté, des sanctions financières peuvent tomber.
Si vous êtes locataire et que vous souhaitez sous louer votre logement après avoir obtenu l’accord de votre propriétaire, vous devenez une sorte de propriétaire bailleur. Ce sera à vous de votre locataire en définissant un contrat de sous-location entre vous et votre sous-locataire. Cet accord doit définir la durée de la sous-location, le montant du loyer, la provision des charges, l’échéance des loyers, les modalités de résiliation.
Votre contrat doit s’appuyer sur l’autorisation de sous-location de votre propriétaire. Notez cependant que le contrat de sous-location ne s’appuie sur aucune loi spécifique. En tant que locataire, vous êtes tenu par votre contrat de location avec votre propriétaire. Il faut bien spécifier les règles notamment en matière de dégradation et, dans la mesure du possible, faire un état des lieux avant le début de la sous-location.
Autre point essentiel, il vous faudra déclarer les loyers perçus aux impôts. Bien vérifier sur votre feuille de déclaration l’endroit où mentionner ces revenus. En règle générale, il s’agit de revenus de location en meublés. Ce type de loyers se déclare en “bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur votre feuille d’impôts.
Pourquoi je ne conseille pas la sous-location professionnelle ?
Je pourrais faire comme tout le monde et vous conseiller de faire de la sous-location professionnelle.
Mais, si je vous disais ça je vous mentirai.
Une solution pas durable dans le temps
Pour moi, investir dans l’immobilier est une stratégie long terme. C’est une solution qui vous permettra de vivre avec vos rentes pendant de nombreuses années.
Pourtant, décider de faire de la sous-location professionnelle n’est pas une stratégie sur la durée.
Votre stratégie ne sera plus d’actualité et votre pérennité dans ce business dépend de nombreux facteurs extérieurs.
Tout d’abord, cela dépend de vos sous-locataires. S’il quitte le logement, vous devrez assumer seul les frais du loyer…
De plus, s’il détériore le logement, les charges de réparations sont à vos frais. C’est tout de même dommage pour un logement que vous n’occupez même pas…
Vous ne possédez aucun bien immobilier…
Vouloir vivre de l’immobilier mais ne rien posséder est quand même un comble.
Certains investisseurs disent avoir peur des banques et ils pensent ne jamais obtenir leur crédit bancaire. Ainsi, selon eux c’est pour cette raison qu’ils n’achètent pas et font de la sous-location professionnelle.
C’est pour cela que je vous conseille d’avoir un bon dossier bancaire.
Pour moi, ils font uniquement de la sous location professionnelle dans un but court terme. Mais pouvez-vous vraiment être tranquille, quand vous ne possédez rien et que vous dépendez constamment des sous-locataires.
Même si la technique d’investissement immobilier est plus longue, sur le long terme, vous serez gagnant.
Voulez-vous toujours faire de la sous location professionnelle ?
La sous location immobilière est devenue avec Airbnb un effet de mode avec à la clé, pour les locataires, le moyen de récupérer une partie des loyers concédés au propriétaire, et d’optimiser leur logement notamment dans des villes comme Paris. La sous location professionnelle n’en reste pas moins encadrée et plusieurs cas montrent que des erreurs, volontaires ou involontaires, peuvent coûter très cher aux locataires qui ne respectent pas les règles, ou les contournent.
La sous location immobilier n’a pas vocation à enrichir le locataire et d’exiger des loyers importants notamment dans les secteurs où le logement est très rare. Il est conseillé, pour éviter toute erreur, de s’appuyer sur les réseaux de professionnels de l’immobilier pour mieux encadrer ces sous loyers et éviter des poursuites. Certaines agences immobilières disposent d’une division spécialisée dans les sous loyers, pour un coût de gestion minimal.
Maintenant que nous avons vu que la sous location professionnelle est une méthode peu intéressante pour réussir dans l’immobilier, je vais vous dévoiler mes meilleures stratégies d’investissements.
- Investir dans des immeubles de rapports anciens qui prennent de la valeur avec le temps.
- Achat revente immobilier
Ces techniques me permettent de vivre de l’immobilier depuis plusieurs années. En plus, je n’ai jamais fait de sous-location professionnelle…
Mes meilleures méthodes d’investissement sans sous location professionnelle
Vous souhaitez vivre de l’immobilier, découvre nos meilleures méthodes.
L’immeuble de rapport
Vous pouvez faire facilement de l’argent par ce procédé sans utiliser la sous location professionnelle.
Qu’est-ce que l’immeuble de rapport ?
Investir dans un immeuble de rapport revient à posséder par l’acquisition, un ancien bâtiment dans sa totalité (appartements, ascenseurs, garages, caves, sous-sol, etc). Son but est de louer chaque lot composant le bâti afin de produire de loyers. Le propriétaire peut être une personne morale ou physique.
Ainsi, vous gagnez de l’argent tout en étant propriétaire de l’ensemble de votre bien, contrairement à la copropriété. Dans la copropriété, vous êtes propriétaire également certes. Mais vous partagez la propriété avec d’autres.
Pour acheter un tel bien immobilier, il faut recourir à un spécialiste de l’investissement locatif. Car les annonces de mise en vente de ces immeubles ne sont pas ouvertes au grand public mais plutôt grâce au réseau Off-Market.
Investir dans un immeuble de rapport : Est-ce rentable ?
Tout d’abord, vous n’aurez nullement besoin de vous ruiner pour acquérir un immeuble de rapport. Aussi, c’est un investissement ultra-rentable, à condition que vous cherchiez bien.
Ainsi, pour tirer assez de profits de votre investissement, vous devez acheter un immeuble bien situé. Quand je parle de « bien situé », je fais allusion à la ville et la zone où se trouve votre immeuble. Préconisez des zones dans lesquelles la demande locative est très élevée. Je vous conseille les quartiers universitaires ou les locations d’emploi actives. Ce n’est que de cette façon que vous louerez et relouerez vos appartements dès qu’ils seront libérés.
Aussi, un immeuble situé dans une zone citadine vous reviendra moins cher à l’achat qu’un immeuble de rapport dont l’emplacement se situe dans une zone tendue.
L’achat-revente de biens immobiliers
L’achat-revente est une pratique que je vous recommande vivement si vous souhaitez vivre de l’immobilier sans utiliser la sous location professionnelle.
Qu’est-ce que l’achat-revente ?
L’achat-revente désigne cette opération qui consiste à acheter un bien afin de le revendre dans de plus brefs délais. Le but recherché ici est la réalisation d’une plus-value.
Pour ce faire, vous pouvez procéder par diverses manières. Il vous est également possible d’acquérir un bien ancien (maison, appartement, immeuble) en mauvais état que vous rénovez et revendez par la suite.
Comment réussir son achat-revente ?
Je vous donne quelques conseils pour vous aider à réussir dans votre investissement.
- Cédez au prix du marché
Ne soyez pas comme ces vendeurs qui surévaluent souvent le prix de l’immeuble à la revente. Les clients potentiels risquent de vous filer entre les doigts. Vous pourriez également vous retrouver à céder à un prix moins bas que celui auquel vous auriez pu le revendre.
- Valorisez votre bien
Soignez l’intérieur et l’extérieur de votre bien. En y entrant, les clients potentiels doivent pouvoir s’y projeter.
- Faites les petites réparations
Un bâtiment bien entretenu laissera une bonne impression auprès des visiteurs. De même, ils se sentiront à l’abri des surprises désagréables. Une lampe cassée, une sonnette qui ne fonctionne plus… Ces réparations ne nécessitent même pas un grand budget.
- Effectuez souvent des diagnostics immobiliers
Les diagnostics dont il s’agit sont : le diagnostic de performance énergétique (DPE) et le dossier de diagnostic technique (DDT). Vous êtes tenu de remettre à votre acquéreur les dossiers relatifs à ces diagnostics. Et ce, avant que le compromis de vente ne soit signé.
- Les visites et dossiers de vente doivent être préparés à l’avance
Ainsi, vous aurez sous la main, toutes les informations qui vous permettront de répondre aux préoccupations des visiteurs.
Conclusion
De nombreux investisseurs veulent vous faire croire que l’El Dorado de l’immobilier est de faire de la sous location professionnelle.
Comme je vous l’ai expliqué, je vous le déconseille fortement. Cette stratégie est trop court terme, et elle n’offre pas les garanties nécessaires pour réussir dans l’investissement locatif.
Et vous, avez-vous déjà fait de la sous location professionnelle ? Êtes-vous des investisseurs immobiliers ?
Si vous avez aimé cet article, partagez-le au maximum pour faire connaître la vérité sur la sous-location.
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