La pierre a toujours été une sorte de valeur refuge, un investissement sur le long terme où le risque de tout perdre est quasiment nul. Cependant, devenir investisseur immobilier nécessite des connaissances non négligeables sur le domaine pour éviter la moins-value et de prendre quelques plumes à cause d’un mauvais placement. Il est donc primordial de se former dans l’immobilier.
Outre l’emplacement géographique, plusieurs critères sont à passer au crible avant de se lancer corps et âme dans l’acquisition de biens pour étoffer son portefeuille. Zoom sur les différentes techniques, les conseils et bonnes pratiques pour devenir investisseur immobilier en partant de rien et commencer à vivre de ses rentes bien avant d’atteindre l’âge de la retraite.
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Ce qu’il faut savoir sur l’investissement immobilier pour mieux comprendre les enjeux
Pour devenir investisseur immobilier, il faut tout d’abord comprendre les enjeux, les risques et les différentes façons de renforcer son patrimoine, tout en tenant compte de la fiscalité et de l’éventuelle succession. Une véritable stratégie est à définir pour atteindre les objectifs fixés, avec une approche de bon père de famille pour celles et ceux qui veulent minimiser les risques, ou une approche d’investisseur agressif en s’endettant un maximum pour acquérir des biens immobiliers de différentes natures.
Devenir investisseur immobilier : Le patrimoine
L’investissement immobilier patrimonial consiste à financer les biens acquis en ayant recours à un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme spécialisé dans ce type de prêt. Plus le prêt immobilier s’étale dans la durée, plus les intérêts sont élevés et, par conséquent, plus le coût de ce prêt devient grand. Pour un investissement locatif, il existe différents dispositifs pour bien investir comme avec les immeubles de rapports.
Les immeubles de rapports
Devenir investisseur immobilier, c’est aussi avoir le sens de l’observation : est-ce que l’immeuble de rapport se situe à proximité des commodités pour maximiser ses chances de trouver rapidement des locataires ? Est-ce que le prix de l’immobilier est croissant ou décroissant selon les dernières données disponibles ? Le secteur est entré dans une certaine dynamique ou, au contraire, voit-on un marasme au niveau économique et social ? Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) peut amener à un changement drastique dans l’environnement immédiat du bien, ce qui pourrait conduire à une dépréciation ?
Tous ces paramètres sont à scruter avant de se lancer dans l’acquisition du bien en question. Devenir investisseur immobilier, c’est également comprendre et maîtriser le domaine dans lequel on se lance.
Maîtriser l’investissement immobilier en cash-flow pour vivre de son patrimoine
Devenir investisseur immobilier, c’est aussi connaître la notion d’investissement en cash-flow et évaluer le temps nécessaire pour commencer à pouvoir vivre de ses biens acquis. Ce flux de trésorerie peut permettre de générer de l’excédent sur du court terme, ou au contraire obtenir des rentes sur le long terme qui permettent de compenser l’investissement, les charges et les éventuels travaux de rénovation.
Afin de savoir si un investissement est intéressant d’un point de vue financier, plusieurs critères sont à prendre en compte :
● La valorisation du bien par rapport au coût constaté de l’immobilier sur le secteur. Devenir investisseur immobilier, c’est sans nul doute obtenir des informations précises sur l’état du marché, la tendance. Lors de l’achat d’un bien qui nécessite des travaux, il faut calculer le rapport prix / m² et vérifier si les coûts des travaux ne vont pas rendre l’acquisition inintéressante en termes de rendement.
● Les loyers que l’on peut récupérer grâce au bien acheté. Il y a des rendements locatifs (loyer ex 12 mois / prix de l’acquisition du bien) qui peuvent aller de 2 à 8%, parfois plus. Devenir investisseur immobilier, c’est aussi pouvoir se projeter tout en tenant compte de l’amortissement des travaux éventuels et des charges de copropriétés (si applicables).
● Les possibles événements ou modifications alentour qui peuvent faire d’un bien un investissement intéressant sur le court et moyen terme. Par exemple, l’acquisition d’un appartement en sachant qu’une gare ou qu’une grosse entreprise s’implante non loin de là va maximiser les chances d’obtenir une plus-value.
Que ce soit pour de l’investissement sur le court terme (achat de biens, rénovation et revente avec plus-value) ou le long terme (achat de biens, rénovation et mise en location), il faut tenir compte de tous les paramètres pour vérifier le véritable rendement de son investissement (charges, travaux, fiscalité…). Également, il ne faut pas sous-estimer le turnover dans le cas d’une location d’appartement de petite surface (T1, T2), avec des périodes de non-occupation du logement, d’état des lieux et de travaux à effectuer le cas échéant.
Pour devenir investisseur immobilier, il faut avoir les reins solides et ne pas avoir peur de se lancer dans la négociation, parfois âpre. Il faut aussi savoir bien estimer le montant des loyers pour éviter de se retrouver avec des logements vacants.
Pour conclure sur la partie cash-flow, un parc de logements qui permet de générer un excédent de plus de 3000 € par mois en tenant compte des crédits en cours et du budget travaux est largement suffisant.
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Le passage par la case crédit immobilier pour investir en masse
À moins d’avoir un gros héritage et de pouvoir acheter cash ses biens dans le cadre de la création d’un véritable empire immobilier, le passage par la case crédit immobilier est un passage obligé pour commencer à constituer son capital. Si les taux sont relativement bas et qu’il est intéressant de s’endetter pour investir, certaines règles sont à respecter pour espérer pouvoir obtenir l’aval d’une banque ou d’un organisme prêteur. Parmi les principaux critères, il y a :
● L’impossibilité de dépasser les 33% en termes de taux d’endettement. Cela signifie, en somme, qu’il est impossible pour un investisseur de souscrire à un prêt si la somme à rembourser relative à ce prêt, additionnée aux éventuels autres crédits et prêts, est supérieure à 33% des revenus (salaires, rentes, autres actifs…). Ce taux peut être ajusté en fonction des rémunérations perçues, de l’apport que l’on peut avancer pour financer une partie du prêt, et de la faculté à convaincre le banquier du bien-fondé du projet. Devenir investisseur immobilier, c’est aussi savoir convaincre et prendre quelques risques
● La nécessité de souscrire à une assurance emprunteur (qui peut être déléguée à une autre institution que l’établissement prêteur).
● L’âge de souscripteur qui peut influer sur l’assurance et le taux maximal d’endettement.
S’il est possible de négocier directement les prêts auprès des organismes bancaires ou en s’appuyant sur ses connaissances pour influer sur le coût total du prêt, il est parfois bon de faire jouer la concurrence et de faire appel à un courtier pour obtenir le taux le plus bas possible, quitte à faire du chantage à sa banque pour obtenir un prêt encore plus avantageux.
Le coût du prêt est les mensualités sont à mettre en adéquation avec les loyers potentiels à percevoir afin d’en faciliter le financement. Devenir investisseur immobilier, c’est également l’ambition d’acquérir au fur et à mesure des biens immobiliers à louer tout en jonglant entre les loyers perçus et les crédits immobiliers à rembourser. Le crédit immobilier va permettre d’investir en masse et se constituer un véritable empire immobilier qui s’autofinancera au fil des années.
Trouver les biens rentables pour louer ou faire une plus-value
Si le crédit immobilier est un outil pour se constituer son petit empire afin de commencer à vivre comme rentier, trouver des biens rentables de devenir investisseur immobilier peut parfois s’avérer compliqué, notamment si on n’est pas un expert dans le domaine. Pour trouver des biens rentables et commencer à mettre en location ses appartements et maisons pour récolter les loyers, plusieurs possibilités sont offertes.
Les agences immobilières
Il y a d’abord les traditionnelles agences immobilières qui vont permettre de faciliter ses recherches tout en obtenant un premier aperçu de la qualité du bien. Un premier ratio prix / m² permettra de savoir si un bien est rentable et si la maison ou l’appartement est une bonne affaire. Attention cependant, il n’est pas possible de s’arrêter à une simple visite virtuelle. Une visite physique est obligatoire pour identifier l’endroit exact (parfois des agences annoncent qu’un bien se trouve dans une ville cible alors qu’il se trouve en fait dans un village à côté) et vérifier les travaux à effectuer. L’environnement proche peut également influer sur le montant des loyers (zone industrielle, présence d’immeubles HLM à proximité, présence d’une autoroute ou d’une voie rapide toute proche, vis-à-vis…)
Devenir investisseur immobilier : Détecter les bonnes affaires
Il y a ensuite les spécialistes de l’investissement locatif qui peuvent proposer de belles affaires comme un immeuble de rapport. Attention cependant à bien analyser les biens à la vente et de calculer correctement le rendement y compris en tenant compte du turnover (par exemple, un immeuble de rapport qui ne contient que des F1 et des F2 aura un turnover élevé avec une rentabilité long terme plus faible).
Le réseau
Enfin, il est possible d’effectuer ses recherches soi-même, en épluchant les annonces ou en faisant appel à son propre réseau pour dénicher les biens d’exception à haut potentiel au niveau rendement locatif. Devenir investisseur immobilier, c’est aussi s’entourer de bonnes personnes et optimiser ses recherches
Les principaux avantages d’investir dans l’ancien
Si investir dans le neuf présente quelques avantages intéressants comme la possibilité d’avoir des frais de notaire réduits et des logements aux normes et bien isolés, devenir investisseur immobilier dans l’ancien présente des avantages certains. Tout d’abord, c’est dans l’ancien que l’on peut trouver des biens de prestige, des maisons traditionnelles d’antan ou des appartements aux pièces spacieuses. Devenir investisseur immobilier, c’est se constituer de biens qui sortent des sentiers battus, avec l’assurance de pouvoir les revendre assez facilement si la location devient graduellement moins intéressante.
Les travaux
Devenir investisseur immobilier dans l’ancien permet également d’obtenir des produits finis, qui nécessitent parfois quelques travaux mais dont le caractère ancien permet d’avoir un logement habitable dès le début. S’il peut y avoir des problèmes au niveau de l’isolation, un propriétaire peut bénéficier de crédits d’impôt s’il effectue des travaux visant à renforcer l’isolation du bien en confiant ces travaux à une société certifiée.
Devenir investisseur immobilier présente également des avantages en dénichant des biens bon marché, en pouvant flairer la bonne occasion de faire une grosse plus-value avec le minimum de travaux. S’il faut tomber sur la bonne affaire, la probabilité de faire ceci dans l’ancien est plus grande que dans le neuf.
Enfin, devenir investisseur immobilier est aussi un bon moyen de trouver des logements confortables et spacieux à proximité des commodités, là où une grande partie des programmes immobiliers dans le neuf propose des appartements en périphérie, assez loin des centres historiques et des commerces. À moins de tomber sur un programme immobilier qui nécessite de raser de vieilles maisons pour construire en centre-ville, il est plus facile d’y trouver un bien dans l’ancien et faire une belle affaire en termes de rendement locatif.
Comment devenir investisseur immobilier en mettant toutes les chances de son côté
Devenir investisseur immobilier n’est pas une chose à prendre à la légère. Si on peut compter sur son facteur chance, son flair ou son intuition, différents outils indispensables sont à maîtriser pour éviter de faire une mauvaise affaire. Devenir investisseur immobilier, ce n’est pas seulement se constituer un patrimoine en espérant pouvoir obtenir une rente à vie, c’est aussi un univers qui requiert des connaissances dans le domaine de la fiscalité, tout en tenant compte des contraintes liées à la succession.
Pour devenir investisseur immobilier et éviter de faire des erreurs, il existe des organismes, des institutions qui permettent de se former au métier et d’en maîtriser les concepts, afin d’aller encore plus loin dans son investissement comme avec Stratégie Immobilier. Ces formations, qui peuvent aller de quelques jours à quelques semaines, donnent l’ensemble des outils pour se donner toutes les chances de vivre de sa passion de l’immobilier en évitant les pièges et les erreurs classiques.
Conclusion
Devenir investisseur immobilier, c’est accepter de se former, c’est accepter de se remettre en cause et d’apprendre de nouvelles techniques afin de se sentir prêt le moment venu à étoffer et gérer son parc de logement avec à la clé un rendement locatif maximal.
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