Vous avez pris la décision de vous impliquer dans le marché de l’immobilier ? C’est un marché qui fait rêver le plus grand nombre, la majorité pense que c’est un terrain réservé aux riches. Mais au départ, ce n’est pas une nécessité de disposer de plusieurs millions d’euros avant de s’aventurer dans l’immobilier. Tenez, l’immeuble de rapport par exemple est connu pour être l’une des affaires les plus rentables du secteur de l’immobilier. Mais avant de se lancer il faut savoir où acheter un immeuble de rapport en France.
On dit de ce modèle d’investissement qu’il est ultra-rentable. Pour autant, il ne faut pas croire qu’il suffit d’acquérir un immeuble de rapport pour commencer à faire des bénéfices. Comme tout investissement, il y a des précautions à prendre pour donner toutes les chances à son affaire de décoller. Parmi elles, il y a l’élément clé qui est la situation géographique du bien. Cela dit, où acheter un immeuble de rapport en France ? C’est une question à laquelle nous avons tenu à apporter des éléments de réponses dans le présent article.
Remplacer jusqu’à un salaire avec une opération immobilière ▶︎▶︎
Immeuble de rapport : qu’est-ce que c’est ?
Du point de vue de l’histoire, la notion d’immeuble de rapport a vu le jour au XVIIIe siècle pour désigner les premiers immeubles construits à Paris avec l’objectif de les mettre en location pour « faire rentrer » de l’argent régulièrement grâce aux loyers. Ces bâtiments se composaient alors de plusieurs logements qui se ressemblaient beaucoup.
Cette expression est depuis lors toujours utilisée pour faire référence à tout achat d’un groupe de lots dans une même propriété. Dans ce contexte, on oppose ce terme à celui de copropriété où de nombreuses personnes sont propriétaires d’un ou plusieurs lots de cet immeuble.
Il est aussi plus rarement utilisé pour désigner un « hôtel de rapport », une « maison de rapport » ou un « immeuble à loyer ». Ces différents termes renvoient tous à la même chose. Il s’agit de la possession par un seul et même propriétaire, une personne physique ou morale, de la totalité d’un immeuble dans le but de louer chacun des lots qui le composent afin de percevoir des loyers réguliers qui lui permettront de réaliser des bénéfices.
Mesures à prendre avant d’investir dans l’immobilier de rapport
Il est vivement déconseillé de se lancer directement dans un projet d’investissement de ce type sans posséder une certaine expérience de l’immobilier locatif ou être formé.
Remplacer jusqu’à un salaire avec une opération immobilière ▶︎▶︎
Il est préférable d’acquérir de l’expérience en étant formé par des vrais professionnels de l’immobilier qui ont déjà fait ce genre d’opérations immobilières pour savoir où acheter un immeuble de rapport en France.
Dans quelle région investir dans un immeuble de rapport en France ?
Sachez qu’il existe des investisseurs qui ne rechignent pas à investir dans des biens situés loin de leur ville natale. Pour gagner sa vie grâce à l’immobilier, il n’est pas nécessaire de s’éloigner de plus de quelques heures (2 heures maximum dans l’idéal). Faire des recherches requiert du temps et plus vous effectuerez de visites, plus vous allez devenir rapidement un expert. Après avoir acheté votre bien, il vous faut assurer les travaux, la location et enfin la gestion.
Il est bien entendu possible de tout déléguer, mais ce choix est effectué aux dépens de votre marge. Pour autant, faire le choix d’investir dans un immeuble de rapport est la plupart du temps motivé par la recherche d’une forte rentabilité. Par conséquent, le mieux serait de chercher un immeuble de rapport dans un rayon de 2 heures autour de votre domicile.
En optant pour une limitation aux villes moyennes ou grandes, vous mettez toutes les chances de votre côté pour bénéficier d’une forte demande. De plus, vous devez faire le test de la fausse annonce immobilière pour valider la demande.
Par contre, si vous choisissez des villes avec aucun dynamisme, vous aurez moins de locataires cibles, mais également potentiellement moins de concurrence. Le plus important est donc de bien analyser la situation de la ville en ce qui concerne l’activité économique, de tendances démographiques, de projets locaux et de population.
Si vous recherchez un immeuble de rapport, ne négligez aucune ville dès le départ. Essayez de comprendre la région, les villes qui la composent et les activités qui s’y déroulent. Au fur et à mesure que vous trouverez les premières annonces, vous serez en mesure d’approfondir votre étude de chaque ville et de délimiter petit à petit l’endroit idéal pour investir.
Paris, Île-de-France, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Lille, des opportunités d’investissement existent dans toutes les régions de France. Le fait de circonscrire sa recherche à une zone de 2 heures autour de son lieu de résidence permet de trouver partout des immeubles de rapport rentables.
Où acheter un immeuble de rapport en France : Comment les dénicher ?
Il est plus facile de chercher un immeuble de rapport destiné à la location que de dénicher un appartement. En réalité, on constate que les ventes d’immeubles sont toutes destinées à des investisseurs. Dans la plupart des cas, la rentabilité potentielle de l’immeuble est bien mise en évidence dans les annonces.
Le site Le Boncoin réunit 90 % des offres de vente d’immeubles de rapport. Il existe sur d’autres sites comme Seloger, le site Immo Notaires ou des sites locaux. En gros, de nombreuses plateformes permettent de trouver des immeubles de rapport partout en France.
Pour rechercher un bien immobilier, la régularité est de mise. La recherche doit se faire au moins deux fois par jour. Il est donc préférable de se rendre sur les plateformes à rythme régulier, soit une fois le matin et une fois en milieu de journée.
Le réseau est un autre puissant outil pour repérer les bonnes affaires d’immeubles de rapport. Si vous avez pris le temps de constituer une équipe performante, vous serez ravi des résultats. Si ce n’est pas le cas, vous risquez d’être déçu, puisqu’aujourd’hui la majorité des bonnes affaires n’apparaissent pas sur internet mais sortent en Off-Market.
Quels sont les types d’immeubles de rapport qui existent sur le marché ?
On retrouve trois différents types d’immeubles de rapport sur le marché en France. Chacun de ces types a ses avantages et ses inconvénients. Nous les découvrons tout de suite pour savoir où acheter un immeuble de rapport en France.
L’immeuble de rapport d’habitation
Pour un premier achat, ce type de logement est le plus évident. Car c’est un marché sur lequel nous avons tous une certaine connaissance. Les offres de location d’appartements, le fichier des locataires ou l’état des lieux sont autant d’opérations connues de tous. On ne prend donc pas le risque de s’aventurer sur un terrain que l’on ne connaît pas du tout.
Le risque de vacances locatives est moindre, pour autant que vous ayez bien choisi où acheter un immeuble de rapport en France. Il y a toujours des personnes en quête d’un appartement, ce qui est loin d’être le cas pour un commerce. Dans ce cas, les exigences sont plus précises et un local peut être vacant pendant 6 mois, en attendant que la bonne entreprise le loue.
L’immeuble de rapport de bureaux ou d’entrepôts
La plupart du temps, on le décrit comme un investissement plus rentable, car il y a un rapport plus intéressant entre le prix d’achat et les loyers. Pourtant, les risques sont plus grands, car l’investissement dans les immeubles de bureaux est directement soumis aux contraintes économiques. Ainsi, la délocalisation d’une entreprise ou le Covid sont autant de circonstances qui peuvent réduire considérablement la demande locative, et ce très rapidement. Il est fréquent de constater que des immeubles restent vides pendant une longue période, alors même qu’ils sont en parfait état et bien situés.
L’immeuble de rapport de locaux commerciaux
Par analogie aux bureaux, le local commercial se situe généralement au rez-de-chaussée, avec une vitrine. On le loue à des commerces indépendants, franchisés ou à des sociétés de services. À l’instar des bureaux, ce type de local offre une rentabilité au m2 souvent plus élevée. Seulement, le risque de vacances est beaucoup plus important.
Il est déconseillé de miser sur ce type de bien pour un premier achat d’immeuble de rapport. Le risque de souffrir de vacances locatives est élevé. Il s’agit d’un risque financier pouvant entraver vos prochains investissements. Si vous décidez de vous lancer dans un investissement immobilier commercial, privilégiez uniquement les biens déjà loués, avec des commerces stables et installés depuis longtemps. Dans ce cas, Google Street View ou une enquête de voisinage peuvent vous permettre de déterminer si les commerces se succèdent à intervalles réguliers dans les locaux et dans la rue.
L’immeuble de rapport mixte
Les immeubles de rapport sont nombreux à être un mélange d’espace résidentiel et commercial. Cette solution peut être intéressante, car elle vous assure une bonne rentabilité grâce à l’espace commercial et moins de vacances grâce aux appartements. Les immeubles à usage mixte ne doivent pas représenter une part trop importante du loyer total. Il faudrait que vous veilliez à cela.
Immeuble de rapport : ancien ou neuf ?
La construction est un projet exceptionnel. Ceux qui l’ont déjà fait, qu’il s’agisse de leur propre maison ou d’un immeuble d’habitation, en comprennent l’intérêt intellectuel. Mettre tout en place à son goût, coopérer avec différents corps de métier, regarder le bâtiment sortir de terre devant soi, avoir un nouveau logement, ce sont autant d’étapes qui émerveillent. Seulement, c’est un projet très complexe qui coûte très cher. En effet, la construction est devenue très coûteuse à cause des différentes normes qui se sont accumulées au cours de ces dernières années.
On constate que même en ayant déjà un terrain par héritage par exemple, la construction coûte tellement cher que bien souvent, il est plus intéressant de vendre son terrain d’une part, et d’acheter un bâtiment existant en appliquant une norme de construction. Comme toujours, la situation varie en fonction de la zone géographique. Néanmoins, il est préférable d’investir dans l’ancien pour une meilleure rentabilité.
Quel est le rendement locatif d’un immeuble de rapport ?
Parmi les attraits de l’immeuble de rapport, on retrouve… Le rapport locatif. Si l’immeuble de rapport dégage en règle générale une rentabilité plus haute que l’achat d’un appartement, il s’explique par un achat en bloc (plusieurs lots à la fois). Une économie intéressante peut ainsi être réalisée. Un autre avantage est l’absence de syndic pour la pleine propriété.
Le rendement fluctue en fonction de l’emplacement et de la demande. Ce n’est pas un paradoxe, mais à Paris, la rentabilité des immeubles est généralement très faible. Cela est dû au prix d’achat très élevé. Les acquéreurs sont des fonds de pension et des marchands de biens qui ont de gros capitaux et considèrent que Paris, la Ville lumière, est un véritable investissement. Il est souvent beaucoup plus intéressant de se procurer un immeuble en banlieue parisienne, où les rendements locatifs peuvent atteindre 10 %. Vous l’avez compris, savoir où acheter un immeuble de rapport en France est déterminant.
Comme vous pouvez le constater, investir dans un immeuble de rapport est un choix très intéressant pour ceux qui souhaitent investir un montant plus important qu’un appartement et qui veulent disposer immédiatement d’un loyer plus élevé. De plus, cette option vous donnera la possibilité d’avoir une meilleure rentabilité.
Si vous voulez en savoir plus pour savoir où acheter un immeuble de rapport en France, découvrez notre conférence offerte.
Remplacer jusqu’à un salaire avec une opération immobilière ▶︎▶︎
