Définition du viager

Définition du viager : Un viager est un système d’acquisition immobilier qui permet à l’acheteur d’acquérir une propriété sans devoir payer la totalité du prix en une tranche. L’acheteur (débirentier) ainsi que le vendeur (crédirentier) s’engagent à travers un contrat basé sur un aléa, c’est dire que la rente viagère sera calculée selon l’espérance de vie du crédirentier (un évènement qu’on ne peut préciser).

Le viager datait de l’année 876 pendant le règne de Charles II. Ce dernier a mis en place la formule qui permettait de calculer la rente. Ce système procure de réels avantages au vendeur comme à l’acheteur, mais pour mieux comprendre la définition du viager, vous devez prendre en compte ses principes de fonctionnement. Revue de détail.

Quel est l’âge pour vendre en viager ?

La loi ne dispose pas d’une réglementation spécifique sur l’âge légal pour vendre en viager. Toutefois, en vue d’attirer des investisseurs sérieux pour obtenir un bouquet important, il convient de réaliser une vente en viager entre 75 et 85 ans. Sachez également que dans certaines conditions (pour un viager libre), vous avez la possibilité de vendre à 65 ans tout en bénéficiant d’une rente optimale.

La fin du viager ?

D’une manière générale, le contrat de viager prend fin au décès du crédirentier. Si ce cas se présente, l’acheteur est en droit de récupérer la pleine-propriété de l’habitation aussitôt que possible. Si le vendeur meurt 20 jours après la signature du contrat, le notaire se doit de prononcer l’annulation immédiate de l’accord. Au cas où le débirentier décède avant le crédirentier, ses successeurs seront chargés de payer la rente viagère.

La fin du viager peut également prendre plusieurs formes, à savoir :

· La revente du viager par l’acheteur (quelques mois ou quelques années après la ratification)

· La libération anticipée du viager : il s’agit plutôt de la modification des clauses du contrat

· La revente du contrat à un assureur

· L’annulation du contrat de viager par les successeurs du crédirentier

Comprendre la différence entre le viager libre ou occupé

La principale différence entre le viager libre et le viager occupé réside sur la somme que perçoit le vendeur (bouquet et rente) et le DUH (droit d’usage et d’habitation) du débirentier. Pour un viager occupé, le vendeur cède la nue-propriété et garde l’usufruit en augmentant le prix du bien de 25 à 50 %.

Dans un viager libre, le crédirentier cède l’usufruit ainsi que la nue-propriété en augmentant la valeur du bouquet et de la rente. En d’autres termes, le viager libre est plus bénéfique à l’acheteur tandis que le viager occupé convient plus au vendeur du bien immobilier.

Viager occupé

Le viager occupé permet au crédirentier de conserver son DUH après la signature du contrat. Le vendeur peut louer le logement en qualité d’usufruitier ou y résider. L’acheteur quant à lui sera tenu de payer une rente viagère et le bouquet. Ce dernier ne peut occuper l’habitation qu’après le décès du vendeur.

Viager libre

La signature d’un contrat de viager libre ou viager vide permet au débirentier d’obtenir le plein droit sur le bien immobilier. Il peut de ce fait louer le bien, en faire sa résidence principale voire le revendre à des particuliers ou un assureur.

Avantage d’acheter en viager

L’achat en viager vous permet de bénéficier d’une décote considérable sur la valeur initiale du bien. S’il s’agit d’un viager occupé, la valeur du bien se voit augmentée grâce aux éventuelles améliorations que le vendeur peut réaliser. En outre, le paiement mensuel de la rente facilite l’acquisition de l’habitation.

L’achat en viager d’un bien immobilier procure aussi plus de liberté pour l’acheteur. À l’aide d’un contrat de viager vide, vous pouvez bénéficier d’un retour sur investissement rentable. En plus, si vous le souhaitez, vous pouvez revendre le bien ou effectuer une libération anticipée à votre avantage.

Enfin, cette initiative demeure un investissement socio-responsable. Vous aidez une personne âgée à percevoir des revenus mensuels supplémentaires pour faciliter sa retraite en subvenant à ses besoins.

Les risques

L’achat ou la vente en viager présente également des risques potentiels tant au débirentier qu’au crédirentier. Parmi ces pièges, nous avons pu déduire 3 risques qui suscitent amplement votre attention, à savoir :

· Le risque de durabilité du contrat dans le cas où le vendeur dispose d’une espérance de vie plus importante que ce que vous avez prévu dans vos calculs.

· Le surpaiement des charges : vous devez répartir de manière efficiente la rente et le bouquet.

· L’évolution du prix du bien : la vente immobilière reste en perpétuelle évolution, si vous souhaitez revendre le bien, nous vous recommandons de suivre les tendances du marché.

Calcul du viager et du prix de vente

Si vous souhaitez déterminer la valeur du bien à vendre, nous vous suggérons de faire appel à un professionnel en contrat viager. Ce dernier possède l’expertise nécessaire pour réaliser une estimation immobilière.

Le prix en viager sera décomposé en rente et en bouquet. Le bouquet correspond à une partie du prix du bien que l’acheteur paie à la signature du contrat. La rente viagère quant à elle, est une somme due chaque mois ou trimestre en fonction de l’accord.

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Le calcul du viager dépend de trois éléments essentiels : la valeur du logement, l’âge du vendeur et son espérance de vie (calculée en fonction de la table de mortalité de l’INSEE)

Achat en viager : Quelle fiscalité ?

Le régime fiscal spécifique au viager concerne :

· Les impôts locaux : l’usufruitier est tenu de payer la taxe foncière et la taxe d’habitation

· L’impôt sur la fortune immobilière que l’acheteur doit payer en cas de viager vide

· L’impôt sur le revenu dont le vendeur sera en charge puisqu’il perçoit une mensualité régulière

· Les droits de mutation du titre de propriété

FAQ : Définition du viager

Qui paie les frais de notaire pour un viager occupé ?

Comme le vendeur garde son DUH dans un viager occupé, il ne peut être soumis aux frais notariaux. De ce fait, le paiement des frais de notaire revient au débirentier.

Qui paie les charges dans le cas d’un viager ?

Le paiement des charges en viager revient toujours à l’usufruitier. Il dépend de ce fait du type de contrat signé (viager occupé ou viager libre). La répartition des charges doit être mentionnée dans le contrat.

Comment convertir une rente viagère en capital ?

Pour convertir une rente viagère en capital, vous devez faire une demande auprès de la Cour de cassation. Cette initiative se rapporte à la prestation compensatoire régulée par l’article 276-4 du Code civil.