Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Avant la mise en location de son bien, le propriétaire doit s’assurer que son patrimoine immobilier répond aux critères de décence. Qu’est-ce qu’un logement décent ? Sachez que les facteurs qui déterminent la décence d’un bien locatif sont régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les détails sont également consacrés dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Cette disposition porte principalement sur la sécurité, le confort et la santé du locataire. Ainsi, nous pouvons déduire que la décence du bien locatif relève spécifiquement de la responsabilité du propriétaire.

Dans cet article, nous allons mettre en évidence la notion d’un logement décent, les critères à respecter, les démarches à suivre ainsi que l’évaluation de la décence de votre bien locatif.

Logement décent : définition

D’une manière générale, un logement décent est un bien immobilier loué à titre de résidence principale ou fonctionnelle, et qui dispose des moyens nécessaires pour garantir la santé, la sécurité et le confort du locataire.

Vous devez savoir que la décence d’un bien locatif est souvent une source de conflit entre le locataire et le propriétaire bailleur. Il est effectivement du devoir du propriétaire d’assurer l’habitabilité du logement avant sa mise en location. Pour ce faire, vous êtes tenu de vérifier les caractéristiques d’un bien locatif décent.

Sachez que ces critères sont détectables lors de la visite du bien locatif et/ou pendant la réalisation de l’état des lieux d’entrée. Cela signifie qu’en qualité de propriétaire bailleur, vous n’êtes pas tenu de faire appel à un professionnel pour réaliser la vérification de ces critères.

Si vous négligez le respect des caractéristiques de décence du logement, l’autorité compétente est habilité à prendre certaines mesures, à savoir :

• La remise en conformité par le biais des travaux de réhabilitation
• Le versement de dommages et intérêts au locataire
• La réduction des revenus locatifs pendant les travaux

Les critères de décence d’un bien locatif

Les caractéristiques de décence d’un bien locatif suivent 2 principes bien distincts. Tout d’abord, le bailleur est tenu de minimiser les risques sur la santé et la sécurité physique du locataire. En second lieu, le logement doit disposer des équipements essentiels qui permettent au locataire de vivre en habitant les lieux. Outre ces principaux critères, vous serez également amené à prendre en considération :

• La superficie habitable
• Les performances énergétiques
• Le traitement des nuisibles

La sécurité du locataire

De prime abord, pour garantir la sécurité et la santé du locataire, vous devez garantir que les matériaux de construction de la bâtisse, les revêtements ainsi que les canalisations ne présentent pas de risques au locataire.

Le bien locatif doit aussi assurer le clos et le couvert. Vous devez favoriser l’entretien et la solidité de la structure (murs, menuiseries extérieures, etc.) afin de protéger le logement des remontées capillaires ou encore des eaux de ruissellement.

Vous devez également installer des dispositifs de sécurité à l’intérieur du logement et dans les différents accès. Par exemple, vous pouvez installer les garde-corps dans les escaliers, balcons, fenêtres, etc.

La superficie habitable du logement

En ce qui concerne la surface habitable, la norme en vigueur impose la présence d’une pièce principale avec une superficie minimum de 9 m² ou d’un volume de 20 m³. Vous devez également respecter une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. D’autres superficies sont exclues des critères de décence d’un logement locatif. Il peut s’agir effectivement :

• Des combles non aménagés (sous-sols, vérandas, caves, balcons, terrasses, etc.)
• Les surfaces qui comportent au moins 60 % de parois vitrées pour les logements collectifs
• Des volumes constitués de plus de 80 % de parois vitrées pour les logements individuels

La garantie de confort

• Pour assurer le confort de votre locataire, le logement doit disposer de :
• Un chauffage répondant aux normes d’installation en vigueur
• Une installation électrique complète et un éclairage suffisant
• Un système d’arrivée d’eau chaude/froide et d’eau potable
• Une canalisation spécifique à l’évacuation des eaux usées
• Un espace de cuisson ou un coin cuisine aménagé pour accueillir les équipements essentiels
• Une installation sanitaire à l’intérieur et éventuellement à l’extérieur du logement

Les performances énergétiques du logement

Pour obtenir une performance énergétique importante, vous devez assurer une aération suffisamment étanche dans le logement. Cette initiative permet de garantir une bonne isolation thermique pour minimiser les déperditions d’énergie. En outre, pour que votre logement s’adapte aux besoins du locataire, vous devez installer des dispositifs d’ouverture ou de ventilation qui favorisent l’évacuation de l’humidité et le renouvellement de l’air à l’intérieur du logement.

Le traitement des nuisibles

Il est de votre devoir en tant que propriétaire bailleur de proposer à votre locataire un logement sain. Pour ce faire, vous devez réaliser une vérification régulière du bien locatif. Cet examen aura spécifiquement pour objectif de déterminer la présence d’espèces nuisibles ou parasitaires (punaises, rongeurs, cafards, etc.).

Lire aussi : Comment concevoir une relation conviviale entre bailleur et locataire ?

Comment assurer la décence du logement ?

Afin d’assurer la décence du logement, le locataire comme le bailleur peuvent recourir à des procédures légales de vérification.

Les démarches du propriétaire

Le propriétaire a la possibilité de faire appel à l’agence nationale de l’habitat pour réaliser des travaux de mise en conformité. Sachez que l’ANAH est un établissement public qui prodigue des primes aux propriétaires privés dans le but de financer des travaux d’amélioration ou de réhabilitation d’un bien immobilier.

Les recours du locataire

Tout au long du bail, le locataire a la possibilité de demander une mise en conformité auprès de son bailleur. Si le locataire constate que le logement ne répond pas aux critères de décence susmentionnés, il a la possibilité de réaliser des démarches à l’amiable auprès du propriétaire par le biais d’une lettre recommandée.

En cas de conflit, ce dernier peut ester en justice auprès de la commission départementale de conciliation. Lors de la mise en conformité, le propriétaire ne peut pas annuler le bail. De son côté, le locataire est tenu de verser régulièrement son loyer.

L’évaluation d’un logement décent

Le propriétaire bailleur ainsi que le locataire peuvent recourir à un diagnostic de décence dans le but de déterminer les aspects techniques qui vont à l’encontre de critères de décence du logement. Le constat de logement décent permet également de constater que le bailleur garantit la décence tout au long du bail.

Vous avez la possibilité d’effectuer l’évaluation du bien locatif en vous référant à la grille d’évaluation de l’ANAH ou encore à la grille d’auto-évaluation de la CAF (caisse d’allocations familiales) à travers son guide de logement décent.