Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier, mais ne savez pas par où commencer ? Vous avez besoin d’être rassuré sur les étapes à suivre pour commencer à investir ? Cet article est fait pour vous !
Découvrez les 7 clés pour vous lancer dans l’investissement immobilier. Nous vous apportons les meilleurs conseils pour sauter le pas dans ce domaine. Rejoignez également notre conférence offerte pour en apprendre davantage sur l’investissement immobilier.
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Pourquoi se lancer dans l’investissement immobilier ?
Est-ce bien d’investir dans l’immobilier ? Oui, et ce, pour plusieurs raisons. D’abord, l’immobilier, décorrélé en partie des marchés financiers, est une valeur refuge. Les investisseurs français l’affectionnent tout particulièrement, relativement stable sur le très long terme.
Il s’agit en outre d’un bien tangible, que l’on peut voir, toucher, ce qui rassure surtout en période d’inflation. Mais un bien immobilier est aussi fonctionnel. Il a une valeur d’usage, vous pouvez l’habiter. Il répond en effet au besoin de logement, mais a aussi son rôle à jouer dans l’économie avec l’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, etc.).
Enfin, parce qu’il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport ou avec un apport minime et en faisant jouer les leviers des banques, l’investissement immobilier est facilement accessible. Pas besoin de disposer d’une forte capacité d’épargne, une capacité d’endettement en adéquation avec votre projet suffit. C’est pourquoi il est très fréquent de commencer à se constituer un patrimoine avec l’achat de sa résidence principale.
Mais l’investissement immobilier ne permet pas seulement de se constituer un patrimoine. Il permet aussi, à l’exception de l’immobilier de jouissance que sont la résidence principale et les éventuelles résidences secondaires, de se constituer un revenu complémentaire régulier. En effet, pourquoi investir dans l’immobilier locatif ou dans la pierre-papier si ce n’est pour toucher chaque mois ou trimestre un loyer qui viendront grossir les revenus de l’investisseur.
Lisez aussi notre article : Comment réussir son premier investissement immobilier ?
7 clés pour se lancer dans l’investissement immobilier
Définir les objectifs de votre investissement
Chaque patrimoine est différent. En ce sens, tous les investissements ne se valent pas selon le profil de chaque investisseur. Par exemple, si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier locatif, vous avez tout intérêt à limiter votre prise de risque en vous orientant vers des actifs immobiliers à faible rendement, mais capables d’être revendus rapidement. À travers cet investissement, votre objectif pourrait être de capitaliser avec l’immobilier locatif pour acheter plus tard votre résidence principale.
À l’inverse, si vous êtes déjà bien installé avec un portefeuille d’actifs boursiers bien diversifié, il peut être intéressant de vous lancer dans l’immobilier en cherchant en rendement plus élevé afin d’atteindre l’autofinancement tout en limitant votre apport personnel.
Choisir son secteur d’investissement
Il est essentiel de choisir un lieu d’investissement caractérisé par un accroissement continu de sa population, desservi par des transports en commun et doté d’infrastructures commerciales. Avant d’acheter un appartement ou une maison, vérifiez qu’il y ait une demande locative avec des écoles, des transports et des commerces à proximité.
Pour déterminer la demande locative dans le cas d’un investissement locatif, regardez le nombre d’annonces de logements à louer. Cela vous communiquera des informations sur le taux de logements vacants et sur les prix pratiqués à la location. Un bien loué trop cher va trouver preneur difficilement et va être quitté très rapidement. C’est donc une perte de temps et d’argent. Il est primordial de bien déterminer l’emplacement du bien immobilier et ainsi de regarder la demande locative du secteur afin de pérenniser l’investissement en termes d’occupation et de plus-value à la revente.
Pensez également à comparer les perspectives de plus-value entre les régions. En effet, dans certaines villes, le prix au m2 est déjà très élevé à l’acquisition. Cela vient donc diminuer fortement votre rendement et votre potentiel gain lors de la revente. Une fois que vous avez trouvé la ville, il est important de se renseigner sur le quartier dans lequel se situe le bien convoité. En effet, c’est le secteur qui va influencer la rentabilité locative de celui-ci.
Acheter en pensant investissement
Il n’y a pas d’affect à porter sur un achat pour un investissement, que ce soit locatif ou pour le revendre. Vous ne recherchez pas une vue mer ou une proximité avec votre lieu d’habitation : vous recherchez de la rentabilité. En vous détachant de votre affect, vous multiplierez les chances de trouver un logement qui cochera toutes les cases de votre objectif rationnel final.
De la même manière, faites attention aux rentabilités trop alléchantes. Un bien en zone sinistrée, sans demande locative, ne pourra pas vous prodiguer du 10 % de rendement tout simplement, car vous ne réussirez pas à le louer.
Calculer le rendement de votre investissement immobilier
Quel que soit l’emplacement choisi, avant de vous lancer, il faut réaliser une autre étape incontournable : calculer le rendement locatif de votre bien immobilier.
Voici le calcul :
Rentabilité locative brute = somme des loyers annuels, divisée par le prix d’acquisition, le tout multiplié par 100. Exemple : un T2 acheté 150 000 € et loué 700 € aura une rentabilité brute de 5,6 %.
Pour savoir si vous serez vraiment gagnant, il est toutefois préférable de calculer au plus juste la rentabilité de votre bien immobilier. Pour cela, privilégiez le calcul de la rentabilité locative nette, c’est-à-dire qui prend en compte les frais et charges inhérentes à la location vide ou nue, les impôts fonciers, l’éventuel coût du crédit immobilier…
Au loyer annuel de 8 400 € pour notre exemple précédent, vous ôtez 670 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 500 € de charges non récupérables… et cela vous porte à une rentabilité nette de 4,3 %.
Miser sur la raison
Il ne faut pas avoir les yeux plus gros que le compte en banque. Évaluez bien tous les frais que vous pourrez avoir dans les prochaines années pour définir votre budget et le montant de votre emprunt : frais de notaire, impôts, rénovations, charges de copropriété, délais de relocation, frais éventuels de gestion… Votre propre effort mensuel doit rester faible afin de ne pas pénaliser votre capacité de remboursement sur la durée.
Pour bien évaluer les travaux, examinez les documents de copropriété ainsi que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Depuis la loi “Climat et Résilience”, les biens classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025, et les biens classés F, à partir de 2028. Ces logements devront donc faire rapidement l’objet de travaux de rénovation énergétique.
C’est en fonction des coûts prévisionnels que vous pourrez déterminer votre budget final, et en conséquence, la typologie de bien rentable pour vous. Un bien qui s’autofinance est le rêve de tout propriétaire. Intégrez tout de même à votre prévisionnel une marge de sécurité pour faire face à d’éventuels travaux de remise à neuf, aux augmentations d’impôts locaux, etc.
Un loyer perçu sensiblement plus élevé que votre mensualité de crédit est évidemment l’idéal. C’est ce qui vous permettra de vous retourner plus sereinement en cas de dépense imprévue à l’avenir. C’est une donnée essentielle à prendre en compte dans la détermination du montant de votre apport et de votre emprunt.
Définir le financement
Avant même de savoir comment vous allez financer cet investissement immobilier, il est essentiel de faire une simulation du plan de financement. Cette étape vous permettra d’avoir une meilleure vision de vos marges de manœuvre, et vous donnera une idée précise du montant dont vous aurez besoin.
Une fois ces montants définis, il est temps de trouver un financement. Il existe désormais de nombreux dispositifs d’aides mis en place pour un investissement immobilier. Certaines collectivités proposent par ailleurs des subventions afin de favoriser l’investissement locatif. Il est donc important de bien se renseigner pour connaître les aides dont vous pouvez bénéficier.
Assurer une bonne gestion de patrimoine
Une fois l’acquisition effectuée, la gestion du patrimoine immobilier entre en jeu, notamment dans le cas d’un investissement dans l’immobilier locatif. Il faut dans l’idéal réussir à trouver des locataires fiables, et assurer une bonne gestion de votre bien. Vous pouvez déléguer cet aspect à une agence de gestion locative ou plus classiquement à une agence immobilière. Ces agences s’occupent spécifiquement de la recherche de locataires, des vérifications d’usage, et de la rédaction et signatures des contrats de bail. L’agence perçoit également les loyers, et vous les reverse moyennant la captation d’une commission. Mais vous pouvez très bien gérer cette partie seul en sélectionnant les meilleurs dossiers et en établissant les contrats.
Dans le cas d’opération achat revente, là aussi, il vous faudra gérer la sélection des acquéreurs en étudiant leurs dossiers financiers. Cela vous permettra de revendre vite et bien.
Comment se lancer dans l’investissement immobilier ?
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