Chacun, pour des raisons différentes, envisage, à un moment de sa vie, de se construire un patrimoine immobilier, que ce soit pour se loger en achetant sa résidence principale, pour compléter ses revenus en investissant dans l’immobilier locatif ou tout simplement engranger un capital pour bien préparer sa retraite. Prendre cette précaution, c’est aussi s’assurer une bouée de secours en cas d’accident de la vie. Il est donc primordial, lorsqu’on souhaite développer son patrimoine, de cibler ses objectifs et ses priorités.
Découvrez comment se constituer un patrimoine immobilier grâce à différents leviers et possibilités. Apprenez-en davantage sur l’investissement immobilier en visionnant aussi notre conférence offerte.
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Qu’est-ce qu’un patrimoine immobilier ?
Avant de vous livrer les clés pour vous constituer un patrimoine immobilier, il est important de bien comprendre ce que cela signifie. Le patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers que vous possédez, soit en votre nom propre, soit par le biais d’une société ou de la pierre-papier.
Du point de vue juridique, il est important de faire la distinction entre :
- Les immeubles par nature, tels que le sous-sol, le sol, les constructions, les champs, les arbres, etc.
- Les immeubles par destination, qui comprennent tous les biens meubles qui ont été ajoutés à l’immeuble et qui ne peuvent pas être déplacés sans endommager la structure de l’immeuble.
L’investisseur peut donc disposer d’un patrimoine immobilier comprenant, en plus de sa résidence principale, une résidence secondaire, des biens en location, un parking, un local commercial, etc. Le patrimoine immobilier peut également comprendre certains droits réels tels que la nue-propriété, l’usufruit ou l’hypothèque.
Pourquoi établir une stratégie patrimoniale ?
Construire d’abord, puis développer pour faire fructifier son patrimoine est une démarche à long terme qui nécessite une stratégie patrimoniale à 360°. Cette dernière prendra en compte les différents objectifs et s’adaptera au fil des années. Elle consistera à orchestrer différents éléments tout en veillant à un bon équilibre pour une gestion du patrimoine maîtrisée. La pluralité des dispositifs pouvant être mobilisés, et parfois leur complexité, demande une expertise spécifique et une analyse minutieuse.
Choix des contrats, montants à investir et à répartir, prise en compte d’éventuels effets indésirables… Vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour mobiliser toutes les ressources possibles.
Les différents leviers pour la constitution de votre patrimoine immobilier
Utiliser l’effet levier du crédit pour bénéficier d’un avantage financier
Simple à comprendre, l’effet levier du crédit est une notion essentielle si vous souhaitez construire un patrimoine immobilier rentable. Cette stratégie financière repose sur l’utilisation de l’endettement pour augmenter votre capacité d’investissement.
Concrètement, l’objectif est d’acquérir, avec un apport moindre, un bien d’une valeur nettement supérieure. Pour obtenir le multiplicateur de l’effet levier, il suffit de diviser le montant de l’investissement par l’apport personnel. Par exemple, si vous investissez 300 000 €, que vous financez avec un apport de 30 000 € et un crédit de 270 000 €, le multiplicateur de l’effet de levier sera de 10.
En utilisant cette méthode d’autofinancement, vous pouvez augmenter votre capital à long terme et améliorer la rentabilité de votre projet immobilier.
Optimiser sa capacité d’emprunt
Aujourd’hui, pour acquérir un logement, un emprunt à la banque est bien souvent nécessaire. Lors de votre entretien avec votre banquier, ce dernier va ainsi déterminer le montant maximum qu’il peut vous prêter dans le cadre de votre investissement locatif. Pour ce faire, il va notamment se baser sur votre capacité d’emprunt, limitée en principe par le taux d’endettement de 35 %.
Pour calculer votre capacité d’emprunt, la banque prend en compte vos revenus, vos charges, votre apport personnel, mais aussi, la durée du prêt immobilier. Cette capacité d’emprunt doit être maximisée pour être plus profitable. Si vous avez des difficultés pour augmenter vos revenus, vous pouvez toujours chercher à limiter vos dépenses. Par exemple, il peut être judicieux de rembourser vos prêts à la consommation avant d’effectuer une demande de crédit immobilier. Cela réduira le montant de vos charges mensuelles et, par conséquent, augmentera votre capacité d’emprunt. De cette manière, vous pourrez maximiser vos chances d’obtenir le prêt dont vous avez besoin.
Augmenter la durée du prêt est aussi une possibilité. Cela permet de diminuer le montant des mensualités et de laisser davantage de temps à l’investisseur pour rassembler le budget nécessaire. Enfin, bien qu’il soit possible de réaliser un investissement immobilier sans apport, il est recommandé de disposer d’une épargne suffisante avant de solliciter les banques. En effet, un apport personnel supérieur à 20 % peut contribuer à augmenter votre capacité d’emprunt et ainsi accroître vos chances d’obtenir un prêt immobilier.
Investir dans l’immobilier neuf
De plus en plus, les investisseurs font le choix de l’immobilier neuf. Et pour cause, en comparaison avec l’ancien, les avantages d’investir dans l’immobilier neuf sont nombreux :
- Absence de travaux de rénovation
- Des frais de notaire réduit à 3 ou 4 %, contre 7 à 8 % dans l’immobilier ancien
- Une exonération de la taxe foncière pendant les deux années qui suivent la livraison du logement neuf
- Des aides financières non négligeables (loi Pinel, LMNP, etc.)
- Des revenus mensuels et une plus-value conséquente en cas de revente à condition de bien choisir l’emplacement, le type et la superficie du bien immobilier
Comment se créer un patrimoine dans l’immobilier locatif ?
La constitution du patrimoine immobilier passe généralement par l’achat d’un logement destiné à la location. On parle alors d’investissement locatif. Dans ce type de projet immobilier, la stratégie d’investissement est guidée par un objectif de rentabilité. Vous serez donc attentif au :
- Prix d’achat (frais de notaire compris)
- Prix de revient
- Montant des loyers
- Taux de rentabilité
- Prix potentiel de revente
Le crédit immobilier est une solution de financement qui permet de se créer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne relativement faible. Les loyers issus de la location du logement permettent de couvrir les mensualités de prêt, et même de récolter un complément de revenu en cas d’excédent. Lors d’un investissement locatif, les revenus de la location (loyers) rentrent dans le calcul de la capacité d’emprunt. Ils sont intégrés aux revenus ou déduits des charges.
Les statuts LMNP/LMP dans le neuf comme dans l’ancien
Selon le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous pourrez déduire votre déficit foncier et vos différentes charges, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value.
Vous êtes considéré par la loi comme un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou un Loueur Meublé Professionnel (LMP) en fonction notamment du montant de vos revenus locatifs perçus. En dessous de 23 000 €, vous faites partie des LMNP. Vous avez le droit de déduire l’intégralité de vos charges foncières de votre revenu global. En optant pour le régime réel, vous pouvez également prétendre à l’imputation des amortissements murs et mobiliers sur le bénéfice d’exploitation. La plus-value de cession, une fois l’investissement locatif achevé, est soumise au régime de droit commun pour les particuliers.
Au-dessus de 23 000 €, le statut LMP s’applique. Vous pouvez déduire l’intégralité des charges foncières de votre revenu global et actionner le levier du déficit foncier. Les amortissements sont aussi déductibles du bénéfice d’exploitation, à condition de louer le logement meublé pendant au moins 5 ans. Vous pouvez obtenir une exonération totale de la plus-value à la revente. Enfin, le statut LMP permet de transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers avec une fiscalité allégée.
Créer une SCI pour son patrimoine immobilier
Avoir le projet d’investir à plusieurs peut se révéler une opération judicieuse pour se constituer un patrimoine immobilier de qualité. La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) en vue d’acquérir un ou plusieurs biens offre tout d’abord une capacité globale d’investissement plus élevée, des facilités pour l’obtention d’un plus gros crédit ainsi que des avantages fiscaux non négligeables.
En optant pour ce type de société fiscalement transparent, vous pouvez optimiser les revenus locatifs tirés de votre patrimoine. Les revenus seront imposés individuellement, mais uniquement au moment où ils sont versés sur le compte de chaque détenteur de parts. Tant que les loyers sont versés et restent sur le compte courant des associés de l’activité, ils ne sont pas imposables. Ce mécanisme vous permet de lisser votre impôt en optimisant vos versements.
La création d’une SCI constitue par ailleurs un véritable support patrimonial. Divisée en parts transmissibles et démembrables, elle vous permet de transmettre vos biens facilement en échappant à lourde fiscalité des donations et successions. En investissant en SCI, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier ou mieux l’organiser dans la perspective de le transmettre à vos descendants.
Acheter des parts de SCPI
Produits d’épargne immobilière par excellence, les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont une alternative efficace et rentable à l’achat d’un bien immobilier. Leur rendement élevé, souvent supérieur à 5 % par an, associé à un risque mutualisé et maîtrisé, séduit de plus en plus d’investisseurs en France. Leur coût accessible permet de se constituer un patrimoine immobilier même si vous disposez d’un capital de départ peu élevé.
Les immeubles détenus par les SCPI sont le plus souvent sur le marché de l’immobilier professionnel dans des secteurs d’activités dynamiques, dont les locataires n’auront pas de difficultés à payer leurs loyers. La société de gestion s’occupe de tout. Il ne vous reste plus qu’à percevoir tous les trimestres les revenus locatifs proportionnels à votre investissement.
À quel âge commencer à se constituer un patrimoine immobilier ?
Selon son âge, les objectifs de vie et les capacités d’épargne peuvent différer. Toutefois, il n’existe pas d’âge auquel se référer pour commencer à se construire un patrimoine.
De manière générale, en début de vie active, il est conseillé de commencer à mettre en place les bons réflexes et d’épargner. Vient ensuite, l’immobilier avec l’acquisition de sa résidence principale. Ce sont généralement les premiers pas vers la constitution d’un patrimoine (20-30 ans).
Ensuite, il s’agira de consolider et de développer ce patrimoine avec des investissements immobiliers (immobilier locatif, SCPI, etc.), tout en prenant en compte l’impact de la fiscalité et en activant les bons leviers (30-50 ans).
Enfin, il s’agira d’anticiper la suite avec sa succession et la transmission du patrimoine construit au fil des années. Cela permettra aux proches d’en profiter sereinement (50-70 ans).
Bien investir dans la pierre
Pour vous lancer dans l’investissement immobilier et commencer à vous constituer un patrimoine immobilier, nous vous recommandons de regarder notre conférence offerte pour faire vos premiers pas d’investisseur.
