L’immobilier est un bon secteur d’investissement. Pour ceux qui maîtrisent les règles du domaine et les bonnes pratiques, il est facile de faire augmenter la rentabilité d’un bien avec un risque limité. Lorsqu’on débute dans le secteur, opérer un investissement rentable est très important. Cependant, beaucoup de personnes s’y lancent sans réellement savoir comment ça marche. Et dans la plupart des cas, ces dernières se retrouvent avec des biens qu’elles n’arrivent pas à rentabiliser.
En effet, un bien immobilier peut être plus ou moins rentable, selon plusieurs conditions. Voulez-vous bénéficier des meilleures astuces pour faire des profits sur votre bien ? Cet article vous propose nos conseils pour augmenter la rentabilité d’un bien.
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Comprendre le calcul du taux de rentabilité en immobilier
En immobilier, il existe différentes rentabilités : la rentabilité brute ; la rentabilité nette et la rentabilité nette nette. Zoom sur chacun de ses types de rentabilité.
La rentabilité brute
La rentabilité brute est un indicateur pour estimer le potentiel réel d’un bien immobilier. Utilisée par plusieurs investisseurs, elle ne donne pas une grande précision. Elle est souvent employée dans le cadre de la comparaison des villes. Elle est la somme de tous les frais d’achat divisée par les loyers qui sont multipliés par 100.
- Rentabilité brute = Achat total (acquisition + frais de notaire + travaux + frais d’agence) / loyers × 100
Pour avoir plus de précision et savoir s’il faut augmenter la rentabilité d’un bien, mieux vaut considérer davantage les autres types de rentabilité.
La rentabilité nette
La rentabilité nette apporte plus de précision que la précédente. Elle soustrait des loyers différents autres frais et paraît plus indicative. Elle est la somme des loyers (moins différents frais) multipliée par 100 et divisée par l’achat total.
- Rentabilité nette = achat total / 100 × loyers annuels – (assurance + entretien + taxe foncière + frais d’agence loc, +, etc.)
La rentabilité nette nette
En complément des autres frais évoqués dans les deux précédentes rentabilités, la rentabilité nette nette prend en compte les impôts, ce qui change la donne. Elle devient donc la somme des loyers (moins les différents frais), moins les impôts, multipliés par 100 et divisé par l’achat total.
- Rentabilité nette nette = 100 × loyers annuels – (toutes les charges) – (impôts) / achat total
Comment augmenter la rentabilité d’un bien ?
Pour générer des profits avec un bien, plusieurs facteurs sont à prendre en considération. Le tout est de savoir la stratégie la plus efficace à mettre en place.
Faire des achats sous marché
L’achat sous marché consiste à acquérir un bien immobilier en dessus de la valeur du marché. C’est une excellente stratégie pour augmenter la rentabilité d’un bien. Vous devez donc profiter des taux bas. Mais comment est-ce possible ? Il est important de comprendre que tous les vendeurs n’ont pas les mêmes besoins ni le même état d’esprit. Certains, compte tenu de leur situation, seront prêts à vous faire des prix intéressants. Ce sont notamment ceux qui sont pressés, en difficulté (divorce, succession, etc.) ou qui ont déjà amorti leur bien immobilier locatif.
En résumé, l’acquisition d’un bien doit se faire de manière réfléchie. Il est important de tout faire pour avoir un prix bas et espérer réellement rentabiliser son bien.
Acheter un bien ancien
Pour augmenter la rentabilité d’un bien, vous pouvez vous tourner vers ceux qui sont anciens. Le marché est en effet abondant et les biens se négocient plus facilement, bien plus que ceux qui sont neufs. Pour les personnes qui aiment bricoler par exemple, l’achat dans l’ancien se trouve être la meilleure des options. Il faut juste vérifier et avoir la certitude qu’il répond encore aux normes en vigueur et n’a pas subi de dégâts irréversibles. Pour en avoir le cœur net, il est recommandé de solliciter les services d’un spécialiste. En réalisant alors quelques travaux, il retrouvera une meilleure plus-value.
Il est alors important de réaliser tous les travaux de rénovation de :
- Plomberie ;
- Électricité ;
- Peinture ;
- Etc.
Bien choisir l’emplacement
L’emplacement de votre bien immobilier est déterminant dans l’apport de gain qu’il vous fera bénéficier. Plus il est bien situé, mieux il vous sera profitable. Il faut donc commencer par choisir la bonne ville. Une ville estudiantine ou industrielle par exemple limite le risque de vacances locatives. Ensuite, contrairement à un bien localisé dans un point isolé des transports en commun, un immeuble bien situé en centre-ville, près des universités vous sera plus rentable. Vous avez donc plus de chances d’avoir un rendement locatif plus élevé que la moyenne.
Par ailleurs, pour augmenter la rentabilité d’un bien, il est recommandé de préférer les T1, T2 ou simplement les studios. Le m2 se loue plus cher, ce qui vous rapportera davantage. La situation géographique de votre immobilier est donc importante, de même que sa structure.
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Augmenter les loyers
Cela parait comme évidence : pour augmenter la rentabilité d’un bien, il faut élever le prix des loyers. Mais avant d’en arriver là, il est important de s’assurer que le prix peut-être réellement élevé. Certes, le loyer n’est pas fixé par la loi, mais avant de le hausser, vous pouvez penser à réaliser quelques travaux de rénovation.
Les travaux permettent d’augmenter la plus-value d’un immeuble, de garder son bien en de meilleur état (plus attractif) et de le mettre en location sur une longue période. Un bien qui subit des travaux voit donc sa valeur s’augmenter.
Différents travaux peuvent être menés. Il s’agit entre autres de ceux ayant rapport à la décoration, à la création d’une pièce supplémentaire, à la plomberie, à l’électricité, etc. Ils permettent de rendre votre immeuble plus attractif et en conséquence de le louer plus cher. Cependant, il faudra veiller à ce qu’ils ne vous reviennent pas trop cher.
Louer meublé : plus cher ?
Dans le domaine de l’immobilier, la location meublée est la plus prisée et la plus rentable. Elle permet d’augmenter la rentabilité d’un bien de manière exceptionnelle. Toutefois, ce type de location requiert un minimum d’investissement de votre part et en la matière, la loi est bien stricte. Elle a d’ailleurs arrêté un certain nombre de choses qui doivent se trouver impérativement dans l’appartement pour offrir un confort minime au locataire qui débarque. Ce dernier doit pouvoir ne garder que ses valises par exemple pour y vivre.
L’investissement de départ est donc un peu plus élevé que pour la location nue. Cependant, son retour sur investissement est plus conséquent et vous permettra de rentabiliser rapidement. Par ailleurs, vous jouirez d’une fiscalité plus avantageuse, notamment avec le régime d’imposition au bénéfice réel. Sur le long terme, ce type de location est plus cher et plus rentable.
Connaître son régime d’imposition
Pour augmenter la rentabilité d’un bien, il est aussi important de savoir quel régime choisir. En effet, il existe plusieurs régimes d’imposition compte tenu de votre statut. Vous devriez donc choisir celui qui vous convient le mieux.
Augmenter la rentabilité d’un bien : Location nue :
- Régime « réel » ;
- Régime « micro foncier ».
Location meublée :
- Régime « bénéficier réel » ;
- Régime « micro BIC ».
Par exemple, avec un régime « micro foncier » dans le cadre d’une location nue, vous bénéficiez d’une réduction automatique de 30% sur les revenus fonciers perçus. Mais avec un régime « réel », plusieurs frais sont pris en considération. Il s’agit entre autres des frais d’assurances, de taxe foncière, de réparations et d’entretien, de gestion, d’intérêts d’emprunt, de diagnostic.
Les charges prises en compte dans le régime réel sont bénéfiques si elles dépassent les 30 % de vos revenus. Toutefois, la loi vous oblige à le garder sur 3 ans, raison pour laquelle, il est vraiment important de bien choisir votre régime d’imposition. Une fiscalité optimisée est une bonne option pour faire augmenter la rentabilité d’un bien.
Les charges immobilières : vers une réduction ?
Lorsqu’on est propriétaire, pour espérer augmenter la rentabilité d’un bien, il est important de faire baisser les charges. En effet, si vos charges sont élevées, vous chercherez parallèlement à monter le prix du loyer afin de combler le manque à gagner, ce qui n’est pas forcément la meilleure des options.
Il est certes vrai que les charges sont enlevées des loyers, cependant, les revoir à la baisse vous permettra par exemple le remboursement plus promptement de votre prêt.
Suivre des formations pour augmenter la rentabilité d’un bien
L’immobilier est l’un des meilleurs secteurs d’investissement. Il reste une valeur refuge et offre de nombreux avantages. Si vous désirez vous y lancer, sachez que vous pourriez vous faire beaucoup d’argent, c’est d’ailleurs pourquoi il est vu comme un des meilleurs piliers d’enrichissement. Toutefois, il est tout aussi important de savoir qu’autant vous pourriez gagner, autant vous pourriez perdre. C’est pourquoi il est vivement conseillé de bien se former avant de s’y lancer.
L’une des meilleures préparations est de suivre une formation en immobilier. Elle vous permettra en effet d’éviter de grosses erreurs, de perdre du temps, de l’argent et de réaliser des bénéfices.
En résumé, pour augmenter la rentabilité d’un bien, plusieurs paramètres doivent être pris en considération. Vous devriez notamment savoir calculer votre taux de rentabilité, connaître les différentes stratégies et enfin savoir choisir votre régime d’imposition.
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