Encore très peu connu du monde des affaires, le métier de marchand de biens prend aujourd’hui de plus en plus d’ampleur sur le marché immobilier. Cette profession consiste principalement à acheter un bien immobilier et le revendre pour en tirer des bénéfices conséquents. Mais au-delà de cette notion, le marchand de biens est un acteur du marché immobilier qui possède un statut fiscal et juridique bien défini. C’est quoi un marchand de biens ? Quelle qualité faut-il avoir pour en devenir un ? Découvrez les réponses dans cet article.
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Définition : Marchand de biens
Un marchand de biens est un investisseur immobilier qui achète un bien (logement, fonds de commerce, actions des SCI, etc.) et le revend pour en tirer un maximum de bénéfices. Outre l’avantage d’une plus-value lors de la revente, le marchand de biens effectue également des travaux rénovations pour se conformer à la norme en vigueur et augmenter la valeur marchande du bien en question. Qu’est-ce qui le différencie d’un agent immobilier ? Contrairement à un agent immobilier qui joue uniquement un rôle d’intermédiaire dans une vente d’immobilier, le marchand de biens dispose du statut de propriétaire lorsqu’il achète le bien qu’il va revendre.
Une activité commerciale
L’achat-revente d’un bien immobilier est bel et bien une activité commerciale puisqu’il consiste à acheter un bien et le revendre en prenant une marge bénéficiaire, ce qui correspond exactement à la notion de commerce. Ainsi, si vous souhaitez devenir marchand de biens, vous devez réviser vos talents de commerçant (force de proposition, compétence en négociation, analyse du marché, etc.). Comme toute activité commerciale, le marchand de biens sera soumis à des règles fiscales strictes sur les apports qu’il peut concevoir.
Un acteur incontournable du marché immobilier
Le métier de marchand de biens paraît simple aux yeux du grand public. Toutefois, sachez que ces sociétés soi-disant informelles, à l’instar des grandes pointures en immobilier, sont un acteur incontournable du marché immobilier. En prenant en considération le système de division de logement (création de deux ou plusieurs lots dans un seul appartement) que les marchands de biens peuvent évidemment instaurer dans ses stratégies de ventes, nous pouvons déduire que l’achat-revente immobilier reste la meilleure solution pour créer des logements.
Statut du marchand de biens
Sur le plan juridique, le marchand de biens possède le statut de commerçant. De ce fait, il est dans l’obligation de remplir les conditions stipulées dans le Code de commerce et détient les prérogatives y afférant, à savoir :
· L’obligation d’immatriculation (inscription au RCS)
· Les exigences de comptabilité selon l’article L 123-12
· Le droit de posséder sa marque, son image
· La domiciliation (local, fonds de commerce, etc.)
Sur le plan fiscal, sachez que l’administration peut reconnaître un marchand de biens dans l’exercice régulier de ses fonctions, c’est-à-dire que vous êtes reconnu en tant que marchand de biens si vous exercez régulièrement des activités d’achat-revente immobilier.
Fiscalité
Le marchand de biens est assujetti au régime fiscal des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Il est ainsi soumis à la TVA. Sachez qu’au titre de marchand de biens, vous avez la possibilité de choisir entre la TVA sur marge et la TVA sur le prix total du bien. En outre, vous bénéficiez d’une exonération des droits de mutation à condition que le bien soit revendu dans le délai imparti, c’est-à-dire dans moins de 5 ans après l’acquisition.
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TVA
Selon les dispositions du code général des Impôts, le marchand de biens est soumis à deux de taxe sur la valeur ajoutée. D’une manière générale, vous serez amené à verser une TVA obligatoire sur le prix total du bien. Si la revente se concrétise en moins de 5 ans après achèvement, la TVA est réduite à 0,715 % au lieu du taux initial qui s’élève à 5,09 %. Cette dernière peut être régulée en amont si vous faites appel à un officier public (notaire).
L’exception à la règle vous permet d’opter pour une TVA sur marge. Dans ce cas, la taxe à acquitter sera calculée sur un taux de 20 % du prix d’achat de l’immobilier.
Plus-value
Afin de bénéficier d’une réduction conséquente en termes de fiscalité, le marchand de biens doit exercer en qualité de particulier. Si vous êtes légitimement reconnu comme un marchand de biens (répondant aux obligations d’un commerçant), votre plus-value sera soumise au régime fiscal des BIC, ce qui signifie qu’en plus des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %, vous serez tenu d’acquitter l’impôt sur le revenu (qui peut atteindre jusqu’à 45 %). Or, si vous exercez en tant que particulier, vous serez imposable en fonction du régime des plus-values pour particuliers qui disposent d’un taux de 19 % seulement.
Devenir marchand de biens
Comme pour tout métier, si vous souhaitez devenir marchand de biens, nous vous recommandons de vous former afin d’obtenir une certaine expertise sur le fonctionnement du marché immobilier. Il convient également de disposer d’un capital suffisant pour démarrer vos affaires. Vous avez la possibilité de solliciter des aides financières en vue de monter votre entreprise. Un marchand de biens doit disposer d’un statut juridique (SASU, EURL, SARL, etc). Pour ce faire, vous devez renseigner les documents ci-après auprès de la CFE (centre de formalités des entreprises) :
- Attestation de dépôt du capital
- 3 copies des statuts de votre société
- Une pièce d’identité
- Une copie de parution dans un journal d’annonce légale
- Une déclaration solennelle de non-condamnation
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