Comment bien faire un état des lieux ?

Les états des lieux sont des démarches indispensables à l’entrée et la sortie du locataire. Ce document permet au bailleur et au locataire d’analyser l’état global du logement et de constater s’il y a ou non d’éventuelles dégradations du bien pendant sa mise en location. Vous trouverez dans cette rubrique tout ce qu’il y a à savoir sur l’état des lieux. Qu’est-ce que c’est ? Quel est l’intérêt de le réaliser ? Et comme bien faire un état des lieux ?

L’état des lieux : qu’est-ce que c’est exactement ?

L’état des lieux peut se traduire comme une procédure de constatation de l’état global d’un bien locatif (une maison, un studio, un appartement, un parking, un local commercial, etc.). Cette démarche a pour finalité la ratification d’un document signé par le locataire et le propriétaire-bailleur.

Dans la plupart des cas, il est plus judicieux d’établir un état des lieux à l’amiable. Cependant, s’il y a conflit lors des procédures, les deux parties peuvent faire appel à un huissier de justice pour trancher à leur place. En principe, il existe 2 types d’états des lieux à savoir :

• L’état des lieux d’entrée
• L’état des lieux de sortie

À noter que le locataire et le bailleur sont tous deux tenus d’assister à la réalisation des états de lieux.

État des lieux d’entrée

Cette formalité est établie pendant la signature du bail et doit être inclus dans le contrat. L’état des lieux d’entrée peut être fait à la demande du bailleur. D’une manière générale, ce document constate l’état du bien locatif ainsi que les équipements avant son occupation effective.

Si le locataire souhaite modifier l’état des lieux de sortie, il doit respecter un délai de 10 jours maximum après la signature du premier document.

Si les deux parties négligent la mise en œuvre de l’état des lieux d’entrée, le locataire est tenu de rendre le bien immobilier dans son état d’origine. Quant au propriétaire, il doit effectuer les réparations annexes à l’instar de la vétusté des lieux.  

État des lieux de sortie

Comme son nom l’indique, ce type d’état des lieux est à réaliser à la sortie du locataire. Cette procédure est donc réalisée à la demande du locataire. De prime abord, l’état des lieux de sortie favorise une comparaison de l’état global du bien avant et après sa mise en location.

Pour une location nue, cette démarche doit être réalisée pendant la libération des lieux. Si par contre, il s’agit d’une location meublée, la réglementation de l’état des lieux de sortie va dépendre de la date de ratification du contrat de bail (avant ou depuis le 27 mars 2014).

Pourquoi effectuer l’état des lieux ?

La constatation de l’état du logement avant et après le passage d’un locataire est indispensable pour des raisons morales et financières. Le locataire doit entretenir le bien locatif afin de respecter et maintenir les critères de la décence. Sachez que ce dernier ne peut réaliser des travaux de rénovation ou d’amélioration du bien locatif sans l’accord du propriétaire.

Quant au bailleur, il est tenu de respecter les conditions d’habitabilité du logement avant sa mise en location. L’infraction à ces règles peut effectivement engager la responsabilité des deux parties. Vous devez également savoir que la négligence d’un état des lieux engendre des répercussions financières significatives de part et d’autre.

Quelles sont les informations nécessaires à la réalisation d’un état des lieux ?

Les éléments suivants doivent figurer sur le document d’état des lieux d’entrée :

• Le type d’état des lieux
• L’adresse de l’habitation
• La date de l’établissement du document
• Le nom et l’adresse du propriétaire
• Le nom et la désignation de son mandataire en cas de délégation de la procédure
• Relevé des factures d’eau, de gaz et d’électricité
• Un descriptif des clefs d’accès au logement
• Un descriptif de l’état des murs, des revêtements de sol ainsi que des plafonds + photographie
• Un descriptif des équipements installés dans le logement + photographie
• La signature du bailleur et du locataire

À l’état des lieux de sortie s’ajoutent :

• La date de réalisation du document
• Un tableau comparatif de l’état des pièces de vie et des équipements
• La nouvelle adresse du locataire

Comment réaliser un état des lieux correctement ?

Lors d’un état des lieux, vous ne devez négliger aucun élément, aucun détail. Pour réaliser correctement l’état des lieux d’entrée ou de sortie, vous devez penser à :

• Examiner attentivement chaque pièce du bien locatif
• Bien vérifier l’état des sols, des murs, des serrures ainsi que des ouvertures (présence de tâches, de fissures, etc.)
• Examiner l’entartrage, les fuites et l’écoulement des sanitaires ainsi que des robinets
• S’assurer du fonctionnement des ventilations, de l’installation électrique et du chauffage
• Tester et vérifier le fonctionnement des éclairages
• Photographier l’état du logement et les équipements présents
• Prendre le relevé des compteurs d’électricité, d’eau et de gaz

Qu’est-ce qu’on entend par vétusté du logement ?

La vétusté du bien locatif se traduit comme la détérioration du logement au fil du temps ou l’état d’usure dû à l’utilisation de certains matériaux et équipements d’entretien. Lors de l’état des lieux, le bailleur doit se référer à une grille de vétusté afin d’estimer le coût des travaux pour répartir les charges entre les deux parties.  

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Comment éviter les conflits pendant l’état des lieux ?

Afin d’éviter tout conflit entre le propriétaire et le locataire, vous devez mettre en œuvre l’état des lieux en prenant le temps qu’il faudra. Vous devez également être le plus spécifique possible en vous attardant sur les détails. En cas de litige, le bailleur comme le locataire peut porter l’affaire auprès de la commission départementale de conciliation. Pour éviter le paiement des frais supplémentaires sur les services annexes, il est préférable de rester en bons termes avec son locataire ou son propriétaire-bailleur.

Peut-on déduire les réparations du dépôt de garantie ?

Si vous constatez des dégâts spécifiques lors de l’état des lieux, en qualité de bailleur, vous avez la possibilité de retirer les frais de réparation d’une partie ou de l’intégralité du dépôt de garantie. Pour ce faire, vous devez effectuer un devis de réparation en faisant appel à un professionnel. Pour éviter tout conflit, vous êtes tenu de fournir un justificatif du montant retenu.