Pour gérer le budget travaux en tant qu’investisseur immobilier, il vous faut miser sur plusieurs points. Tout d’abord, vous devez suivre la réglementation pour faire les travaux nécessaires afin de rentrer dans les normes et d’obtenir un DPE correct. Ensuite, vous devez adopter une stratégie travaux intéressante pour votre rentabilité. Enfin, nous vous donnons des estimations selon les postes à travailler dans votre logement.
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Quelles sont les réglementations en matière de travaux pour l’immobilier ?
L’investisseur doit respecter les normes légales et les codes du bâtiment en vigueur pour assurer la sécurité du logement et la santé de son locataire si c’est un investissement locatif. Il doit également s’assurer que les travaux de rénovation respectent les normes environnementales en matière d’énergie et de gestion des déchets. Il est donc important de se conformer aux règles d’urbanisme et de construction pour éviter les problèmes juridiques et les sanctions financières.
Normes de sécurité
Les principales normes de sécurité pour l’immobilier locatif sont :
- Les normes électriques
- Les normes de gaz
- Les normes de plomberie (normes DTU)
- La sécurité incendie
Performance énergétique
La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction de location pour les logements ayant une classe énergétique G en 2025, F en 2028 et E en 2035. Les biens mal isolés dans l’ancien seront les premiers à en subir les conséquences.
Il faut donc prévoir une rénovation globale du logement pour limiter les pertes de chaleur. Côté consommation des équipements, ayez une attention particulière sur l’eau chaude sanitaire et le système de chauffage. Il est primordial de sortir de ces catégories de DPE pour pouvoir réaliser une plus-value à la revente.
Critères de décence du logement
La mise en location d’un logement est soumise à des critères de décence stricts pour garantir un environnement de vie sain et sécurisé pour le locataire :
- Une pièce principale d’au moins 9 m²
- Une hauteur sous-plafond d’au moins 2,20 m
- Un coin cuisine qui peut être situé dans le séjour
- Une salle d’eau
- Des systèmes d’ouvertures en bon état au niveau des portes et fenêtres
- Aucun risque pour la santé (plomb, amiante, insectes nuisibles)
Pour valider la conformité, vous devez obligatoirement faire appel à un diagnostiqueur. Selon ses disponibilités, il faut prévoir au moins 15 jours à l’avance le passage du technicien et jusqu’à un mois pour l’édition du document. Le processus doit être anticipé pour éviter tout retard dans la mise en location de votre logement ou la revente de votre investissement immobilier.
Découvrez aussi notre article sur la contre-visite immobilière.
Gérer le budget d’un investissement immobilier en définissant une stratégie travaux
Vous devez dès l’origine de votre projet déterminer une stratégie de travaux. Celle-ci commence après avoir effectué la liste de travaux à réaliser, en déterminant si vous réalisez les travaux vous-même ou non. Puis, si vous faites réaliser des travaux par des professionnels, à savoir si vous suivrez ces travaux ou si vous déléguerez ce suivi.
Demandez-vous si vous pouvez réaliser les travaux vous-même. Vous pouvez économiser 3 à 4 fois le prix des travaux en les réalisant vous-même. Mais pour cela, il est nécessaire de vous interroger sur 4 points :
- Ai-je les compétences ?
- Combien vaut mon temps à l’heure ?
- Quelle est la différence de durée d’exécution par un professionnel et moi-même ?
- Ai-je intérêt fiscalement à réaliser les travaux moi-même ?
Les compétences travaux
Si vous n’avez pas les compétences pour faire les travaux nécessaires dans le logement, ils seront forcément mal réalisés. Le bricolage est à proscrire, car vous serez obligé d’y revenir plus rapidement que des travaux correctement exécutés. En revanche, si vous avez l’habitude, vous ferez de grandes économies, notamment sur la main d’œuvre.
Votre temps à l’heure
Le coût des travaux est constitué par les matériaux employés et la main-d’œuvre. Si vous réalisez les travaux vous-même, vous économisez donc la main-d’œuvre. Mais est-ce réellement une économie ? En effet, si le temps que vous employez dans votre activité, qu’elle soit salariée ou non, vous rapporte plus que le coût de la main-d’œuvre d’un professionnel, alors vous perdez de l’argent à exécuter ces travaux vous-même.
Pour connaître votre taux horaire, c’est très simple. Le calcul est : revenu mensuel / 140 = taux horaire.
La rapidité d’exécution
Contrairement à un professionnel qui réalise le même travail toute la journée depuis plusieurs années et qui a un véritable savoir-faire, vous prendrez forcément plus de temps à réaliser vos travaux. Et comme vous allez prendre plus de temps pour réaliser cette tâche, votre coût horaire va s’allonger.
Pour être dans la réalité, multipliez le temps consacré aux travaux par deux ou trois. Ainsi, en prenant en compte le temps que vous consacrez à la réalisation des travaux, vous vous rapprochez d’un coût proche de celui de l’artisan qualifié pour un travail moins bien réalisé.
Votre rapidité d’exécution aura une seconde conséquence : tant que les travaux ne sont pas finalisés, votre ne commencez pas à percevoir les loyers ou vous ne pourrez pas revendre. Ainsi, deux à trois fois de temps de réalisation supplémentaire, c’est autant d’argent non perçu. Cela représente une perte sèche qu’il faut prendre en compte dans votre calcul.
Les garanties
Les travaux réalisés par un professionnel sont garantis par ses soins et à défaut par son assurance. Vous n’avez pas ce type d’avantage si vous réalisez les travaux vous-même. Alors, attention aux travaux nécessitant une garantie pour revendre votre bien rapidement.
La fiscalité
En fonction de leur nature et de votre mode d’exploitation, les travaux ont toujours un intérêt fiscal. Soit en créant du déficit foncier lors d’une détention en direct, soit en créant des charges ou de l’amortissement en société. Donc la réalisation de travaux permet globalement de réduire votre imposition, tout en améliorant la qualité générale de vos investissements.
Bien entendu, ces éléments théoriques occultent une réalité pratique qu’il ne faut pas négliger. Réaliser soi-même des travaux peut vous donner accès à des biens nécessitant une rénovation que vous ne parviendrez pas à financer s’il fallait faire faire les travaux par des professionnels. Mais il ne faut jamais oublier la vision à long terme, ne pas se concentrer sur l’immédiat de l’opération, quitte à reporter une acquisition pour avoir les moyens de financer les travaux.
Gérer le budget travaux d’un investissement immobilier en comparant les devis
Avant de commencer les travaux, définissez précisément vos besoins pour obtenir des devis les plus précis possibles. Ils doivent mentionner la nature des travaux par postes de dépense, le prix des matériaux et équipements à acheter, et le prix de la main d’œuvre. Ayez aussi un œil sur les conditions de ventes, garanties et assurances proposées.
Il est toujours intéressant d’avoir trois devis minimum par type de travaux pour comparer les coûts entre plusieurs sociétés. Vous pouvez également faire jouer la concurrence avec vos compétences de négociateur pour obtenir le meilleur prix.
Quelques estimations travaux pour gérer votre budget travaux dans un investissement immobilier
Ces budgets sont donnés à titre indicatif et sur une moyenne. Ils varient forcément selon la qualité des matériaux choisie et le secteur de votre bien. Pensez à consulter un artisan avant d’acheter un bien à travaux pour obtenir un devis précis.
Estimation travaux toiture
La toiture est bien évidemment importante. Toutefois, ce poste représente un coût important. Par exemple :
- Toiture neuve + charpente : 180 € à 250 € / m2
- Remplacement de tuiles : 40 € à 130 € / m2
- Rénovation Isolation : 15 € à 50 € / m2
Estimation travaux isolation
Dans vos différents biens immobiliers, l’isolation représente un poste essentiel et un chantier non négligeable puisqu’il impacte directement les charges et la rentabilité du bien. Pour ce poste, voici trois possibilités :
- Ouate de cellulose : 20 € / m2
- Laine de verre à même le sol : 35 € / m2
- Isolation thermique par l’extérieur : 150 € / m2
Estimation travaux de plomberie
Ce poste impressionne souvent les investisseurs immobiliers, car il semble coûteux et pour autant inévitable. Voici une liste de budgets intéressants à connaître :
- Fourniture et pose de WC : 600 €
- Fourniture et pose d’un chauffe-eau : 700 € à 1200 € selon la contenance
- Fourniture et pose d’un lavabo : 200 €
- Fourniture et pose d’une baignoire : 600 €
- Fourniture et pose d’une douche : 800 €
Estimation travaux électricité
L’électricité est un chantier important et un poste à optimiser ainsi qu’à mettre à jour régulièrement. Les normes sur ce poste sont fréquemment actualisées. Comptez 100 € du mètre carré en moyenne, autrement dit, prévoyez 4 000 € de travaux électriques pour un logement de 40 m².
Estimation travaux plâtrerie
Généralement sous-estimé, ce poste de travaux s’affirme à nouveau comme un essentiel sur un chantier de rénovation. Pour ça, prévoyez le budget suivant :
- Pose de faux-plafond : 80 € à 120 € / m2
- Pose de cloison : 90 € à 150 € / m2
Estimation travaux peinture
La peinture d’un bien immobilier est la finition signant la fin des travaux. C’est une étape essentielle qui donne tout le cachet et fait le charme du bien. Voici les prix moyens de ce poste :
- Préparation complète des murs : 60 € / m2
- Préparation complète des plafonds : 85 € / m2
- Peinture murale sur fond préparé : 12 € / m2
- Peinture de plafond sur fond préparé : 15 € / m2
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