Vous vous demandez comment réussir votre premier investissement immobilier ? Vous avez besoin d’être rassuré avant de vous lancer dans un tel projet ? Cet article est fait pour vous !
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Réussir son premier investissement immobilier : préparation de votre projet
Un premier investissement immobilier ne s’improvise pas, il se prépare en amont. Sans cette étape, vous pourriez faire face à des difficultés, auquel cas cela aura un impact sur votre plan de financement et peuvent engendrer une perte de rentabilité. Votre priorité est donc de vous informer correctement.
Quelle est votre cible ?
Il faut commencer par vous poser les bonnes questions : quelle est votre cible ? Quels sont vos objectifs ? Que comptez-vous faire de votre futur bien immobilier ? En fonction de la cible que vous allez viser, le choix du lieu en sera forcément définie.
Posez-vous aussi les questions du type : est-ce que vous comptez y vivre par la suite ? Voudriez-vous y loger vos enfants un jour ? Voulez-vous une maison en bord de mer pour y vivre une fois que vous serez à la retraite ? Voulez-vous percevoir des loyers sur une période plutôt courte ou longue ? Ces interrogations vous permettront de savoir quel type de logement acheter, dans quelle ville, dans quel quartier, de quelle superficie, etc.
Où souhaitez-vous acheter ?
Une fois que vous avez une idée de votre lieu cible, il faudra acheter dans un endroit bien placé. Il est recommandé de choisir un bon emplacement en fonction des critères suivants : le quartier doit être agréable et surtout bien desservi par les transports en commun.
Sachez que la présence de commerces de proximité ou d’espaces verts constitue un plus. Intéressez-vous au marché immobilier local pour en savoir plus avant d’opter pour un emplacement.
Soyez clair sur vos objectifs
Vous devez, en amont de votre investissement immobilier, déterminer exactement les caractéristiques du bien que vous souhaitez acquérir et votre stratégie d’investissement.
L’aspect stratégique de votre investissement repose sur la vision à long terme que vous avez de votre logement :
- Si votre objectif est de louer votre bien, puis de l’occuper à terme, il va de soi que vous devez être plus exigeant sur le choix du logement en question puisqu’il a vocation à devenir votre logement.
- Si votre objectif est de le louer directement et en tirer un revenu complémentaire maximum, la localisation du bien joue un rôle important, tout comme l’état du logement : un logement neuf ou récemment rénové aura une plus-value non négligeable par rapport à un logement ancien.
- Si votre objectif est de revendre votre bien après plusieurs années, notamment pour en tirer une plus-value, renseignez-vous bien sur les dynamiques actuelles du marché pour vous offrir un logement dont la valeur augmentera substantiellement dans le futur.
Réussir son premier investissement immobilier : par quoi commencer ?
Votre budget
Pour commencer à investir dans l’immobilier, vous devez définir le budget dont vous disposez pour ce projet. Le montant disponible guide la recherche du meilleur bien immobilier. Appartement ou maison, vous saurez quel type de placement vous convient le mieux.
Vous pouvez vous faire aider d’un courtier en immobilier si nécessaire. Sa mission consiste à calculer un budget avec un client pour déterminer quel investissement peut être réalisé.
Votre capacité de remboursement du prêt immobilier contracté
Chaque personne qui souhaite investir en immobilier doit tout d’abord se demander si elle est capable chaque mois de rembourser les mensualités de crédit. Le taux d’endettement et le reste à vivre sont donc importants dans un tel projet.
Même si les loyers perçus couvrent une partie du remboursement du crédit immobilier, vous devez aussi vous investir financièrement pour réaliser votre objectif. Vous devez prévoir les charges liées à votre investissement : taxe foncière, taxe d’habitation, charges de copropriété et, dans le cas d’un achat immobilier dans l’ancien, le coût des travaux.
L’importance du financement de son premier investissement immobilier
L’investissement immobilier locatif tire son meilleur avantage de la capacité d’être financé à crédit. Quand bien même vous disposeriez du cash pour faire un investissement locatif, il est conseillé d’emprunter tout ou partie du montant du projet auprès d’une banque.
L’effet levier immobilier pour capitaliser grâce aux loyers
La raison à cela tient à l’effet levier immobilier. Le fait d’investir avec de l’argent qui ne vous appartient pas permet de démultiplier la rentabilité de votre investissement immobilier du montant de l’emprunt réalisé.
S’il s’agit d’un investissement locatif, tout ou partie des loyers perçus vont permettre de rembourser les mensualités d’emprunt. À mesure que le temps passe, votre dette diminue et votre bien immobilier se valorise sans que vous ayez à débourser un seul centime si votre investissement locatif est autofinancé.
Est-il possible de faire un investissement immobilier sans apport ?
Selon vos revenus, vos garanties et votre capacité d’emprunt, il est possible de faire votre premier investissement immobilier sans apport avec un prêt 110 %. Mais attention, dans ces conditions, il sera très difficile d’autofinancer votre investissement, de sorte que vous devrez compléter le différentiel loyer/mensualités de prêt avec une autre source de revenus.
De plus, vous devrez présenter un dossier bancaire solide pour que le prêt à 110 % soit accepté. Misez sur un fichier complet avec une bonne rentabilité démontrée rapidement pour voir votre banquier valider votre crédit.
Négocier un différé de remboursement pour optimiser le cashflow
Pour accroître votre aisance financière dans les débuts, vous pouvez négocier un différé de remboursement avec la banque. Le différé de remboursement consiste à reporter l’exigibilité des mensualités jusqu’à 24 mois afin d’optimiser votre cashflow au début de la mise en location de votre bien ou pendant les travaux. Cela vous permet de souffler les premiers mois et de trouver votre vitesse de croisière.
Quel bien immobilier choisir pour son premier investissement immobilier ?
Studio, T1 ou T2
Lorsque vous avez trouvé la résidence idéale, avec un bon emplacement, vous pouvez investir dans un studio, un T1 ou un T2 pour votre premier investissement locatif. Ce type de bien immobilier va en effet attirer le plus grand nombre de locataires.
Pour un premier investissement, le budget nécessaire pour un achat de ce type d’appartements est abordable. De plus, la flexibilité est assez intéressante puisque vous pouvez le louer vide ou meublé et profiter de différentes lois de défiscalisation. De préférence, le logement devra disposer d’un balcon ou d’un jardin pour répondre à la demande des locataires.
Location nue ou location meublée ?
En cas d’investissement immobilier locatif, vous avez deux options : location vide ou meublée. La location vide offre plus de sécurité et plus de stabilité. En général, les locataires s’installent dans ce type de logement, qu’ils peuvent meubler et décorer à leur guise. Le risque de vacances locatives est ainsi minimisé. La durée du bail est de 3 ans renouvelables.
Néanmoins, elle ne suit pas les mêmes règles de fiscalité que la location dans un bien meublé. Vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous devez donc calculer le montant de votre revenu foncier afin de connaître votre régime d’imposition. Le régime réel s’applique si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros, et le régime micro-foncier dans le cas inverse.
La location meublée semble plus rentable que la location vide. Les loyers s’avèrent plus élevés et la fiscalité plus favorable. La durée du bail est d’un an, renouvelable par tacite reconduction.
Vous avez aussi le choix entre deux statuts, à savoir le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et le statut de LMP (Loueur en meublé professionnel). Ces dispositifs vous permettent de pratiquer des amortissements, en plus de la déduction des charges.
Neuf ou ancien ?
Vous hésitez entre acheter dans le neuf ou l’ancien ? Il faut déjà savoir que le prix au mètre carré de l’ancien est généralement plus faible que pour le neuf même s’il existe de fortes disparités. Dans l’ancien, vous aurez plus de rentabilité, plus de choix. Si vous payez peu ou pas d’impôt, l’ancien est la meilleure solution pour vous.
En revanche, l’inconvénient majeur repose sur la somme d’impôts à payer qui sera plus forte dans l’ancien. Avec la loi Pinel, vous achetez un logement neuf que vous mettez en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 % à 21 % sur le prix du bien, ce qui n’est pas négligeable.
Posez-vous aussi la question des travaux. En achetant neuf, vous êtes sûrs de ne pas avoir à sortir de l’argent en plus pour effectuer des travaux de rénovation. Les performances énergétiques du neuf sont aussi bien meilleures. Si vous optez pour l’ancien, l’enveloppe travaux devra être prise en compte dans votre financement. Vous pourrez toutefois réaliser une très bonne plus-value à la revente.
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