Comment bien estimer le rendement locatif de son investissement ?

La première chose à faire pour lancer votre projet d’investissement locatif est d’évaluer la rentabilité de votre patrimoine immobilier. Calculer le rendement locatif de votre investissement consiste à examiner la possibilité d’autofinancement. Pour ce faire, vous devez prendre en compte les différents facteurs qui définissent la rentabilité réelle de votre bien locatif. Comment bien estimer le rendement locatif de son investissement immobilier ? Au fil de cet article, nous aborderons les éléments essentiels pour calculer votre taux de rendement locatif.

Considérer les éléments de base pour déterminer son rendement locatif

Afin de déterminer avec le plus de précision possible votre rendement locatif, vous êtes tenu de prendre en considération les éléments de base. En effet, ces derniers sont des indicateurs de performance essentiels pour garantir un bon retour sur investissement. D’une manière générale, afin de calculer le rendement de votre bien locatif, vous devez entrer dans votre ligne de compte :

• Vos ressources financières
• Vos dépenses pour assurer l’aboutissement de votre projet d’investissement
• Votre niveau d’épargne

Les revenus avant et pendant l’investissement locatif 

Pour estimer correctement le rendement locatif de votre investissement, vous devez considérer vos revenus financiers. Vous avez la possibilité de les classer en deux principales catégories. D’une part, vous êtes tenu d’estimer vos revenus locatifs. Et d’autre part, vos revenus professionnels.

Les revenus locatifs englobent l’ensemble des ressources perçues par le biais de la location d’un bien immobilier (loyer mensuel). Il s’agit effectivement d’un élément essentiel qu’il convient de prévoir afin de calculer votre rendement locatif. Sachez qu’une mauvaise estimation des revenus locatifs peut fausser votre calcul. Les revenus professionnels, quant à eux, représentent les sommes perçues à l’issue d’une activité professionnelle.

Les charges de l’investisseur immobilier

Afin de calculer votre rentabilité locative, vous serez également amené à définir les différentes charges voire les dépenses imprévues. Tout d’abord, vous devez considérer les charges ou dettes qui sont susceptibles d’affecter votre trésorerie. Il peut s’agir par exemple d’un crédit-bail ou encore des crédits à la consommation.

Ensuite, vous serez amené à tenir en compte des crédits immobiliers. Dans le cadre d’un investissement locatif, l’investisseur peut estimer son rendement locatif en prévoyant les mensualités de prêts pour l’achat du bien. En outre, vous êtes aussi tenu d’entrer dans votre ligne de compte les mensualités à rembourser après l’acquisition du bien en question.

Les réserves d’épargne

Évaluer votre niveau d’épargne vous permet de définir le montant du prêt nécessaire pour assurer l’acquisition d’un bien locatif. En effet, cette initiative vous permet de savoir s’il est possible de réaliser un apport personnel pour acheter le patrimoine immobilier. De plus, sachez que votre banque analysera vos réserves d’épargne avant de vous accorder un prêt immobilier.

Calculez votre taux de rendement locatif

Le taux de rendement locatif vous permet de déterminer vos gains en fonction de vos ressources. C’est effectivement un indicateur indispensable pour estimer la rentabilité réelle de votre investissement locatif. La formule pour calculer votre taux de rendement se caractérise en trois niveaux distincts, à savoir :

• Le calcul du rendement locatif brut
• La formule pour calculer le rendement net

Le rendement brut

La première démarche pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif est d’évaluer le rendement brut. Pour calculer le rendement brut, il vous suffit de diviser vos revenus locatifs annuels par le prix d’acquisition du bien et de multiplier le résultat par 100. Sachez que le prix d’achat prend en compte tous les frais d’acquisition (frais de notaires, frais de rénovations, frais d’agence, etc.). Prenons un exemple très simple.

Sachant que vous avez prévu un revenu locatif de 750 € et que le prix du bien s’élève à 125 000 €. La formule appliquée sera la suivante :

Rendement brut = (750 x 12) / 125 000 = 0,072 x 100 = 7,2 %

Lire aussi : Départ ou changement du locataire : les démarches à effectuer

Le rendement net

Sachez que l’estimation de votre rendement locatif brut ne suffit pas à définir la rentabilité réelle de votre bien locatif. En effet, cet indicateur vous offre une vue globale du rendement de votre investissement locatif. En ce qui concerne le rendement locatif net, il s’agit du calcul de la rentabilité sans les charges (intérêts d’emprunt, charges locatives non récupérables, frais de gestion, etc.).

Afin d’estimer votre taux de rendement locatif net, vous devez soustraire votre revenu locatif annuel et la totalité de vos charges avant de diviser le résultat par le prix d’achat et le multiplier ensuite par 100.

Si on estime que la totalité des dépenses s’élève à 1000 €, en reprenant notre exemple, on peut obtenir le résultat ci-dessous :

Rendement net = (750 x 12) – 1000 / 125 000 = 0,064 x 100 = 6,4 %

Le taux d’occupation : un facteur déterminant dans votre investissement

Gardez à l’esprit que le taux d’occupation du bien locatif est un facteur primordial qui cause la variation de la rentabilité locative de votre investissement immobilier. En effet, sans locataire, vous ne percevrez pas de loyer.

Après avoir bien estimer le rendement locatif de votre bien, vous êtes tenu de limiter les vacances locatives dans le but de maintenir la rentabilité du bien en question. Pour ce faire, vous devez définir judicieusement l’emplacement du logement lors de l’acquisition. En effet, sachez que plus le quartier est dynamique, plus vous obtiendrez un taux d’occupation important.

Qu’en est-il de l’autofinancement ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, outre les apports personnels que vous convoitez, votre objectif vise à assurer l’autofinancement du projet. Après avoir calculé votre rendement net plus les impôts (rendement net net), vous pouvez déduire le taux de rendement exact de votre bien locatif.

De ce fait, vous avez la possibilité de savoir si les revenus locatifs perçus suffisent amplement à rembourser votre prêt immobilier. Cependant, vous êtes tenu de rajouter une certaine marge qui constitue votre apport personnel.

En somme, bien estimer le rendement locatif de votre investissement immobilier revient à calculer votre apport personnel, après avoir assuré que les revenus locatifs garantissent le financement de votre patrimoine immobilier. Vous êtes tenu de calculer votre rendement locatif brut, votre rendement net ainsi que votre rendement net d’imposition.