Investir dans le Neuf [Bonne ou Mauvaise Idée] 

Faut-il succomber aux charmes d’un immeuble tout fraîchement sorti de terre ou plutôt investir dans l’ancien ? Il n’est pas toujours aisé de trancher. Prix, frais, fiscalité, potentiel de plus-value, voilà les points à étudier avant d’investir. Les avantages d’un investissement locatif sont les mêmes avec un logement ancien ou neuf, mais en termes de fiscalité, certaines différences pourraient faire pencher la balance. Est-ce une bonne idée d’investir dans le neuf ?

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif neuf ?

L’achat d’un bien immobilier neuf dans la perceptive de le louer est une très bonne stratégie du point de vue d’un investisseur. Cette opération vous donne notamment accès à des dispositifs de défiscalisation performants. 

Investir dans le neuf : pour les contribuables fortement imposés

L’immobilier neuf se définit comme étant un logement construit il y a moins de 5 ans et qui n’a jamais été habité ou utilisé préalablement. Il s’adresse en particulier aux investisseurs qui ont besoin de réduire leur imposition. 

En effet, investir dans le neuf vous donne accès à des avantages fiscaux. Le fait d’investir dans le neuf vous permet de bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière, pendant les deux premières années suivant l’acquisition à partir du 1^er janvier de l’année qui suit l’achèvement de votre logement.

Outre ces opportunités de défiscalisation, investir dans le neuf est souvent gage de tranquillité pour l’acquéreur. De gros travaux de copropriété sont faits pendant les dix premières années, des charges sont réduites en raison de l’utilisation d’équipements de dernière génération. De même, moins de dépenses supplémentaires sont à prévoir dans les premières années qui suivent l’acquisition. 

Par ailleurs, vous vous protégez de toutes les mauvaises surprises qui pourraient être associées à l’ancien comme les murs fissurés, les vices cachés, des problèmes divers non signalés lors de l’achat et qui pourraient impacter la rentabilité de votre bien. Si les investisseurs optent pour le neuf, c’est aussi en raison de ses frais d’acquisition ou frais de notaire.

L’immobilier locatif neuf : la possibilité de défiscaliser

La réalisation d’un investissement locatif dans une copropriété neuve est recommandée tout spécialement aux contribuables les plus imposés. Un dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel par exemple, vous permet en effet d’obtenir une réduction d’impôt.

Par ailleurs, cette ristourne fiscale est plus ou moins importante selon la durée pendant laquelle vous êtes prêt à louer le bien dans des conditions spécifiques (plafond de loyer et choix d’un locataire sous condition de ressources). Ainsi, la réduction d’impôt de 12% est étalée sur 6 ans de location, alors que celle de 21% nécessite de poursuivre la location pendant 12 ans. 

On vous propose également le dispositif « Censi-Bouvard », prévu pour les résidences de services avec une réduction d’impôt égale à 11% du prix du logement.

Enfin, la raison principale d’un investissement locatif dans le neuf réside souvent dans la possibilité de réduire ses impôts grâce à la défiscalisation, à condition de bien choisir son programme.

Une rentabilité attractive ?

Les immobiliers locatifs neufs ne sont pas les plus rentables du marché. En effet, un particulier pourra espérer jusqu’à 8 à 12% de rentabilité brute en acquérant un bien ancien en mauvais état et en le rénovant totalement. 

Les logements neufs quant à eux permettent de dégager une rentabilité moyenne comprise entre 2 et 3,5% brutes, due à un coût d’acquisition un peu plus important au mètre carré. Toutefois, cela est compensé par l’absence de gros travaux ou d’autres investissements à prévoir pendant de longues années suite à l’acquisition du bien. 

Investir dans le neuf : être propriétaire d’un logement avec plusieurs garanties

Un bien neuf, du point de vue du bailleur, est évidemment plus confortable en raison des garanties dont il bénéficie automatiquement. De plus, la performance énergétique induite par la réglementation thermique 2012 est également un bon point. 

Investir dans le neuf a par ailleurs des chances de connaître une valorisation rapide : les programmes de promotion immobilière, bien souvent, contribuent directement à la naissance d’un tout nouveau quartier et peuvent rapidement gagner en attractivité pour la population locale. 

Investir dans le neuf : quels sont les avantages ?

Investir dans le neuf a de nombreux avantages plutôt connu tels que des frais de notaire réduits à l’achat, des garanties constructeurs, l’absence de travaux à prévoir, la défiscalisation, etc. En effet, ces avantages sont réels, à condition de bien investir pour s’assurer un patrimoine dont la valeur peut se maintenir voire s’apprécier.

Des frais de notaire réduits

À l’achat, la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un achat immobilier sur plan qui offre plusieurs avantages financiers comme des frais de notaire réduits, à savoir 2 à 3% du prix d’achat contre 8 à 9% dans l’ancien.

Des charges allégées

Investir dans le neuf est plus sécurisé, dans la mesure où l’immobilier neuf offre tout d’abord une haute performance énergétique, contrairement à l’ancien. De plus, plusieurs garanties (décennales, garanties de constructeurs, matériaux neufs, etc.) sont de véritables gages de tranquillité d’esprit, et ce de nombreuses années après l’investissement. 

À l’inverse de l’ancien, il y a souvent peu de travaux de rénovation à prévoir pour la copropriété. Ainsi, les charges sont donc allégées grâce aux normes de construction. De plus, investir dans le neuf vous offre une meilleure visibilité sur la rentabilité à moyen et à long terme que l’ancien, dans la mesure où ce type d’investissement génère peu de dépenses exceptionnelles. 

De l’autre côté, l’ancien quant à lui, permet des rendements plus élevés.

Investir dans le neuf : une mauvaise idée ? 

Le meilleur investissement immobilier reste dans l’ancien. Il intéresse de plus en plus les investisseurs, car il présente de nombreux avantages.

Investir dans l’immobilier ancien

Un bien immobilier ancien est un logement ou une maison qui a été habitée, qui a déjà été vendue une fois ou qui a été achevée il y a plus de 5 ans. C’est un logement qui a déjà fait l’objet d’une mutation (donation, vente, succession) par son tout premier propriétaire. Vous entendrez alors parler de récent. Construits il y a une dizaine d’années, ces biens sur le plan juridique et fiscal sont dits anciens. 

En termes de fiscalité, les logements anciens sont vendus sous le régime des droits de mutation. Ainsi, lors de la transaction, l’acquéreur paie une somme égale à 5,80% du prix, prix qui s’ajoute à son budget global. À l’achat, vous devez signer un compromis de vente. Pour cela, vous versez alors 5% à 10% du montant total de la transaction. 

Cela s’effectue généralement chez un notaire. À partir de cette signature, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Après quelques mois, vous signez l’acte définitif chez un notaire.

Quels sont les avantages à investir dans l’ancien

Emplacement, prix réduits, disponibilité…L’immobilier ancien vous offre d’autres avantages. Investir dans l’ancien revient généralement moins cher. Par ailleurs, le tarif au m² est inférieur à celui d’un logement neuf. 

Investir dans l’ancien permet d’acheter en centre-ville, quand les projets immobiliers neufs se font le plus souvent en périphérie ou dans de nouveaux quartiers. De plus, vous n’avez pas à attendre sa livraison. Vous disposez rapidement de votre acquisition immobilière.

En outre, acheter dans l’ancien ne veut pas non plus dire acheter un vieux logement nécessitant obligatoirement des travaux. Vous pouvez alors chercher un logement dans des résidences récentes (de 5 ou 10 ans). Ainsi, le logement restera très moderne et récent avec un prix plus accessible.

L’ambiance et le caractère du logement

L’immobilier ancien plaît souvent aux acquéreurs dans la mesure où il possède généralement davantage de cachet. De plus, on peut notamment y trouver des moulures, du vieux parquet, des cheminées anciennes, des vieilles pierres, des architectures empreintes de tradition, l’habitat chargé d’histoire. 

Pour ceux qui les aiment, l’ancien est fait pour vous. Il est alors plus facile d’avoir un vrai ‘’coup de cœur’’ avec une maison ancienne. Avec un logement ancien, il n’y a pas toujours de balcon ou de terrasse. Vous pouvez le visiter, ce qui aide à se projeter. Le choix est beaucoup plus large, ce qui vous offre une plus grande marge de manœuvre, notamment en termes d’emplacement.

Des prix plus bas

L’immobilier ancien est moins cher que l’immobilier neuf. Vous pouvez ainsi réaliser de belles affaires avec l’immobilier ancien. De même, vous pouvez envisager de vous tourner vers des biens où de très lourdes rénovations sont à effectuer. Le prix sera plus faible et les travaux peuvent vous permettre d’augmenter fortement la valeur du bien.

Le prix d’achat

Un autre élément non négligeable, il est important de prévoir un budget plus élevé à l’achat pour l’immobilier neuf que pour l’immobilier ancien. C’est un prix très élevé qui s’explique par une offre de logements neufs moins importante que l’offre de logements anciens et un respect des normes de construction en vigueur qui imposent des frais plus importants. 

En investissant dans l’immobilier ancien, le prix d’acquisition du logement vous reviendra moins cher que d’acheter dans un logement neuf. Un bien ancien est en moyenne 20% à 30% moins cher à l’achat qu’un bien neuf, pour un appartement ayant des caractéristiques équivalentes (type de bien, surface, localisation). 

Ainsi, cela permet d’accroître grandement la rentabilité du projet locatif. De plus, la contrepartie de ce prix d’achat avantageux est la nécessité de réaliser des travaux de rénovation, notamment pour améliorer les plateformes énergétiques et s’assurer qu’il soit bien aux normes.

L’attractivité

Le charme de l’immobilier ancien garantit l’attractivité de ce genre d’investissement. Si le bien est bien situé, l’immobilier ancien prendra de la valeur, notamment suite à des travaux de rénovation. Son prix au mètre carré se trouve majoré, de même que sa rentabilité.

Le rendement locatif

En fonction des travaux de rafraichissement ou de rénovation, un logement ancien est décoté  en moyenne entre 7 et 15%. L’investisseur doit nécessairement utiliser cette décote au profit du rendement locatif. 

En rénovant le bien, en le meublant et le décorant, vous pourrez ainsi louer le bien à un loyer fourchette haute marché. Si vous l’entretenez convenablement, vous pourrez le revendre au bon moment avec une plus-value à la revente, a fortiori s’il se situe dans une zone où la demande locative est tendue.

Le choix de l’emplacement

L’emplacement d’un bien est important dans la mesure où il a un impact direct sur la fiscalité de la mise en location, mais aussi sur les plus-values lors de la revente du bien. C’est alors un choix à faire intelligemment. Par ailleurs, les vieux quartiers et les centres-villes sont très recherchés par les locataires. 

De plus, ces emplacements disposent d’atouts considérables. En investissant dans ces quartiers, vous limitez ainsi le risque de vacance locative. Dans le logement ancien, vous disposez d’un très large choix, tant en termes de surface que de prix, notamment dans les centres-villes. 

Également un gros avantage en termes de proximité des transports en commun, des écoles, des commerces. Dans la mesure où le logement est déjà construit, il est facile pour vous de vérifier les qualités de l’emplacement. 

La livraison

En investissant dans l’ancien, vous n’avez pas à attendre la construction ou la livraison du bien. Vous disposez rapidement de votre acquisition en dehors des différents travaux de rénovation. Investir dans le neuf vous retardera dans la construction, la commercialisation et à la livraison du bien.

La fiscalité

L’investissement dans l’ancien permet de déclarer un déficit foncier (déclarer un revenu foncier négatif) et ainsi de bénéficier des réductions d’impôts durant toute la durée de l’emprunt. Ce déficit permet de financer les travaux de rénovation du bien ancien. Afin de profiter de cette réduction d’impôts et de ces avantages fiscaux, vous devez adopter le régime d’imposition « réel » sur les revenus fonciers.

Si la très grande majorité des professionnels de la gestion de patrimoine s’accordent à voir dans l’investissement immobilier une pierre angulaire de toute stratégie patrimoine réussie, en revanche, il est très difficile de trancher catégoriquement entre le neuf et l’ancien.

Cependant, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles il faut investir dans l’ancien et que ce type d’investissement immobilier s’avère très rentable par rapport au neuf.