Vous envisagez un projet d’investissement locatif à Paris ? Vous vous demandez si la rentabilité à Paris est encore assez intéressante pour tenter le coup ? Il est certain que la question se pose quand on considère que Paris est la ville la plus chère de France en terme d’investissement immobilier ancien.

Ceci dit, ce n’est pas le seul paramètre à prendre en compte quand on veut investir dans la capitale. En effet il s’agit d’avoir une véritable stratégie d’investissement et en tant que telle, elle mérite que vous vous posiez les bonnes questions.

Où acheter dans Paris, quel type d’appartement, quelles sont les astuces, comment s’y prendre concrètement ? Trouvez les réponses à ces questions dans cet article et découvrez comment investir dans la pierre à Paris.

Qu’est-ce qu’un investissement rentable ?

Vous percevez certainement ce que le mot rentabilité recouvre mais en ce qui concerne l’investissement locatif à Paris, il est important de faire le point sur ce à quoi s’attendre.

La rentabilité dépend du prix d’achat de départ

Le premier facteur à prendre en compte dans un projet d’investissement locatif à Paris est le prix à l’achat du bien immobilier.

Outre votre capacité financière, le montant de votre investissement va déterminer le temps que mettront les loyers perçus à vous rapporter de l’argent.

Sans surprise, notre capitale ne fait pas partie des villes les plus accessibles à l’achat et la rentabilité à Paris s’en ressent. Les prix moyens oscillent autour de 10 000 euros par mètre carré.

A ce chiffre il faut ajouter les variations parfois importantes en fonction de l’arrondissement dans lequel se situe le logement, le quartier et parfois même la rue.

Par opposition à une ville moyenne où le prix au mètre carré à l’achat est moindre, la rentabilité est déjà impactée au départ quand vous envisagez un investissement locatif à Paris.

Est-ce pour autant un frein pour investir dans la capitale ? Heureusement non car d’autres critères entrent en jeu pour atteindre une rentabilité à Paris qui peut convenir à vos besoins.

La rentabilité dépend aussi de la facilité à louer

En effet, il ne s’agit pas de s’arrêter au montant de l’achat, d’autant que certaines astuces peuvent vous faire contourner dans une certaine mesure ce qui pourrait constituer un frein au départ. Nous aborderons ce point un peu plus loin.

Rien ne sert de trouver un logement à un prix défiant toute concurrence s’il se trouve dans un état ou dans un quartier où le marché locatif est inexistant et sans avenir d’évolution. Votre investissement locatif à Paris deviendrait plus une charge qu’une source de revenus.

Vous aurez donc tout intérêt à envisager les deux critères à la fois : prix d’achat et facilité de location pour augmenter vos chances de rentabilité à Paris.

Investir dans la capitale c’est être attentif aux signes comme l’attractivité du quartier visé ou encore les perspectives d’évolution par rapport aux projets d’urbanisme engagés par la ville. Vous pouvez aussi être attentif au tissu économique et/ou culturel sur place. Ce sont des critères recherchés par les locataires. Et bien sûr le dynamisme de l’arrondissement.

Il est donc intéressant de creuser un peu et de ne pas s’arrêter à la seule valeur immobilière pour vous décider à investir dans la capitale.

Où trouver le bien le plus rentable à Paris ?

Il s’agit maintenant d’approfondir vos recherches et de vous lancer dans des considérations plus fines pour trouver le bien qui sera le plus rentable pour vous dans votre projet d’investissement locatif à Paris.

Les quartiers à privilégier pour investissement locatif à Paris

Dans la continuité de ce qui a été dit précédemment, vous devez dresser une carte de Paris et y reporter les arrondissements les moins chers. Vous organisez ainsi mieux votre recherche d’investissement locatif à Paris. Il est possible aussi de trouver un code couleur en fonction de vos critères :

les moins chers à l’achat en vert ;

ce qui entre dans votre budget en bleu par exemple.

Cette méthode, vous allez le voir, a l’avantage d’être très visuelle et de rendre votre recherche efficace en peu de temps. Vous saurez ainsi où investir dans la capitale.

D’après les chiffres de novembre 2019, les quartiers les moins chers à l’achat, c’est-à-dire à moins de 10 000 euros par mètre carré, sont les arrondissements suivants :

  • 13ème arrondissement de Paris ;
  • 15ème arrondissement de Paris ;
  • 18ème arrondissement de Paris ;
  • 19ème arrondissement de Paris ;
  • 20ème arrondissement de Paris.

Vous pouvez par ailleurs trouver des arrondissements dont les prix peuvent monter à plus de 14 000 euros par mètre carré. Le critère de prix d’achat peut être évalué selon vos objectifs et capacités d’investissement.

Quels sont les quartiers qui se louent mieux ?

Maintenant que vous avez visualisé les zones géographiques les plus attractives du point de vue financier, c’est-à-dire peut-être de votre point de vue, vous pouvez reporter sur cette même carte les arrondissements les plus attractifs tels que nous les avons décrits plus haut.

Les quartiers qui se louent le mieux à Paris :

Le 13ème

Le 15ème

Le 17ème

Le 18ème

Le 19ème

Le 20ème

Vous avez maintenant de quoi prospecter et réussir votre investissement locatif à Paris. Il est tout à fait possible en revanche de choisir un autre arrondissement pour des raisons qui vous sont propres. Il faudra alors regarder attentivement les prix à l’achat et les niveaux de loyer pratiqués.

Ces informations vous donneront une idée assez globale de la rentabilité à Paris que vous pouvez attendre.

Il suffit pour cela de faire l’opération suivante : montant annuel des loyers divisé par le montant total de l’achat. Ce taux de rentabilité est un taux brut, il ne tient pas compte de votre fiscalité qu’il faudra par la suite calculer pour affiner le projet. Mais ce premier calcul permet d’avoir une idée de la tendance à laquelle vous attendre.

Pour un investissement locatif à Paris : Petit ou grand logement ?

A présent que vous avez identifié la zone géographique dans laquelle vous souhaitez concrétiser votre projet d’investissement locatif à Paris, vous devez décider de la taille du bien que vous souhaitez acheter pour louer ensuite.

Studio / petite surface

Indéniablement, les petites surfaces sont les championnes de la rentabilité. Si on a une moyenne de rentabilité brute globale sur Paris de 2,5%, on monte à 5% de rentabilité brute pour les studios ou T1. 

Les étudiants et jeunes couples sont les locataires privilégiés de ces biens de petite taille ce qui vous contraint peut-être à gérer une rotation de locataires plus fréquente.

Mais selon votre situation et votre projet, cela peut rester intéressant de privilégier ces petites surfaces.

Il est toutefois déconseillé de vous tourner vers l’investissement locatif dans les chambres de bonnes. Elles constituent aujourd’hui une “fausse bonne idée” dans la mesure où les prix à l’achat ne font qu’augmenter depuis plusieurs années alors que les contraintes à la location se multiplient (encadrement des loyers, taxation ciblée).

Exit donc ce qu’on appelle communément les micro-logements.

Grande surface et colocation pour un investissement locatif à Paris

Les grandes surfaces de biens immobiliers ne sont pas en reste car elles peuvent dans certains cas présenter une rentabilité intéressante pour le propriétaire.

Si vous optez pour un grand logement, deux possibilités s’offrent à vous pour en augmenter la rentabilité à Paris.

Vous pouvez diviser le bien en plusieurs logements distincts.Vous rejoignez ainsi la rentabilité des petites surfaces et le potentiel de votre investissement locatif à Paris est multiplié par le nombre de logements que vous pouvez créer. Attention toutefois à respecter les règles d’urbanisme, les contraintes liées aux logements en location (minimum de surface, de volume habitable, accès individuel aux compteurs d’eau et d’électricité, etc.) ;

Vous pouvez opter pour la co-location. Cela suppose encore une fois d’intégrer un turn-over plus important des locataires mais aussi le remplacement des meubles (si vous louez un meublé) plus fréquent car leur usure est plus importante dans ce cas de figure.

Ces deux astuces peuvent vous ouvrir des horizons plus grands en fonction du marché disponible et de l’arrondissement dans lequel vous avez décidé d’investir dans la capitale.

Pour une meilleure rentabilité à Paris, pensez à la revente 

Un projet d’investissement locatif à Paris ne s’improvise pas et vous devez prendre le temps d’inclure tous les paramètres avant de vous lancer. Même si investir dans la capitale peut encore s’avérer une opération gagnante en terme de rentabilité, il est important de comprendre que l’engagement s’envisage sur plusieurs années. La rentabilité à Paris se calcule en effet sur des durées allant de 14 à 35 ans globalement selon le contexte.

Acheter un bien en état

Acheter un bien immédiatement prêt à la location permet de le mettre sans attendre sur le marché et de commencer à recevoir des loyers pour le rentabiliser. Il est cependant plus prudent de penser dès maintenant au potentiel de revente du bien afin de s’assurer que vous ne serez pas perdant au final si vous êtes dans l’obligation de vous séparer de votre bien.

La rentabilité à Paris doit prendre en compte ce paramètre de l’éventuelle plus-value à la revente.

Il est tout à fait possible d’inclure le gain d’une revente dans le calcul de rentabilité de votre projet d’investissement locatif.

Opter pour un logement à rénover

Toutefois, vous pouvez intégrer lors de votre achat que vous ne mettez pas le bien tout de suite à la location. C’est le cas si vous décidez de privilégier l’achat d’un appartement non habitable en l’état. 

La rénovation a deux avantages principaux. Le premier avantage est que le prix d’achat du bien est moindre que si vous vous dirigez vers un appartement “clés en mains”. Ainsi votre taux de rentabilité à Paris sera augmenté.

Le second avantage réside dans la plus-value sur laquelle vous pouvez compter si vous décidez de revendre votre bien.

Ainsi vous assurez la rentabilité de votre investissement locatif à Paris quelles que soient vos contraintes futures.

Vous conservez votre bien : il est rénové donc attractif pour les locataires et vous le louer plus facilement ;

Vous revendez votre bien : la plus-value obtenue suite à vos travaux de rénovation vous permet d’assurer la rentabilité de l’opération.

Une dernière option peut également être envisagée : diriger votre investissement locatif à Paris vers les garages ou places de parking.

Outre des frais de notaire plus élevés que pour un logement, on retrouve tout de même l’avantage d’un coût à l’achat bien moindre et une fiscalité plus légère.

Investir dans la capitale dans un garage est forcément rentable au vue de la difficulté de trouver des places de stationnement. Vous aurez toujours un bien occupé et la charge d’entretien est presque nulle. Une option à ne pas négliger.

Comment trouver le logement idéal ?

Vous avez ciblé une zone géographique pour votre projet d’investissement locatif à Paris. Vous avez décidé de la taille du logement que vous souhaitez acquérir pour louer. Vous vous êtes positionné sur le type de bien qui vous apportera la meilleure rentabilité à Paris. Il vous reste maintenant à concrétiser vraiment votre projet. Vous avez le choix ici encore entre deux façons d’aborder la mise en pratique.

Par vous-même

Vous décidez de mener le projet de bout en bout de façon autonome. Pour la recherche proprement dite, vous disposez aujourd’hui d’outils accessibles et rapides pour faire vos recherches. Les sites d’annonces tels que Le bon coin ou encore De particulier à particulier sont de bonnes sources pour trouver le bien qui correspond à votre objectif. 

Si vous voulez gagner du temps sur la recherche, vous pouvez facilement mettre en place des alertes. Indiquez vos critères de recherche (budget, surface, nombre de pièces, localisation, etc.) et vous recevrez, dès qu’une annonce correspondant à ces critères sera déposée, une alerte. Il vous suffira ensuite d’engager les démarches pour visiter et acheter le cas échéant.

Cette option prend du temps, vous devez consacrer une partie de votre planning aux visites de biens, à la consultation d’experts en cas de besoin (notaire, architecte, artisan, etc.) mais vous êtes pleinement investi dans le projet.

Faire appel à une agence spécialisée

Vous pouvez au contraire préférer confier votre projet d’investissement locatif à Paris à une agence spécialisée. Il en existe plusieurs qui regroupe des spécialistes en la matière, entièrement dédiés au conseil qu’ils peuvent vous apporter.

L’avantage principal est le gain de temps. Même si vous gardez la maîtrise du projet, vous vous épargnez les visites d’appartement qui parfois se soldent par un sentiment de perte de temps quand le produit ne correspond pas tout à fait à ce que vous recherchez.

Le plus réside aussi dans le fait que votre conseiller a en général une bonne vision du marché et connaît tous les rouages d’une telle opération : vous êtes sûr de ne rien laisser passer pour optimiser la rentabilité à Paris d’un tel projet.

A présent vous pouvez vous lancer dans votre investissement locatif à Paris. La rentabilité est toujours au rendez-vous dans la mesure où vous prenez bien tous les paramètres évoqués en considération.

Réussir son Investissement Locatif à Paris :

  • Localisation du bien ;
  • Taille du logement ;
  • L’état du logement à l’achat (à rénover ou pas) ;
  • Déléguer ou non la mise en place du projet.

Conclusion

Vous savez maintenant s’il est rentable de faire un investissement locatif à Paris.

Je voudrais en savoir plus sur vous.

Avez-vous envie d’investir à Paris ? Pensez-vous qu’il est rentable d’acheter dans la capitale ?

Répondez en commentaire.

Comments to: Investissement Locatif Paris : Est-ce rentable d’investir dans la capitale ?

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