La location d’un bien immobilier est encadrée par une réglementation spécifique. Cette dernière impose une check-list avant de mettre en location votre logement. Au long de cette rubrique, nous allons vous dévoiler les différents points à vérifier pour pouvoir mettre son patrimoine immobilier en location.
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La conformité du bien locatif
De prime abord, vous êtes tenu de louer un logement conforme aux normes exigé dans l’encadrement des locations immobilières. En effet, avant de louer votre bien, assurez-vous qu’il réponde aux critères de décence et de salubrité. Ces derniers réglementent la superficie habitable du logement (9 m2 de superficie et une hauteur sous plafond de 2,20 m au minimum). Votre bien locatif doit également disposer d’une installation sanitaire et électrique complète pour qu’on puisse y vivre sainement.
Les diagnostics immobiliers
Vous serez aussi amené à réaliser les diagnostics immobiliers imposés dans la mise en location d’un bien immobilier. Pendant les visites, vous êtes tenu de présenter au locataire le bilan d’un :
- Diagnostic de diagnostic de performance énergétique
- Constat de risques d’exposition au plomb
- Diagnostic de superficie habitable
- Diagnostic amiante des parties privatives
- Diagnostic d’électricité et de gaz
- État des risques naturels, miniers et technologiques
Le choix du type de location
En ce qui concerne le type de location, vous pouvez investir dans :
- Une location nue avec une durée de 3 à 6 ans.
- Un bail mobilité de 1 à 10 mois.
- Une location meublée saisonnière dont la durée ne peut dépasser plus de 13 semaines.
- Une location meublée qui peut durer entre 9 à 12 mois et qui exige des équipements de literie, des installations et équipements de cuisine, des matériaux d’entretien et des luminaires.
La solvabilité du locataire
Lorsque vous examinez la solvabilité de votre locataire, vous pouvez réclamer :
- Un justificatif d’identité (CIN, passeport)
- Une attestation de l’ancien bailleur
- Un justificatif de domicile (quittances de loyer des 3 derniers mois, facture énergétique, avis de taxe foncière)
- Une attestation de l’employeur
- Un justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, extrait K ou Kbis, carte professionnelle)
- Un justificatif de revenus (bulletin de salaire, avis de non-imposition/imposition)
Les assurances
Sachez que vous avez la possibilité de réclamer une assurance pour vous protéger lors de la mise en location de votre bien immobilier. Aucune législation n’impose au propriétaire bailleur de souscrire à une assurance pour protéger le bien locatif. Cependant, cette initiative vous permet de vous protéger et de couvrir votre patrimoine immobilier. Avant la location du logement, votre locataire doit disposer des couvertures financières suivantes :
- L’assurance habitation : la souscription à une assurance habitation va dans l’intérêt du locataire. Cette couverture permet à ce dernier de se protéger des incidents dus aux sinistres ainsi que les éventuels dégâts des eaux.
- Le dépôt de garantie : cette garantie protège le locataire des dégradations éventuelles au cours du bail. Il équivaut à un mois de loyer pour une location nue et 2 mois pour un logement meublé.
- La caution de location et/ou la GLI : ces deux types de garantie permettent de couvrir les impayés pendant la location du logement. Leur montant correspond à 2 mois de revenus locatifs.
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La fixation du loyer
Fixer le montant du loyer n’est jamais anodin. D’une manière générale, vous pouvez définir librement vos revenus locatifs. Cependant, sachez que certaines villes disposent d’un encadrement des loyers qui impose un plafond de tarification. Dans ce cas, pour définir le montant du loyer, vous êtes tenu de vous référer au prix du marché dans votre secteur.
Le contrat de bail
Dans le but de minimiser les litiges au cours du bail, vous êtes tenu d’établir un contrat qui comporte les dispositions relatives au déroulement de la location. D’une manière générale, le contrat de location encadre plusieurs clauses qui protègent l’intérêt des deux parties dans la mise en location du logement. C’est pourquoi vous êtes tenu de rédiger correctement le contrat au risque de le rendre caduc.
La rédaction du contrat de location
Doivent figurer dans le contrat de bail les éléments suivants :
- Les coordonnées des contractants
- Le type du bien immobilier loué
- L’adresse exacte du bien locatif
- La durée du bail
- Les clauses de révision du loyer
- L’usage du bien locatif
- La date de prise d’effet du contrat
- Le montant du dépôt de garantie
Il est à noter qu’en qualité de propriétaire bailleur, vous n’avez pas le droit d’ajouter les clauses abusives définies dans l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
Lire aussi : 10 étapes pour mettre son bien en location
Qu’en est-il de la résiliation du contrat de location ?
Le bailleur ainsi que le locataire peuvent annuler le contrat de location à condition de respecter des préavis définis. Pour une location vide, le bailleur sera amené à accorder un préavis de 6 mois au locataire. Quant au locataire, il a la possibilité de mettre fin au bail en donnant au propriétaire un préavis de 1 à 3 mois. En ce qui concerne la location meublée, l’annulation du contrat de location exige un préavis de 30 jours environ pour le locataire, et de 3 mois pour le bailleur.
Les états des lieux
À l’entrée comme à la sortie du locataire, vous êtes tenu d’effectuer un état des lieux. Cette procédure a pour objectif de déduire l’état global du bien locatif à la remise des clés et de comparer les résultats à la sortie du locataire. Les états des lieux sont réalisés en présence des deux parties. En cas de conflit, ces derniers ont la possibilité de recourir au service d’un notaire.
La gestion locative
La dernière check-list à considérer avant la mise en location du logement concerne la gestion locative. D’une part, vous avez la possibilité de gérer seul la location de votre patrimoine personnel. Cependant, cette initiative présente des risques significatifs sur la recherche de locataire, la réalisation des états de lieux et le suivi des réparations dues à la dégradation ou la vétusté du logement.
De ce fait, il est préférable de déléguer la gestion locative à un professionnel immobilier. Ce dernier peut utiliser son expertise pour assurer la gestion courante de la location et vous accompagner en cas de litige.
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