trouver une bonne affaire immobilière

Trouver une Bonne Affaire Immobilière [Détecter un Bien Rentable]

Vous avez quelques économies de côté et vous aimeriez faire le faire fructifier en investissant dans la pierre. Oui, mais voilà, cette tâche peut sembler ardue, voire impossible, si vous n’y connaissez rien. Il est donc difficile de trouver une bonne affaire immobilière sans connaissance.

Nous allons donc vous expliquer où trouver une bonne affaire immobilière, et surtout, comment bien calculer le rendement locatif. En effet, bon nombre d’investisseurs se retrouvent avec des biens qui s’avèrent être en réalité, de pas si bonnes affaires que ça.

Définition du rendement locatif

Il s’agit de l’indicateur clé qui va vous permettre de savoir si le bien est une bonne ou une mauvaise affaire. De manière extrêmement basique, cela correspond au ratio entre le revenu généré par la location du logement et son prix d’acquisition. Là où beaucoup de personnes font souvent une erreur, c’est de se contenter de calculer le rendement brut. Voyons d’un peu plus près de quoi il s’agit, et surtout, pourquoi ce calcul est largement insuffisant, pour trouver une bonne affaire immobilière.

Le rendement brut

Il suffit de diviser le loyer annuel espéré par le prix de revient du logement. Le résultat obtenu devra être multiplié par 100, si vous voulez obtenir ce rendement en pourcentage. Si vous ne savez pas à quoi cela correspond, il vous suffit de prendre le prix d’achat du bien, auquel vous devrez ajouter les frais annexes, à savoir les :

● frais de notaire

● frais d’agence

● frais bancaire

Le problème de ce calcul, c’est qu’il omet un grand nombre de frais. Vous n’aurez donc qu’une vague estimation de la rentabilité du bien.

Le rendement net

Cette fois, il va falloir prendre en compte un certain nombre d’autres facteurs. Il vous faudra inclure les charges et les dépenses inévitables, liées à une location, comme la taxe foncière par exemple. Vous pouvez aussi prendre en compte d’éventuels travaux ou le montant de votre garantie pour loyer impayé. Enfin, nous vous conseillons d’inclure à votre prix d’achat, le coût de votre crédit immobilier. Par contre, vous devrez également retrancher de vos loyers, les charges récupérables.

Le rendement net-net

Si vous voulez avoir le chiffre réel de votre rendement, nous vous conseillons d’y inclure vos impôts, car en fonction du mécanisme fiscal (BIC, loi Pinel, micro-foncier) pour lequel vous avez opté, cela influera mathématiquement sur le rendement du bien.

Vous devez savoir que pour le pourcentage entre un rendement brut et un rendement net-net, la variation peut varier de plus d’un point.

Trouver une bonne affaire immobilière : Le potentiel locatif

Nous n’attendons pas tous la même chose d’un investissement locatif et nous avons pas les mêmes critères pour trouver une bonne affaire immobilière. Certains investissent dans un bien pour pouvoir y couler leur vieux jour, une fois l’heure de la retraite venue. D’autres par contre, cherchent des biens qui offrent un bon rendement locatif, qu’ils pourront revendre dans quelques années. 

Quoi qu’il arrive vous devez impérativement prendre en compte ce qu’on appelle dans le jargon, le”potentiel locatif”. Pour ce faire, il y a plusieurs points auxquels vous allez devoir prêter attention pour trouver une bonne affaire immobilière.

Trouver une bonne affaire immobilière : La superficie du bien

Vous devez avoir conscience qu’une petite surface est bien plus facile à louer qu’une grande. Ainsi, si vous en avez les moyens, mieux vaut acheter deux studios qu’un T3. Bien entendu, ce n’est pas la seule option possible. Rien ne vous empêche d’acheter un studio avec un garage par exemple.

Maintenant, si vous cherchez à louer votre bien sur le long terme, vous pouvez choisir des logements plus grands. C’est la meilleure stratégie avec les immeubles de rapports pour trouver une bonne affaire immobilière.

Vous avez également la possibilité d’acheter un bien d’une grande surface pour le diviser ensuite en plusieurs logements. Vous devrez alors calculer en fonction du coût d’achat, du montant des travaux et des loyers que vous demanderez par la suite. 

La localisation du logement

Le second critère qui va avoir de l’importance concerne la région et la ville où vous allez acheter. Il paraît logique que vous deviez répondre à une certaine demande. Ainsi, si vous désirez faire de l’investissement locatif saisonnier, il est préférable d’acheter dans une région touristique, comme le bord de mer ou à la montagne. Il faut aussi que toutes les commodités soient à proximité du bien.

Un étudiant sera à la recherche de transport en commun proche du logement alors qu’un couple avec un enfant regardera si une crèche ou une école est accessible à pied.

Bref, vous devez vous mettre à la place de la personne à qui vous voulez louer pour trouver une bonne affaire immobilière.

Pour un logement que vous comptez louer à l’année, vous devrez réfléchir aux besoins de vos futurs locataires. Bien entendu, c’est en lien avec la superficie du bien. Des étudiants et des familles ne recherchent pas les mêmes prestations et services autour de leur domicile.

Le type de bien

La dernière chose que vous pouvez voir, concerne le type de bien pour trouver . En effet, vous n’êtes pas obligé d’investir uniquement dans des logements. Vous avez également la possibilité d’acheter des locaux pour louer ensuite les lieux à des entreprises. Nous vous conseillons d’étudier le marché avec des professionnels de ce domaine, pour définir votre projet plus précisément. Dans ce domaine, il est possible de louer à des commerçants, des entreprises ou encore pour des espaces de coworking, suivant les besoins des villes.

Investir dans l’immobilier avec les aides de l’État

Avant de partir à la recherche du futur bien dans lequel vous allez investir, prenez le temps de vous renseigner sur les différents dispositifs mis en place par l’État. Si vous rentrez dans les critères, vous pourrez alors faire d’une pierre deux coups, en faisant des économies d’impôts, tout en recevant un loyer. Voici donc les dispositifs les plus reconnus.

La loi Malraux

Il s’agit cette fois d’un dispositif qui vous permettra d’obtenir une réduction d’impôt sur la restauration des logements anciens. Attention et bien évidemment, cela ne concerne pas tous les biens.

● Si vous voulez acquérir un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur (PSMV), vous pouvez alors obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30%.

● Si le bien est considéré comme un Patrimoine Remarquable avec un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), vous aurez alors droit à 22% de réduction d’impôt.

En ce qui concerne les inconvénients de cette loi :

● Le montant des travaux est plafonné à 400 000 euros sur une période maximum de 4 ans.

● Les biens étant des biens Remarquables, l’ensemble des travaux doivent être suivis et contrôlés par un architecte des bâtiments de France.

● Les zones concernées par cette loi sont relativement limitées en France et les biens à la vente sont rares.

Une fois restauré, vous aurez sans nul doute entre les mains, un logement de caractère, voire d’exception que vous devrez pouvoir louer sans trop de problème, car les gens aiment vivre dans de belles demeures. 

La loi Denormandie

Ce dispositif est entré en vigueur en janvier 2019 pour compléter la loi Pinel, qui rappelons-le, ne concerne que les programmes neufs. Cette loi est là pour aider et encourager les propriétaires à se lancer dans la rénovation, de logements anciens en mauvais état, voire en très mauvais état, dans les villes de taille moyenne. Vous allez le lire, cette loi est en de nombreux points similaires au dispositif Pinel. 

Avant de poursuivre la lecture, vous devez savoir que la réduction d’impôt accordée et calculée en fonction du prix de revient net du logement, c’est-à-dire du coût d’acquisition du bien, auquel vous devrez ajouter le montant des travaux lié à la rénovation de ce dernier. Une fois les travaux achevés, vous devrez (comme pour le dispositif Pinel) vous engager à louer votre bien pendant une période donnée :

● 6 ans de location vous donneront droit à une réduction d’impôt de 12%.

● 9 ans vous donneront le droit à un abattement de 18 %

● 12 ans de location vous permettra d’obtenir une réduction sur votre feuille d’impôt de 21 %

Pour vous donner un exemple simple : si vous achetez un bien d’une valeur de 200 000 euros, que vous faites des travaux pour un montant de 50 000 euros et que vous choisissez de le mettre en location pendant 12 ans, vous aurez donc au total 52 500 euros de réduction d’impôt. Si nous divisons cette somme par 12, vous obtenez alors une réduction de 4375 euros d’impôt par an, ce qui, vous en conviendrez, est loin d’être négligeable. Cela vous permettra ainsi de booster le taux de rentabilité de votre investissement pour trouver une bonne affaire immobilière

Bien entendu, vous avez quelques obligations pour bénéficier de cette réduction d’impôts. La première chose, et non des moindres, concerne la liste des travaux éligibles, comme :

● L’isolation des fenêtres

● L’isolation des murs

● L’isolation des combles le cas échéant

● Le changement de la chaudière

● Enfin, depuis 2020, il est possible également de faire des travaux d’assainissement.

Attention, vous ne pouvez pas effectuer les travaux vous-même, il faudra faire appel à une entreprise professionnelle, certifiée RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement).

La seconde chose commerce le lieu. Au total 245 villes sont éligibles à ce dispositif. Pour savoir si le bien que vous convoitez est éligible, vous devez chercher la liste du Plan Action Cœur de ville.

Enfin et c’est le dernier point, les travaux effectués doivent représenter au moins 25 % du coût de l’opération.

Il faut bien entendu ajouter, comme pour la loi Pinel : 

● Un plafond des loyers. Ils sont calculés sur le même mode que pour la loi Pinel. À titre d’exemple, le loyer en zone A bis sera de 17,55 € par m2.

● Un plafond des ressources. Là encore, ils sont identiques au barème du dispositif Pinel. Une personne seule cherchant un logement en Zone A bis pourra gagner jusqu’à 38 377 €.

Conclusion

Vous l’avez sans doute compris, trouver une bonne affaire immobilière n’est pas forcément aussi simple que vous pourriez le croire. Fort heureusement, il existe des programmes d’accompagnements, pour vous aider à investir dans l’immobilier.

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