Vente En Cascade [La Stratégie Dévoilée]

L’investissement immobilier représente le placement financier le plus sûr pour une majorité de français qui considèrent aussi qu’il s’agit de l’investissement le plus rentable. Pour autant, il n’est pas toujours facile de disposer des fonds nécessaires à l’acquisition d’un bien. C’est pourquoi, la vente en cascade peut s’avérer utile.

Découvrez ici tout ce qu’il faut savoir pour en tirer tous les bénéfices.

Qu’est-ce que la vente en cascade?

Dans la vente classique, la première étape est la signature du compromis de vente, c’est-à-dire le moment où sont fixées les conditions de la vente. Puis, la seconde étape est l’acte authentique de vente, c’est l’accession à la propriété à proprement parlé.

La vente en cascade intervient quand une vente dépend d’une autre vente. Ainsi, l’achat d’un appartement est conditionné par la vente d’une maison ou de tout autre bien immobilier. Elle doit être mentionnée au moment de la signature du compromis et peut avoir une incidence sur la durée de celui-ci. En clair, il s’agit d’un enchaînement de transactions. 

Il convient donc de se mettre d’accord avec le vendeur du bien à acquérir, afin de définir une durée suffisante pour s’assurer de pouvoir finaliser la vente du bien qui va servir à financer cet achat. Cela s’avère indispensable dans le cas où un compromis n’a pas encore été signé avec un acheteur potentiel. Il est parfois possible d’obtenir un laps de temps supplémentaire, si la vente est certaine d’aboutir.

La vente en cascade intéresse divers profils d’acquéreurs, car elle permet d’investir dans l’immobilier sans apport :

• Les marchands de biens utilisent la vente en cascade pour raccourcir les délais de leurs opérations immobilières ;

• Les agents immobiliers la mettent en place pour certains de leurs clients, ceux qui leur permettent de réaliser deux ventes simultanément ;

• Enfin, certains particuliers se lancent dans une vente en cascade pour éviter le prêt-relais, mais aussi pour être certains d’avoir trouvé leur nouveau bien au moment de la vente de l’ancien.

Pourquoi recourir à ce type de vente ?

Dans les grandes agglomérations ou leurs périphéries, cela peut être un bon moyen pour ne pas être victime de la tension immobilière. En effet, dans les localités où la demande est bien supérieure à l’offre, les biens trouvent rapidement acquéreurs. Ainsi, il faut être rapide et posséder les fonds nécessaires à l’achat pour ne pas voir la maison ou l’appartement tant désiré être cédé à un autre acquéreur. 

Pour les acheteurs, la vente en cascade est un moyen de s’assurer de trouver un logement à l’issue de leur propre vente, sans avoir à engager de frais imprévus. Le délai maximal habituellement pratiqué dans ce type de transaction est de 6 mois.

Il s’agit alors d’un processus de vente dite « longue » qui offre de meilleures chances de trouver un acheteur. Elle consiste en l’allongement de la période convenue entre la signature du compromis de vente et la conclusion de l’acte authentique. La date de remise des clés peut être ainsi elle-même décalée de quelques semaines à plusieurs mois.

Cela permet d’éviter le recours à un prêt-relais et d’ajouter un coût financier supplémentaire à un projet d’acquisition. Ainsi, il est possible d’enregistrer la vente d’un bien comme clause suspensive. Si la première vente ne se fait pas, la deuxième ne sera pas non plus validée.

Ce procédé évite aussi à l’acheteur-vendeur de se retrouver sans solution pour se loger en cas de vente accélérée de son logement, alors même qu’il n’a pas encore trouvé sa nouvelle résidence. De même, la vente en cascade éloigne le risque d’avoir deux biens immobiliers à charge.

Pour les professionnels de l’immobilier, cela permet de ne pas laisser passer un bien intéressant qui demande des fonds importants. Ils sont aussi certains de conserver un seuil de rentabilité en l’absence des frais liés aux intérêts d’un emprunt qui court généralement entre le moment de l’acquisition et celui de la revente. 

Par ailleurs, cela évite de prendre sur sa trésorerie ou son épargne. En un mot, ce type de procédé limite les prises de risques financiers. En effet, pour mener à bien un projet d’achat-revente, la vente en cascade est le seul moyen de vendre et d’acheter consécutivement en évitant les frais. C’est pourquoi, lorsque c’est possible, cette solution est celle qui est le plus fréquemment préconisée aux acquéreurs.

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Les avantages de la vente en cascade

Ce procédé est intéressant pour investir dans l’immobilier sans apport. Il est utilisé par les marchands de biens, mais aussi les agents immobiliers œuvrant pour un client. Certains particuliers souhaitant se lancer dans l’aventure immobilière y ont aussi recours.

Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, elle permet de faire dépendre une vente d’une autre et de s’assurer de disposer des fonds nécessaires. Par contre, elle représente deux fois plus de travail pour l’agent immobilier, puisqu’il faut gérer à la fois la vente du premier bien et l’achat du deuxième.

Pour le marchand de biens ou l’investisseur immobilier, elle sert également à raccourcir les délais des différentes étapes d’une opération immobilière, par exemple en commençant la commercialisation des lots avant d’être propriétaire de la totalité du bien, une fois les compromis de vente signés.

Ce gain de temps n’est pas négligeable, car il soustrait l’acheteur à des frais bancaires qui peuvent compromettre la plus-value visée au terme de la transaction immobilière. Notamment, si un prêt-relais a été contracté auprès d’une banque.

Autre avantage et pas des moindres: il est possible, avec l’accord du vendeur, de faire notifier en condition suspensive la signature de la vente du bien immobilier qui est vendu pour en acheter un autre. Cela permet de mettre un terme à la transaction engagée par le compromis de vente et de récupérer l’acompte versé en cas de défaillance de l’autre acquéreur.

Comment réussir une vente en cascade?

Privilégier les biens dits “liquides”, c’est-à-dire ceux qui correspondent à la demande sur un secteur donné. Que ce soit le bien qui est vendu ou celui qui doit être acquis pour être vendu par la suite. Ils doivent répondre à la demande du moment, cela garantira une vente rapide.

Attirer les acheteurs potentiels en mettant en valeur le bien. Il est possible de proposer le bien dans son ensemble ou en le divisant à la vente. La division rend accessible à la propriété un bien qui sans cela serait beaucoup trop cher ou n’intéresserait qu’une clientèle très restreinte et donc plus longue à se décider.

En outre, il faut s’assurer de la juste évaluation du bien pour éviter de voir échouer votre projet. Ainsi, il est recommandé de procéder à plusieurs estimations de la part de professionnels pour fixer le prix de vente le plus juste possible. En effet, si le prix arrêté ne renvoie pas à ceux pratiqués généralement sur le marché, le logement risque de ne pas trouver preneur dans les délais impartis. L’estimation de la maison ou de l’appartement ne doit pas être surévaluée. Elle doit refléter l’état du marché et du bien lui-même. Sans cela, vous risque de mettre en péril votre projet, car vous aurez à justifier du prix devant l’acheteur.

S’assurer que les travaux qui doivent être réalisés pour augmenter les chances de vendre ne sont pas trop onéreux et qu’ils répondent bien aux attentes du moment des futurs acheteurs.

Pour simplifier vos démarches dans le cadre d’une vente en cascade, il est conseillé de conclure les deux opérations, la vente de votre bien et l’achat du nouveau, chez le même notaire. Ainsi, vous n’avez qu’un seul interlocuteur, ce qui facilite et accélère les échanges d’informations. Le paiement de votre nouveau bien sera également plus rapide. 

Enfin, il convient de fixer un délai pour la vente du bien, afin de pouvoir se libérer de l’obligation de vendre si l’acquéreur perd trop de temps dans la vente de son propre bien. Le compromis de vente doit aussi mentionner le prix plancher à partir duquel la vente doit être réalisée. Un compromis de vente dure classiquement 3 mois. À condition que les deux parties soient d’accord, un compromis de vente peut durer jusqu’à 6 mois avant de prévoir la signature de l’acte définitif. Ce délai est idéal dans le cadre d’une vente en cascade :

• En tant qu’acheteur, un compromis plus long vous laisse alors un peu plus de temps pour sécuriser la vente de votre ancien logement ;

• En tant que vendeur, vous pouvez vous entendre avec les acheteurs de votre bien pour rallonger le compromis, dans le cas où vous n’avez pas encore trouvé votre futur logement. Cela vous laisse davantage de temps pour dénicher la perle rare. 

Bien sûr, cela ne dispense pas du dépôt de garantie qui valide le compromis de vente du bien immobilier convoité. Son montant est établi entre les parties et correspond en général à un pourcentage fixé entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déposé par l’acheteur sur le compte séquestre de l’agence immobilière ou directement au notaire. 

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Les pièges à éviter

Les deux ventes peuvent avoir lieu le même jour, puisque le prix de la vente du premier bien immobilier sert à l’acquisition du nouveau.

Pour éviter les difficultés qui peuvent découler d’opérations de vente et d’acquisition en cascade, il est indispensable de mentionner des conditions suspensives dans l’avant-contrat. En effet, si aucune condition suspensive n’a été prévue, il faudra acheter le nouveau bien, même si la vente du bien censé financer cet achat n’a pas été conclue.

Une clause suspensive permet de conditionner la vente d’un bien immobilier. En tant qu’acquéreur, elle vous permet d’annuler l’achat du nouveau bien, si vous ne parvenez pas à vendre votre propre bien, sans avoir à payer les frais d’annulation.

Par exemple, en tant que potentiel acquéreur, vous avez fait une offre d’achat pour une nouvelle maison. Seulement, vous n’avez pas encore vendu votre maison dans laquelle vous vivez. Dans ce cas, avant de signer un compromis de vente, vous pouvez demander au vendeur d’inclure une condition suspensive de vente dans le contrat. Cela permet de mettre la vente en attente, le temps pour vous de vendre votre maison pour financer l’achat.

Par ailleurs, le vendeur peut ne pas être favorable à cette condition suspensive particulière, car cela revient pour lui à accepter le risque que l’acquéreur ne réussisse pas sa vente et qu’il soit alors libéré de toute obligation d’achat sans avoir d’indemnités à verser. C’est que cette condition fait intervenir un acteur en plus par rapport à une transaction classique et donc un facteur-risque supplémentaire pouvant faire échouer la vente. Surtout si cet acquéreur doit obtenir un prêt pour acheter. Il faut donc rassurer le vendeur, en restant en contact avec lui et en le tenant informé du processus de la vente.

À de rares occasions, il peut arriver que l’acheteur rompe son engagement. Dans ce cas :

• L’accord matérialisé par la signature d’un compromis de vente peut entraîner une action en justice. Cette dernière peut réclamer l’exécution forcée de la vente et l’attribution de dommages et intérêts.

• L’accord est une promesse de vente qui induit une indemnité d’immobilisation du bien, afin de dédommager le vendeur pour le temps perdu. 

Pour que les clauses suspensives soient valables, elles doivent être notifiées au notaire. C’est lui qui doit les consigner dans l’avant-contrat de vente. L’acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie avant la signature de l’acte définitif, si l’une de ces conditions n’est pas réalisée comme convenu. Il doit aussi produire tous les justificatifs nécessaires pour attester la non-réalisation de la clause. Attention, si une seule clause n’est pas réalisée, cela rend tout de même caduque la totalité de la vente.

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La vente en cascade pour optimiser l’achat-revente

Pour bien réussir une vente en cascade, il convient, comme pour l’achat-revente, de bien connaître le marché. Cela permet de s’assurer d’une vente fiable et au meilleur prix du bien dont dépend l’acquisition suivante. Car la transaction d’un second bien dépend de la vente du premier. Plus elle est en cohérence avec le marché, plus elle est assurée d’être menée à bien.

La vente en cascade permet également l’optimisation des délais de rénovation. Ainsi, pendant que le compromis de la première vente court, les travaux prévus pour la deuxième vente peuvent être entrepris. 

Par ailleurs, la plus-value sera d’autant plus importante que le financement venant tout ou partie de la vente d’un bien minimise les frais bancaires. Cela permet donc un montage financier propice à l’enrichissement d’une part et aux investissements réguliers d’autre part.

Comme un certain nombre de transactions immobilières, la vente en cascade peut être menée par un professionnel, mais aussi par un particulier. Dans ce dernier cas, il convient toutefois de prendre conseil auprès d’un notaire ou d’un agent immobilier pour que celle-ci se passe dans les meilleures conditions pour toutes les parties concernées. 

En effet, une vente en cascade peut désigner plus de trois personnes. Comme son nom l’indique, il s’agit dans tous les cas d’une succession d’opérations immobilières découlant les unes des autres. Ainsi, si l’une d’entre elles se solde par un échec, elle peut entraîner l’issue malheureuse des opérations suivantes.

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Conclusion

La vente en cascade est donc un moyen intéressant pour réaliser un projet immobilier. Parce qu’elle permet de se dispenser de prêts onéreux qui peuvent, dans le temps, se révéler contre-productifs, elle peut offrir une plus-value. Ainsi, lorsque tout est mené de manière rigoureuse et dans le respect des intérêts de chacun, cela devient une opération très profitable. 

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