Nombreuses sont les personnes qui désirent atteindre la liberté financière. Et la meilleure manière d’y arriver est de réaliser des investissements et espérer que ces derniers portent leurs fruits. Pour autant, il ne faut pas se passer des principes à respecter lorsque vous investissez dans une activité. L’immobilier étant connu comme un secteur très rentable, surtout sur le long terme, nous vous proposons de découvrir dans cet article, les 10 erreurs de l’investisseur immobilier.
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Ne pas élaborer son projet d’investissement
On ne peut pas être un « investisseur immobilier » de naissance. On ne peut que le devenir. Cela dit, la réalisation d’un investissement dans l’immobilier locatif est un projet qui nécessite de la préparation. Cela vaut aussi bien pour la première que pour la énième acquisition. Pour cela, vous devez vous informer sur les caractéristiques intrinsèques du bien. Vous devez également prendre connaissance de la législation fiscale et des évolutions du marché de l’immobilier dans une région donnée.
Les experts du secteur immobilier peuvent être les meilleurs guides. Ils se tiennent au courant de tout ce qui se passe et peuvent compter sur le retour d’expérience de leur réseau de collègues et de clients. C’est un atout dont tous les investisseurs immobiliers ne disposent pas et le fait de s’aventurer sans aucune expérience dans un domaine comme celui-là peut réserver de bien mauvaises surprises. Il est donc normal que cela figure parmi les 10 erreurs de l’investisseur immobilier.
Être obnubilé par la fiscalité avantageuse
A priori, les divers mécanismes de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard, etc.) constituent un attrait. Pourtant, se fier éperdument à cela est une des 10 erreurs de l’investisseur immobilier. Les avantages auxquels ces dispositifs sont liés ont tendance à aveugler de nombreux investisseurs. Ces derniers ne tiennent plus que compte de la partie fiscale du projet. Il faut en effet garder à l’esprit le fait qu’il y a des avantages fiscaux susceptibles de changer ou même de ne plus exister en France. En tout état de cause, ce ne sont pas des arrangements fixes. La loi Pinel constitue un exemple.
Un autre point à prendre en compte est celui des offres attractives qui sont proposées par les promoteurs immobiliers. Pour rappel, ces derniers lancent leurs offres aux investisseurs à un instant précis. Dès que les programmes de construction sont bouclés, ce sont alors plusieurs dizaines de logements qui sont disponibles à la location simultanément.
Par quel moyen rentabiliser son investissement en étant propriétaire bailleur et en se trouvant en situation de rivalité directe avec de nombreuses autres personnes qui poursuivent le même objectif ? On imagine peu de solutions autres que de revoir le loyer à la baisse.
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Négliger la négociation d’une promesse de vente
La promesse de vente formalise l’accord entre le vendeur et l’acheteur. Le premier prend l’engagement de céder à l’acheteur le bien à un prix déterminé et dans un délai donné. Quant à l’acheteur, il accepte d’acheter le bien au prix convenu, auprès du vendeur, dans un certain délai.
La signature de la promesse de vente peut avoir lieu soit chez le notaire, soit à l’agence immobilière. Dans tous les cas, confiez-le à un professionnel pour le faire rédiger. Le coût de ce travail est inclus dans la rémunération de l’agence immobilière ou du notaire. Dans le compromis de vente, vous allez pouvoir inclure des « conditions suspensives ». Ce sont des garanties qui assurent la sécurité de l’acheteur dans une bonne mesure.
La clause suspensive d’obtention d’un prêt est celle qui revient le plus souvent. Sur ce point, dans le cas où vous ne réussirez pas à obtenir le financement que vous demandez à votre banque, rien ne vous oblige à acheter le bien en question. Vous êtes alors libre de vous rétracter sans que cela comporte des conséquences. Dans ce cas, le dépôt de garantie éventuel vous est restitué. Il est également possible de préciser un taux. Cela peut être : « sous réserve qu’un prêt immobilier soit obtenu sur 20 ans moyennant un taux d’intérêt de 3 % maximum ». Vous pouvez donc vous retirer quand même, même si le crédit est obtenu, mais à un taux supérieur à 3 %.
Néanmoins, vous pouvez négocier la baisse du prix avec le vendeur en affirmant que vous signez sans condition préalable. Une telle démarche entraîne une obligation d’achat, peu importe si la banque ne vous accorde pas le prêt. Il faut donc faire preuve d’une grande prudence avec cette arme. En même temps, c’est un excellent moyen de convaincre le vendeur que vous ne lui ferez pas perdre son temps. Quoi qu’il arrive, vous achetez le bien.
Ne pas vérifier la rentabilité de la location
Des investisseurs à la recherche d’une rentabilité maximale préfèrent choisir des secteurs géographiques où la demande est faible pour réaliser leurs projets. C’est pourtant l’une des 10 erreurs de l’investisseur immobilier puisque cela présente un grand risque. Il s’agit des logements vacants. Comme toujours, ce problème accompagne une faible demande.
La rentabilité du bien immobilier prend fin dès lors que celui-ci est laissé inoccupé. En outre, il est important de tenir compte de la revente du bien, car un rendement locatif élevé peut intéresser un nouvel investisseur. Le vendeur risque de se priver de cette rentabilité au moment de la vente, s’il ne peut la prouver. Il faut donc que la personne qui investit dans l’immobilier examine autant que possible et en toute objectivité son degré de vulnérabilité par rapport aux gains potentiels.
Pour ne pas avoir de vacances et minimiser les risques à la revente, il est préférable de mettre le cap sur des villes où le risque est plus faible et la rentabilité moyenne.
Se fier aux différents intervenants
Les investisseurs immobiliers accordent trop souvent leur confiance aux autres personnes. Un propriétaire qui met en location un bien immobilier doit, en temps normal, exiger que son locataire lui remette une fiche de paie.
Quand vous sollicitez un artisan pour lui déléguer des tâches, il faut vérifier au moins une fois par semaine le bon déroulement des travaux. Faites vos paiements en fonction de l’avancement des travaux. Ne donnez pas tout l’argent en même temps.
Il faut téléphoner une fois par semaine. Il n’est pas nécessaire de faire de l’acharnement, il s’agit simplement de voir si tout se passe bien. Gardez à l’esprit que l’immobilier est loin d’être un univers exempt de soucis. Il y a toujours des individus qui cherchent à profiter de la situation. Méfiez-vous donc et faites preuve de professionnalisme.
Se passer des agences immobilières
Au moment de songer à un investissement immobilier locatif, il arrive que les investisseurs soient influencés par des préjugés selon lesquels le recours à une agence leur fait perdre de l’argent. C’est une grave erreur qui mérite d’être incluse dans les 10 erreurs de l’investisseur immobilier. En réalité, c’est la loi de l’offre et de la demande qui préside au marché de l’immobilier. En amont de la mise sur le marché de son bien, le vendeur se renseigne sur l’offre, notamment sur des sites en ligne.
Les prix affichés comprennent le plus souvent les coûts d’agence. Par conséquent, les tarifs mentionnés correspondent au prix de vente, y compris les frais d’agence. Il n’est pas forcément judicieux de chercher à se soustraire à une agence pour acheter un bien. De plus, les négociations de personne à personne ne se révèlent bien souvent plus difficiles que le passage par une agence. Pour rappel, l’agence agit seulement en tant que tiers objectif et indépendant.
En plus, l’agent immobilier est un acteur très important dans le milieu du Off-Market
Ignorer les dépenses supplémentaires.
Autre élément faisant partie des 10 erreurs de l’investisseur immobilier, le fait de sous-estimer les autres dépenses que vous pouvez faire. Lorsque vous aurez accédé à la propriété, des frais supplémentaires viendront s’ajouter à votre paiement mensuel. Il vous faudra régler les charges liées à l’impôt foncier, garantir la propriété contre les risques de catastrophes et entreprendre des travaux de rénovation. Ces travaux comprennent parfois des éléments coûteux tels qu’un nouveau toit ou une nouvelle chaudière.
Fixer le coût du loyer très haut
Après un achat, il n’est pas rare que la première idée qui vienne à l’esprit soit de remettre en état le logement afin de faire monter le prix du loyer qui était pratiqué jusqu’ici. Le classement des 10 erreurs de l’investisseur immobilier tient compte de ce point pour de bonnes raisons. Un loyer supérieur à la moyenne de ceux pratiqués dans la zone entraîne souvent une plus grande rotation des locataires.
De même, la probabilité que des logements soient vides est plus élevée. Le coût de tout cela est amer avec des conséquences graves sur la rentabilité. Mieux vaut donc prendre connaissance des loyers pratiqués dans le quartier sur des logements équivalents pour ensuite définir un montant identique ou légèrement inférieur afin d’avoir des locataires qui vont occuper la totalité des logements et y rester le plus longtemps possible.
Pour augmenter le prix des loyers, vous devez impérativement proposer un bien qualitatif par rapport au secteur.
Penser que le moment n’est pas venu
La neuvième des 10 erreurs de l’investisseur immobilier est de ne pas investir dans l’immobilier à présent au motif que la situation était meilleure il y a cinq ou dix ans. Il est important de souligner que vous pouvez faire de bonnes affaires dans l’immobilier encore aujourd’hui. Il est toujours possible de mettre la main sur des biens qui s’amortissent d’eux-mêmes.
Ne pas prendre le temps de calculer son investissement
Celui qui figure en dernière position au classement des 10 erreurs de l’investisseur immobilier n’est pas moins important. Au contraire, il suscite votre attention sur le cœur même de votre investissement : la rentabilité. Ne vous tenez pas à ce que votre agent immobilier vous dit. Ne vous contentez pas non plus des rubriques des petites annonces qui vous promettent une rentabilité garantie de 5 ou 6 %.
Une indication ainsi proclamée est souvent fausse. Il faut réaliser soi-même l’estimation globale de son investissement. Ce faisant, il faut se montrer le plus exhaustif possible en ce qui concerne les dépenses et intégrer sa situation fiscale. Seule cette démarche permet de mesurer l’intérêt d’un bien à acheter.
Conclusion
Vous connaissez maintenant les 10 erreurs de l’investisseur immobilier
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