Il existe différentes manière de vendre ou d’acheter un bien immobilier. Vous pouvez soit passer par les canaux habituels comme les ventes aux enchères ou le viager, soit opter pour cette méthode plus discrète mais qui devient de plus en plus prisée dans le domaine de l’investissement immobilier : l’immobilier off-market.

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L’immobilier off-market, c’est quoi ?

L’immobilier off-market est une technique marketing utilisée par certaines sociétés immobilières, qui s’avère être très populaire auprès de leurs clients. Pourquoi opter pour cette technique ? Les ventes immobilières sont plus rapides et les prix plus élevés. De plus, le bien est considéré comme étant exclusif et rare. Par conséquent, il ne subit aucune négociation et ne fait l’objet d’aucune baisse de prix.

Une offre au prix pour l’intermédiaire

Le mot « Off Market » est littéralement traduit par « hors marché ». Il s’agit de vendre un bien à des acquéreurs potentiels sans publicité. Avec cette méthode, pas de portails publicitaires immobiliers (Logic-Immo, LeBonCoin, SeLoger …) ni de revues dédiées à l’immobilier. Les propriétés Off Market ne sont visibles nulle part. La société immobilière qui les vend les propose directement aux clients de son choix, car elle les connait et sait qu’ils recherchent ce type de bien immobilier. L’immobilier off-market a tendance à se développer.

Depuis quelque temps, en France comme aux États-Unis, plus de la moitié des transactions sont vendues par des « agents acheteurs ». Les chasseurs immobiliers se sont aujourd’hui installés en France comme de véritables partenaires d’agents immobiliers.

Quelle est l’utilité de ces intermédiaires ? Ils sont là pour défendre les intérêts des acheteurs. Les aider à acheter au meilleur rapport qualité/prix et dans les meilleures conditions. Ces chasseurs recherchent des biens pour leurs clients puis se tournent vers les agents pour obtenir de l’aide. Par conséquent, lorsqu’elles ont un bien à vendre qui répond aux besoins des clients, les agents acheteurs retournent directement vers ces derniers.

Immobilier off-market, une pratique répandue dans le luxe

Dans les grandes villes comme Paris, la recherche de logement est actuellement très tendue. La demande dépassant l’offre, les agents tendent à promouvoir le développement de cette méthode de commercialisation. Cela donne la possibilité d’employer d’autres canaux (comme un réseau d’agents) et d’évaluer correctement le bien. Dans le luxe, cette méthode est connue depuis longtemps. Les propriétaires d’immobilier d’exception ne veulent généralement pas montrer leur logement à travers des photos ou des prix de vente. Ils préfèrent être prudents. Or le marketing du luxe de nos jours peut s’appliquer à des produits qui n’en sont pas forcément.

Ainsi, afin de valoriser leur bien immobilier et d’acquérir une proposition à un prix « favori », de plus en plus de vendeurs commencent à proposer de l’immobilier off-market. Et si cela ne fonctionne pas, ils reviennent sur les portails classiques d’internet et des réseaux sociaux.

Quels sont les avantages de l’immobilier off-market ?

Pour les vendeurs, les avantages des transactions de gré à gré sont indéniables. Étant donné que seul l’hébergement est présenté aux clients, le temps de vente est plus court par rapport aux méthodes traditionnelles, en particulier lorsqu’il y a peu ou pas de négociation de prix. De plus en plus d’agents immobiliers proposent cette méthode aux particuliers, notamment lorsque le marché immobilier local est tendu, que la demande dépasse le prix de l’offre. Si la propriété est « facile à vendre », alors il n’y a pas besoin de beaucoup de publicité. De plus, l’agent immobilier peut déjà avoir des clients dans son dossier ayant les capacités d’acheter ce nouveau logement.

Avantages pour le vendeur

Le premier avantage de l’immobilier off-market est la discrétion. Tout le monde ne souhaite pas révéler le prix de vente ou même des photos de son bien. Par conséquent, le choix du trading hors marché est synonyme de confidentialité et de prudence. Un autre avantage pour le vendeur est qu’en choisissant un marché privé, il peut augmenter le prix de sa propriété. Et comme la propriété est vendue secrètement, elle devient rare et exclusive. Enfin, le vendeur peut choisir de vendre par internet ou par d’autres méthodes, puis tester pleinement l’attractivité de son bien via des transactions de gré à gré. 

Avantages pour les acheteurs

Les vendeurs ne sont pas les seuls à tirer avantage de l’immobilier off-market. Les acheteurs en profitent également. Car cela leur permet de jouir de maisons et autres types de biens rares et exclusifs. Cependant, de nombreux acheteurs français et étrangers recherchent des propriétés uniques. En outre, entrer sur le marché privé peut réduire la concurrence. Lors de la vente d’une propriété aux nombreux atouts, de nombreux acheteurs font des offres. Grâce aux transactions en off market, la confidentialité des démarches permet de faire face à moins de concurrence.

L’immobilier off-market pour les professionnels

Pour les agents immobiliers et autres chasseurs d’appartements, agir sur l’immobilier off-market est l’occasion de signer une procuration exclusive, qui est pour eux plus intéressante qu’une procuration simple ou semi-exclusive. Avec une autorisation exclusive, les experts ont le monopole de la recherche immobilière. Ils peuvent bénéficier de ventes rapides et au meilleur prix. Enfin, proposer des produits exclusifs est également un bon moyen d’attirer les clients aisés.

Propice à l’investissement immobilier locatif

Avec leur exclusivité et leur rareté, les propriétés hors marché peuvent parfaitement compléter l’astuce de l’investissement locatif. En effet, vous pouvez mettre votre bien exclusif en location et gagner un revenu supplémentaire en percevant le loyer. Bien entendu, vous pouvez choisir de gérer vous-même vos actifs immobiliers. Cependant, pour vous faciliter au maximum la tâche, vous pouvez recourir aux services d’un consultant en gestion de patrimoine. Il possède des connaissances dans de multiples domaines (immobilier, fiscalité, droit et marketing) et peut vous aider à bénéficier de meilleurs bénéfices locatifs. De même, il vous conseille et vous apporte un accompagnement sur-mesure pour que vous ne manquiez de rien.

L’immobilier off-market permet à des investisseurs de dénicher des biens immobilier rentable avant la concurrence. En effet, si vous créez une relation de confiance avec un agent immobilier, il vous contactera dès qu’il recevra des biens propices à l’investissement. Vous serez gagnant car vous évitez la concurrence et l’agent immobilier aussi, car il évite les frais liés à la commercialisation de son offre.

Comment accéder à l’immobilier off-market ?

L’immobilier off-market est un marché difficile d’accès, qui ne considère qu’un nombre très limité de biens immobiliers par rapport à l’ensemble des propositions disponibles. On peut estimer qu’il représente environ 10 % du marché. Pour pouvoir y pénétrer en tant qu’acheteur, vous devez avoir un profil très spécifique.

Avant toute chose, si l’agent ne pense pas que vous avez un bon profil d’acquéreur, alors vous serez exclu d’emblée. Mais comment savoir qu’une personne a un bon profil d’acquéreur ? Il faut que les éléments de recherche, le type de maison et le budget soient cohérents avec la proposition disponible. Si vous souhaitez savoir si vous avez le bon profil d’acheteur off-market, renseignez vos informations sur le site spécialisé. Celui-ci est en mesure de définir si votre profil peut présenter un intérêt pour les « off-market » ou pas. Par contre, si votre profil ne concorde pas avec l’offre off- market, vous ne serez jamais averti.

Autre moyen pour accéder à l’immobilier off-market, c’est par vous-même. Dans cette hypothèse, parlez de votre projet d’investissement avec votre entourage. Il est possible aussi d’engager un chasseur immobilier professionnel, qui pourra utiliser son réseau (agents, professionnels de l’immobilier, diverses opportunités…) pour trouver des biens que vous ne trouvez pas vous-même. Attention toutefois, car ce dernier peut ne pas toujours vous fournir exclusivement des biens off-market. Son rôle est de trouver l’immobilier qui correspond à votre budget, à vos attentes, peu importe que le bien vienne d’un circuit off-market ou pas.

Comment trouver et acheter avec succès votre propriété ?

Investir dans l’immobilier off-market, des propriétés non marchandes est quelque chose qui ne doit pas être pris à la légère. Afin de vous aider dans votre processus, considérez les idées suivantes. Tout d’abord, commencez par envoyer votre proposition au propriétaire. Inutile de dire qu’avant de commencer ce publipostage, vous devez d’abord déterminer le quartier ou la zone de la ville qui vous intéresse. N’oubliez pas de faire preuve de professionnalisme. Cela ne fera que prouver le sérieux de votre projet. Vous pouvez également placer des annonces de recherche d’actifs sur internet. Le but est d’informer des agents immobiliers exerçant une activité non marchande de vos critères de recherche.

Comme de nombreux investisseurs immobiliers, effectuez un travail de base. N’hésitez pas à rechercher des attributs qui montrent des signes de négligence et de délabrement. Contactez ensuite leurs propriétaires, en particulier ceux qui pourraient envisager votre offre, et soumettez-leur vos suggestions. Dans cette perspective, il est important de faire preuve de compétence et de discipline pour assurer le succès de la négociation.

De plus, vous pouvez toujours choisir de faire appel à un agent immobilier ou à un chasseur immobilier pour trouver des biens immobiliers hors site. Ces professionnels du secteur immobilier possèdent une compréhension globale du marché local. Selon leur profession, les chasseurs immobiliers peuvent utiliser de grandes quantités de biens en dehors des marchés. Ce n’est que lorsqu’un chasseur professionnel trouve le bien dont vous rêvez que le paiement de frais d’agence est dû. C’est aussi une promesse de ne pas passer des années à chercher la propriété de vos rêves.

Bref, il est important de se constituer son propre réseau qui permettra d’avoir un accès exclusif à l’immobilier off-market. En effet, votre chasseur immobilier entretient une relation à long terme avec les professionnels de l’immobilier: agents immobiliers, promoteurs, courtiers, notaires … entretenez donc des relations et une communication étroites avec lui.

Les différentes alternatives à l’immobilier off-market

La majorité des vendeurs utilisent des méthodes de vente traditionnelles pour céder leurs propriétés et d’autres baissent les prix de leur achat immobilier avec la vente longue. Cependant, il existe différents types de ventes immobilières, et chacune se tourne vers un profil spécifique. Quelques unes peuvent vous étonner.

Les ventes immobilières classiques

Les ventes immobilières classiques restent la formule la plus prisée par les vendeurs. Pour commercialiser un bien de manière traditionnel, vous avez deux choix : soit faire appel à un agents ou plusieurs agents immobiliers agréés par vos soins qui se chargeront de gérer les annonces, les procédures de vente et les visites, soit vous décidez de faire tout cela par vous-même.

La vente aux enchères

La vente aux enchères est le type de vente le plus agile. Si vous comptez vendre votre bien rapidement et en toute sécurité, pourquoi ne pas vous tourner vers la vente aux enchères ? Pour accéder à ce type de vente, vous devez passer par l’intermédiaire d’un notaire qui vous aidera pendant votre projet. Elle se déroule dans un endroit public et la marchandise sera livrée à la personne offrant le meilleur prix.

La vente en viager

La vente en viager est la plus instable. Si vous souhaitez un revenu fixe et ne souhaitez pas transférer la propriété au bénéficiaire, vous pouvez vendre la propriété à vie. Pour conclure une telle vente, vous devez accepter dans le contrat de transférer la propriété du bien à l’acheteur après votre décès. En retour, il vous paiera un revenu fixe, une rente viagère. Veuillez noter qu’il est aussi possible de convenir avec l’acheteur du versement d’un montant de départ nommé « bouquet ».

Vente de rachat

La vente de rachat permet au commerçant de racheter sa propriété plus tard. La vente d’un bien racheté signifie que le vendeur souhaite garder la possibilité de racheter plus tard son bien immobilier, qui aura été vendu à un acheteur. Dans le cas où vous vous retrouvez endetté, cette solution est avantageuse. Car si vous acceptez la proposition d’un investisseur voulant se procurer un bien, vous signerez un accord qui vous donnera la possibilité de le racheter quand votre condition budgétaire le permettra à nouveau.

L’échange de biens

L’échange de biens est la manière la plus simple de vente immobilière. Cela vous permet d’obtenir un bien de manière simple et très économique : dès que vous avez trouvé un bien immobilier que vous aimez, si son propriétaire est intéressé par le vôtre, il vous suffit de signer un échange de pré-notarisation. Veuillez noter que si la valeur des marchandises est la même, il vous suffit de diviser le coût par deux. Dans le cas contraire, l’un des deux cocontractants ayant reçu la marchandise la plus chère devra payer une compensation à l’autre : la soulte.

Conclusion

Vous savez maintenant l’avantage de l’immobilier off-market pour investir et trouver des biens rentables.

J’aimerais en savoir plus sur vous, répondez à mes questions en commentaire.

Avez-vous déjà utilisé le réseau hors marché pour investir dans l’immobilier ? Pensez-vous être capable de vous créer votre propre réseau ?

Pour allé plus loin, et trouver des biens en off-market, découvrez notre formation offerte.

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