Définition du droit de propriété immobilière

Au fil des années, la notion du droit de propriété immobilière n’a cessé d’évoluer. Toutefois, il demeure parmi les droits naturels de l’homme. Cette prérogative d’utiliser, de jouir et de disposer d’une propriété relève de la théorie des auteurs de renoms comme John Locke, Thomas Hobbes ou encore David Hume. Le droit de propriété immobilière a été concrétisé par le Code napoléonien en un document qu’on appelle aujourd’hui : un titre de propriété. Ce document officiel referme les dispositifs de réglementation de la propriété immobilière, l’obtention du droit de propriété ainsi que ses limites.

 Loi : le droit de propriété

L’article 544 du Code civil définit la propriété comme le droit de posséder et de tirer avantage d’un bien de façon inconditionnelle sans entraver aux lois et règlements préétablis. En d’autres termes, le droit de propriété immobilière confère au propriétaire d’une bâtisse (un logement) la liberté d’utiliser son patrimoine dans les limites autorisées par la législation française. Pour mieux définir ce droit selon la loi, il convient de comprendre les trois principes ci-après :

1.   Droit de propriété en immobilier

Le droit de propriété en immobilier possède 3 propriétés bien distinctes. Tout d’abord, le droit de propriété permet de disposer d’un patrimoine (abusus). Ensuite, il permet au propriétaire de l’utiliser ou non (usus) et enfin, il lui donne le droit de jouir du bien en question (fructus).

2.   Droit de propriété : les caractères

Le droit de propriété immobilière est absolu, c’est-à-dire que le propriétaire peut disposer de son bien sans restriction. C’est également un droit exclusif, ce qui signifie que le propriétaire est la seule personne concernée dans l’usage du bien. In fine, il s’agit d’un droit perpétuel qui se transmet d’une génération à une autre.

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3.   Droit de propriété : le démembrement

Le démembrement de propriété permet de partager les attributs du droit entre la nue-propriété (droit de posséder un bien immobilier) et l’usufruit (droit d’utiliser le bien et de percevoir des gains financiers). En d’autres termes, il s’agit d’une propriété collective du patrimoine.

Le droit de propriété en immobilier

Lorsqu’on parle de droit de propriété en immobilier, on ne se centre pas uniquement sur la bâtisse. Il convient également de prendre en considération le terrain où elle est construite. Sachez toutefois qu’une nouvelle loi de propriété permet de séparer le bâti du foncier.

1.   Propriété foncière

La propriété foncière représente la superficie totale du terrain bâti. Il est donc indispensable de délimiter son bien foncier en vue de régulariser la propriété. Votre parcelle de terrain est délimitée par vos voisins de palier. Vous êtes tenu de déterminer cette limite par le biais d’une clôture ou d’un système de bornage.

2.   Droit de propriété et sous-sol

Conformément à l’article 552 du Code civil, le possesseur du terrain bâti possède des droits absolus sur le sous-sol. Cependant, certains aménagements des cavités sont régis par des cadres légaux spécifiques. C’est effectivement le cas des grottes, des maisons troglodytes, etc.  

3.   Droit de propriété et sur-sol

La législation française limite le droit de propriété du sur-sol. En effet, vous disposez de plein droit sur ce qui se trouve au-dessus du sol. Toutefois, vous serez contraints de respecter les servitudes aériennes, le passage des câbles électriques, etc.

4.   Droit de propriété des eaux

Gardez en tête que ce qui se trouve sur votre terrain vous appartient. Ainsi, dans le cas où un cours d’eau traverse votre parcelle, vous en serez le propriétaire légal. C’est la même chose pour les étangs ainsi que les mares.

Les différentes façons d’obtenir un droit de propriété

Il existe plusieurs façons légales d’obtenir un droit de propriété immobilière. Les moyens les plus fréquents concernent la succession ou la vente du logement. L’acquisition du titre de propriété est régie par les articles 711 et 712 du Code civil.

1.   Obtention du droit de propriété par titre

L’obtention du droit de propriété par titre se fait par voie d’acte notarié. Ce document officiel est indispensable lors de la vente d’un bien immobilier, d’une donation voire d’une décision judiciaire issue d’une poursuite en justice ou d’un saisi légal du patrimoine immobilier.

2.   Par accession

L’accession d’un bien immobilier est d’une modalité d’acquisition qui permet aux successeurs de bénéficier du patrimoine suite au décès du propriétaire. La transmission du bien requiert un justificatif légal comme le testament. L’accession peut également se faire entre vifs par l’intermédiaire d’une libéralité.

3.   Par prescription acquisitive

L’acquisition du droit de propriété peut également se faire par usucapion ou prescription acquisitive. Dans ce cas, celui qui utilise le bien immobilier se comporte comme s’il était la propriété légitime. Afin d’obtenir le droit de propriété, celui-ci doit assumer les responsabilités et manifester son désir de posséder le logement.

Limites sur les droits de propriété

Sachez que la loi atténue les attributs du droit de propriété en vue d’éviter les abus. Sachez par exemple que la mitoyenneté (la limite de la surface qui donne lieu à une copropriété) échappe au caractère exclusif du droit de propriété. En outre, vos droits de propriété peuvent également être limités par l’expropriation du bien (privation des droits de propriété par une personne publique pour l’intérêt général) ou encore par contraintes de servitude qui représente un droit réel.

FAQ : droit de propriété immobilière

Comment prouver son droit de propriété ?

Sachez qu’en cas de litige, le droit de propriété ne peut être prouvé que par sa cause. En effet, aucun texte législatif ne prévoit concrètement un élément de preuve concernant la propriété d’une chose. Toutefois, la jurisprudence peut trancher une décision juridique en fonction des présomptions du plaideur.

Quels sont les textes qui fondent le droit de propriété ?

La constitution définit le droit de propriété comme un droit naturel à l’homme. De plus, ce droit figure dans la DUDH de 1948, ce qui renforce sa valeur constitutionnelle. Enfin, la notion du droit de propriété est définie et règlementée par l’article 544 du Code civil.