Pourquoi emprunter pour investir dans l’immobilier ?

Emprunter pour investir : La plupart des investisseurs immobiliers savent que l’endettement est un levier essentiel pour financer ses placements même s’ils disposent d’un compte épargne bien rempli. Autrement dit, il est plus avantageux de recourir à un prêt bancaire pour faire fructifier son bien immobilier.

L’endettement est un obstacle d’envergure qui peut vous empêcher d’établir un montage financier pour investir dans un bien locatif. Toutefois, sachez qu’une vente immobilière à crédit procure des avantages significatifs et vous propose des alternatives de remboursement plus flexibles. Nous allons vous expliquer tout cela au long de cet article.

Avantage d’emprunter

Lorsque vous empruntez pour investir dans un bien immobilier locatif, vous pouvez tirer profit de l’effet de levier, des taux d’emprunt historiquement bas ainsi qu’une optimisation fiscale.

1.   Générer un effet de levier

L’effet de levier vous donne une opportunité d’étendre la surface de votre patrimoine avec le moindre effort d’épargne. L’effet de levier consiste principalement à s’endetter en empruntant à un taux plus bas que les revenus perçus sur la mise en location du bien. Ainsi, vous avez la possibilité de rembourser un prêt tout en générant des revenus supplémentaires conséquents.

Pour savoir si un crédit immobilier peut vous procurer des avantages significatifs, vous devez considérer le rendement de l’épargne et le coût réel du prêt. Lorsque le rendement de votre épargne est supérieur au coût, vous profitez de l’effet de levier.

2.   Taux d’emprunt bas

Le seuil maximal du taux d’emprunt en France ne dépasse pas de 1,07 %. Ce dernier dépend de la durée de l’emprunt et de votre créancier. Sachez que la BCE propose aux banques un refinancement à court terme avec un taux directeur de 0. La France émet proportionnellement un OAT de -0,63 %.

Lire aussi : Quel financement pour votre investissement locatif ?

3.   Optimiser sa fiscalité

Sur le plan fiscal, faire un emprunt pour investir dans un bien locatif vous permet de choisir entre 2 différents régimes. Le régime micro vous offre des abattements de 30 à 50 % et le régime réel permet de déduire de revenus fonciers certaines charges comme les assurances ou les travaux de rénovation. De plus, vous pouvez optimiser votre fiscalité grâce aux intérêts que vous percevez à la mise en location du logement.

Achat comptant ou achat avec crédit ?

L’achat d’un immobilier avec crédit offre plus d’avantages d’un achat comptant. Comment ? Cette solution vous permet de diviser votre épargne (diversifier votre investissement) et de solliciter un prêt sur chaque part. Ainsi, sur le même taux d’apport annuel, un prêt immobilier triple les recettes perçues sur un achat en cash. 

En outre, en réalisant un prêt immobilier, vous bénéficiez du système de valorisation dans une vente immobilière (une plus-value de 4 % sur le prix de vente du bien). Cependant, sachez que l’achat comptant favorise le cashflow. En tenant compte du fait que le cashflow est la soustraction des charges par vos revenus, l’absence de mensualités dans un achat comptant réduit largement vos charges.

Quel financement choisir ?

Lorsqu’on parle de financement d’un investissement locatif, vous pouvez recourir à 2 types de crédits, à savoir : le prêt in Fine et le crédit amortissable.

1.   Crédit amortissable

La majorité des investisseurs immobiliers sollicite le crédit amortissable. Ce type de prêt vous permet un remboursement dégressif. Il consiste principalement à payer les mensualités et les intérêts successivement pendant le remboursement de votre prêt. De ce fait, vous paierez la totalité du prêt avant l’échéance. Sachez que les taux d’intérêt dépendent de la durée du prêt.

2.   Crédit In Fine

Avec un crédit in Fine, vous acquitterez uniquement les intérêts pendant la durée du prêt. Vous serez ensuite tenu de payer l’intégralité du prêt à l’avant-dernier mois de l’échéance. Une particularité dans un prêt in Fine c’est que vous consentez un nantissement de 30 % environ sur l’assurance-vie. Ce type d’emprunt favorise les investisseurs qui disposent d’une forte fiscalité. À défaut de quoi, nous vous suggérons d’opter pour un crédit amortissable.

Remboursement immédiat ou différé ?

Rembourser immédiatement le prêt (lorsque les fonds sont débloqués) est risqué sauf si vous disposez de recettes exactes de la dette sur la mise en location du bien. Autrement, vous pouvez choisir une solution plus judicieuse qui assurera l’autofinancement de votre investissement : le différé de restitution du crédit.

1.   Avec ou sans apport ?

Si vous ne disposez pas du statut de primo-accédant, nous vous recommandons d’investir avec apport personnel. L’apport est un levier nécessaire au cashflow de votre investissement. Plus votre apport est faible, plus vous avez la possibilité de diversifier votre investissement locatif, ce qui favorise l’autofinancement.

2.   La durée

La durée optimale d’emprunt pour un investissement immobilier est fixée à 25 ans. Certaines banques proposent entre 10 et 30 ans. Cependant, garder en tête que l’intérêt augmente en fonction de la durée de remboursement.

FAQ : Pourquoi emprunter pour investir dans l’immobilier ?

Quel salaire pour emprunter 150 000 euros sur 25 ans ?

Pour un prêt immobilier de 150 000 € sur une durée de 25 ans, votre salaire minimum doit s’élever à hauteur de 1890 €.

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sur 25 ans ?

Si vous percevez un salaire minimum de 2 018 €, vous pouvez solliciter un prêt de 200 000 € sur une durée de 25 ans.

Quel salaire pour emprunter 300 000 euros sur 25 ans ?

Pour pouvoir emprunter 300 000 euros sur 25 ans, vous devez percevoir en minimum un salaire de 3 770 €.

Quels sont les meilleurs taux immobiliers ?

Afin de trouver le meilleur taux immobilier qui vous convient, nous vous suggérons de suivre les tendances du marché. Vous pouvez vous fier sur les taux moyens des banques pour évaluer les opportunités qu’elles vous offrent en termes de prêt immobilier.

Le calcul du taux immobilier repose sur votre profil (patrimoine, revenus, taux d’endettement, etc.), de la durée du crédit et des obligations assimilables du trésor (OAT). Sur une durée d’emprunt de 7 à 25 ans, vous pouvez bénéficier d’un taux de 0,2 % à 2,91 %. Sachez que les taux immobiliers moyens oscillent entre 0,69 % et 1,34 %.