Vacance locative : Une propriété vacante est le pire cauchemar de tout propriétaire d’un bien immobilier. Et en tant qu’investisseur, il est aussi important de maintenir un faible taux de vacance locative. Les vacances locatives signifient moins de revenus, c’est-à-dire plus de dépenses qui auraient dû être payées par les loyers. Dans ce cas, qu’est-ce que vous allez faire ?
Avant de passer au détail, vous devez savoir qu’à un moment donné votre propriété sera vacante, mais rassurez-vous, il y a toujours une solution pour la maintenir en location le plus de temps possible.
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C’est quoi la vacance locative ?
La vacance locative est la période à laquelle votre propriété n’est pas louée (c’est le moment entre le départ de votre locataire jusqu’ au moment où vous en trouverez un nouveau).
La vacance locative ou taux d’inoccupation, est le pourcentage de la disponibilité de votre bien. Un taux d’inoccupation élevé est un facteur qui indique que la propriété n’est pas suffisamment rentable (cela s’applique pour tous les types de biens locatifs : hôtel, maison, gîte, appartement, etc.).
Attention, les vacances locatives et la carence locative sont différentes.
La carence locative est la période entre le moment où vous louez votre bien pour la première fois et le moment où vous faites entrer vos premiers locataires.
Bien évidemment, si votre logement n’est pas loué, vos revenus baissent, alors que vous devez toujours payer vos prêts et vos impôts. Par exemple, si vous avez 5 gîtes dont 3 sont loués et 2 non loués, votre taux d’inoccupation est de 40%. Voyons comment vous pourriez éviter cela.
Que devez-vous faire pour éviter la vacance locative ?
1. Bien estimer le prix de votre loyer
Toutefois, pour attirer plus de locataires, il ne faut pas fixer un loyer trop cher. Faites en sorte que votre loyer corresponde au marché actuel. Pour cela, il faut considérer différents facteurs comme :
- La surface habitable
- L’emplacement
- L’ameublement
- Les équipements
Au cas où vos fonds sont épuisés, vous avez la possibilité de baisser vos loyers pour rééquilibrer le rendement. Il se peut que vous ne fassiez pas autant de bénéfices que vous l’espériez, mais si le seuil de rentabilité sur les dépenses mensuelles est tout ce dont vous avez besoin, vous devrez peut-être vous contenter de cela pour le moment.
2. Réaliser des travaux
Lors de la réalisation des travaux de rénovation sur votre bien locatif, gardez à l’esprit que les logements attrayants séduisent toujours les locataires. Vous devez veiller à ce qu’il soit conforme. N’hésitez pas à faire des réparations si nécessaire pendant que le logement est occupé pour conserver les locataires. Enfin, si vous avez choisi le régime fiscal de la location meublée ou non meublée, sachez que les frais de réparations seront déduits de votre base imposable.
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3. Mettre son bien en colocation
Vous pouvez aussi choisir de louer votre bien en colocation. Ce type de location est de plus en plus prisé ces dernières années et possède un fort taux d’occupation.
4. Signer un mandat de gestion
Si vous êtes un investisseur avec un emploi à temps plein, votre bien locatif devient une source de revenus supplémentaires. Vous pouvez confier la gestion à un professionnel qui s’occupera de la mise en location du logement et à la prise en charge des entretiens dont un locataire pourrait avoir besoin.
Un gestionnaire immobilier peut avoir accès aux points de vente, de plateformes et de réseaux de locataires pour trouver des locataires potentiels plus rapidement qu’une annonce.
Assurance vacance locative : Bonne ou mauvaise idée ?
Si vous souscrivez une assurance contre la vacance locative, vous bénéficiez d’une indemnité si votre logement devient vacant. Toutefois, l’indemnité n’est presque jamais égale au montant des loyers non perçus, et elle est généralement versée pendant une période déterminée par le contrat.
Vous devrez également faire face à une période de franchise de 4 à 5 mois pendant laquelle la garantie ne peut être activée. Le propriétaire obtient une assurance contre les vacances locatives par le biais d’un mandat de gestion.
Le mandataire adresse un volume d’affaires important à l’assureur et bénéficie en échange de tarifs préférentiels sur l’assurance des risques locatifs. Par contre, la cotisation pour une assurance vacance locative est entre 1 et 1,5 % des recettes annuelles, ce qui est assez élevé. Pour les régimes réels, les primes d’assurances sont déduites des revenus fonciers.
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