Acheter un immeuble de rapport est un investissement locatif très rentable. Mais les risques et les écueils sont nombreux, surtout si vous achetez un bien ancien, et il faut faire les bons choix.
Il est important de définir et de suivre une bonne stratégie pour réussir son investissement locatif dans l’immobilier ancien. C’est en tout cas un investissement très rentable qui mérite que l’on se penche un peu plus sur cette question. Certains investisseurs transforment des maisons en immeuble de rapport.
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1. Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?
Pour bien démarrer dans l’immobilier locatif, il faut savoir qu’il s’agit d’un investissement financier dans un ou plusieurs biens immobiliers, et qui permet de construire un patrimoine immobilier.
Le but de l’opération est de rentabiliser le bien immobilier, et donc l’investissement locatif. C’est-à-dire que le bien doit rapporter de l’argent, aussi bien à la location qu’à la revente. L’immobilier locatif, ce sont des logements neufs ou anciens, des maisons ou des appartements ou même des immeubles entiers.
On achète un bien immobilier pour ensuite le mettre en location afin d’en retirer un revenu, puis on remet le bien en vente afin d’en obtenir une plus-value intéressante. Les biens ne doivent pas rester trop longtemps en votre possession car ils finissent par vous coûter de l’argent supplémentaire, diminuant ainsi votre rentabilité.
2. Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un très bon investissement à réaliser est d’acheter un immeuble de rapport. Il s’agit d’acheter un immeuble entier, neuf ou ancien, puis d’en mettre les appartements en location avant de le revendre. Il n’y a aucune copropriété, vous êtes le seul propriétaire de ce bien immobilier.
L’immeuble sera mis en location pendant un certain temps, produisant ainsi un revenu mensuel, puis sera remis en vente avec une bonne plus-value. Ce type d’investissement immobilier est hautement rentable, car deux plus-values sont réalisées : une fois à la location, et une deuxième fois à la revente. La rentabilité locative est donc idéale pour cet investissement, et cela vous permet de vivre confortablement de vos revenus.
3. Pourquoi acheter un immeuble de rapport ancien ?
L’immeuble de rapport ancien présente beaucoup de risques, mais il a aussi des avantages sur lesquels on ne peut pas faire l’impasse. Un immeuble ancien a notamment un cachet non négligeable, qui sera de nature à attirer de nombreux acheteurs.
Le coût d’un immeuble ancien
Acheter un immeuble de rapport ancien peut avoir un prix à l’achat élevé comme particulièrement bas. S’il a été rénové, son prix sera bien entendu plus élevé, mais si vous l’achetez alors que vous avez des travaux de rénovation à faire, sa valeur sera moindre et son prix sera bien en-dessous des prix du marché.
En revanche, il faudra que vous soyez attentif à la qualité de la structure du bâtiment. L’isolation thermique est-elle de bonne qualité ? L’isolation sonore est-elle optimale ? Comment est la toiture ?
Tout cela peut impliquer un coût important pour les travaux, et ce sont donc des points qu’il est nécessaire de prendre en compte dans le calcul global de votre investissement. Privilégiez toutefois les biens qui nécessitent des travaux car ils sont moins chers à l’achat et le prix de revente bien plus élevé amortit largement les travaux réalisés.
La situation géographique
La situation géographique pour acheter un immeuble de rapport ancien est particulièrement importante car ce type de bien est intéressant dans les zones densément peuplées.
Privilégiez le centre ville ou le bourg de la commune, dans un endroit qui présente un faible taux de chômage. Veillez également à ce que la ville ou le quartier soit en plein développement et dispose d’une activité économique dynamique.
Les biens anciens situés en centre ville et dans des quartiers avec un environnement historique seront habités par un large panel de personnes : les étudiants, les personnes à hauts revenus et les personnes âgées qui auront besoin d’être proches des commodités. La demande sera donc très importante si l’immeuble est bien situé et la rentabilité locative sera optimale.
Le cachet de l’ancien
Les immeubles anciens ont un cachet qui ne s’invente pas. Dans beaucoup d’immeubles on retrouve de belles moulures, des cheminées en marbre ou des fenêtres d’un style particulier qui font tout le charme et l’attractivité de ce type de bien.
Un immeuble dit ancien datera des années 1880 aux années 1950. Vous avez donc le choix dans l’architecture. Attention cependant à ne pas vous laisser avoir par les sentiments. Même si vous avez le coup de coeur pour un bâtiment, gardez une vision et des critères objectifs pour faire le meilleur choix pour vos finances.
Les avantages financiers
Les avantages financiers de l’immobilier locatif sont importants. Que vous soyez un investisseur particulier ou faites de l’achat-revente, vous bénéficierez d’avantages non négligeables concernant la fiscalité de votre immeuble.
Les mesures incitatives à l’achat, à la location et à la rénovation des biens anciens ne manquent pas, et vous pouvez même bénéficier d’avantages sur les travaux de rénovation énergétique. Par ailleurs, certains bâtiments peuvent être éligibles aux aides spécifiques en fonction de leurs caractéristiques historiques. Ces avantages vous permettent de rentabiliser plus encore votre immeuble et d’optimiser votre investissement au maximum.
L’immobilier locatif ancien est donc intéressant d’un point de vue rentabilité et présente l’avantage d’être facile à revendre une fois que les travaux de rénovation ou de rafraîchissement ont été faits.
4. Comment bâtir sa stratégie pour réussir son investissement locatif ?
Avant de bâtir votre stratégie pour bien investir dans votre immeuble de rapport, surtout s’il s’agit de votre premier investissement, il faut réfléchir et se poser mille questions. L’important est de bien se renseigner et d’évaluer de façon objective la rentabilité à court et à moyen terme de votre immobilier locatif.
Acheter un immeuble de rapport : Le budget
Étudier le prix d’achat Quel budget de départ avez-vous ? C’est la base de votre réflexion. Il faut calculer le prix à l’achat, le frais annexes, et bien entendu, le prix des travaux de rafraîchissement ou de rénovation puisque nous parlons d’acheter un immeuble de rapport locatif ancien.
En fonction de ce budget, vous pourrez d’ores et déjà éliminer certaines options, car votre budget ne sera peut-être pas cohérent avec les prix à l’achat dans certaines villes ou certains types d’immeubles de rapport, même en comptant sur une bonne affaire.
Ensuite, quel investissement souhaitez-vous faire ? Préférez-vous réaliser un bénéfice plus important sur la location ou sur la revente ? Cela changera au fil des investissements et des biens que vous visiterez parce que chaque bâtiment à ses spécificités.
À prendre en compte dans le prix d’achat, le coût des travaux et des rénovations à effectuer, car cela entre bien évidemment dans le prix total de votre investissement. Le coût moyen de votre investissement total déterminera le prix de la location des appartements, à mettre en rapport avec les prix pratiqués dans la ville, le quartier ou la région.
Des travaux importants peuvent être intéressants d’un point de vue rentabilité, et cela peut représenter une excellente stratégie pour les habitués de ce type d’investissement, car la valeur à la location et à la revente pourra en être considérablement augmentée.
Évaluer le potentiel du bien immobilier
Pour obtenir une bonne rentabilité locative, il est préférable d’acheter des biens au-dessous de leur valeur marchande. Ce n’est pas toujours simple, mais il existe de nombreuses façons d’obtenir le meilleur prix.
Le mieux est de visiter beaucoup de biens immobiliers, et de faire une proposition lorsqu’un propriétaire est pressé de vendre. Il faut aussi évaluer les travaux qui seront nécessaires dans l’immeuble de rapport que vous achèterez de façon à les rentabiliser.
Tout dépend s’il s’agit de votre premier achat ou si vous êtes déjà un(e) habitué(e) de l’achat-revente. Pour un premier achat, il faut aller au plus simple, et prévoir plutôt des travaux de rafraîchissement, qui seront sans doute plus simples à évaluer et auront beaucoup moins de conséquences sur le budget en cas de loupé. Soyez précis dans votre évaluation, car tous les travaux n’augmentent pas la valeur de votre immeuble.
Estimer les valeurs locative et de revente
Il est également nécessaire de décider à l’avance si vous souhaitez acheter en ville, en agglomération ou en campagne. Clairement, les prix d’achat, les prix à la location et les prix à la revente ne sont pas les mêmes selon la situation géographique de l’immeuble, et de cela dépend aussi la facilité ou la difficulté à obtenir un bien puis à le revendre.
Dans certaines zones, la concurrence est en effet plus rude que dans d’autres lorsqu’on souhaite acheter un immeuble de rapport. Il faut prendre en compte de nombreux critères, tels que le niveau de vie des habitants, la densité de la population, le taux de chômage, l’attractivité de la ville, les avantages naturels de la région, les évolutions proposées par la ville ou le quartier dans lequel vous avez investi, l’accès aux transports en commun, ou encore le plafond de la loi PINEL, dont les montants sont fonction des villes et des quartiers. Par ailleurs, un investissement en campagne n’aura pas du tout la même finalité qu’un investissement en centre ville.
Le prix d’achat est donc une donnée très importante dans le calcul de votre investissement locatif, et c’est lui qui déterminera la rentabilité de votre immeuble de rapport. Il ne faut pas faire l’impasse sur ces éléments, et bien réfléchir à ce que vous souhaitez acheter. Pensez stratégie.
5. Comment choisir les lieux où investir ?
Comme dit plus haut, lorsque vous souhaitez acheter un immeuble de rapport, la situation géographique est un critère extrêmement important pour votre rentabilité locative. Faisons donc un focus sur ce point.
Choisir le meilleur rapport qualité / prix
Pensez rentabilité sur le court terme aussi bien que sur le moyen terme pour faire un bon choix. Les pièges sont nombreux, et il vaut mieux calculer et anticiper pour acheter un immeuble de rapport.
Faut-il investir dans une grande ville, une petite ville, ou plutôt en campagne ? Les avantages et les inconvénients ne sont pas les mêmes en fonction de ces différents lieux. À Paris par exemple, les immeubles auront un prix d’achat bien plus élevé mais les loyers à la location aussi. Dans une petite ville en revanche, les prix d’achat peuvent être moins conséquents mais les loyers beaucoup plus bas, et ce n’est pas toujours proportionnel.
En campagne, vous pouvez rencontrer des difficultés à mettre vos appartements en location car la population a plutôt tendance à acheter et à habiter en maison du fait des prix très bas à l’achat. En réalité, il est tout à fait possible de faire d’excellentes affaires dans beaucoup de lieux différents, il ne tient qu’à vous de faire les bons pronostics. Tout se mesure, et tout dépend de beaucoup de critères. Déterminez d’abord votre budget et votre objectif, et cela vous aidera à choisir votre bien immobilier.
Je vous recommande néanmoins de faire vos recherches dans des villes que vous connaissez déjà, surtout s’il s’agit d’un premier investissement. Ainsi, vous saurez quels sont les quartiers à éviter ou quelles sont les villes qui rencontrent des difficultés particulières, et vous aurez une meilleure idée des endroits dans lesquels les activités économiques et immobilières tendent à se développer, donnant ainsi de la valeur aux biens immobiliers.
Les possibilités en fonction de la rentabilité pour acheter un immeuble de rapport
Pour ne pas rater votre investissement locatif, faites une étude de la population de la ville ou du quartier dans lequel vous souhaitez acheter. Par exemple, si l’immeuble qui vous intéresse se situe dans un quartier étudiant et habité en majorité par des étudiants, n’achetez pas un bien immobilier avec de grands logements. Privilégiez les appartements allant du studio au T2.
En revanche, si vous avez remarqué un bien immobilier intéressant en campagne, dans un bourg habité en majorité par des retraités et des jeunes en âge de travailler, et n’ayant pas ou peu de moyens d’accès par transport en commun, évitez d’acheter un immeuble contenant de petits logements, et privilégiez les grands espaces pouvant accueillir des familles.
Le meilleur moyen de bien choisir le lieu dans lequel acheter un immeuble de rapport est de visiter beaucoup de biens cohérents avec votre budget et de faire un calcul prévisionnel des possibilités de location. Il existe des outils de calcul de rentabilité comme celui que je propose. Déterminez votre budget et votre objectif final pour éliminer d’office certains endroits, et ce sera ensuite le potentiel à la location qui fera le reste.
6. Quel statut privilégier pour acheter un immeuble de rapport ?
Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour réaliser vos projets d’investissement locatif dans un immeuble de rapport ancien. Vous pouvez acheter et revendre aussi bien en tant que particulier qu’en tant que professionnel(le), acheter en SCI…
Dans les deux cas, vous avez la possibilité d’avoir un complément de revenu ou de vivre entièrement de vos investissements. Bien entendu, en fonction de vos réflexions sur ce sujet, le choix de la structure ou de continuer à investir en tant que particulier sera très important.
Agir en tant que particulier
Vous pouvez tout à fait investir en tant que particulier. Ce statut présente de nombreux avantages. En tant que particulier, vous bénéficiez de la loi Pinel, notamment lorsque vous rénovez un bien ancien.
Vous obtenez donc des avantages fiscaux, et vous avez aussi la possibilité d’investir sans apport. Vous avez également peu de charges à régler, et les prêts immobiliers sont intéressants pour l’investissement dans un immeuble de rapport.
Si vous investissez en tant que particulier, vous n’aurez pas la possibilité d’investir trop souvent, et ce ne serait d’ailleurs pas l’option la plus rentable pour vous. Cette solution est donc idéale pour des investissements occasionnels et si vous souhaitez simplement en tirer un complément de revenu.
Investir en tant que marchand de biens
Investir en tant que marchands de biens est également une solution intéressante. Cette option est bien évidemment à privilégier si vous souhaitez faire plusieurs investissements locatifs et si vous en faites régulièrement.
Au niveau bancaire, vous bénéficiez de taux d’emprunts bien plus intéressants en tant que professionnel(le). Vous payez également moins de frais de notaires car les conditions ne sont pas les mêmes. Il sont considérablement diminués au vu de la fréquence à laquelle vous faites appel aux services de votre notaire.
En revanche, vous payez bien plus de charges du fait que vous possédez une entreprise, même si vous les prenez en compte dans vos calculs d’investissement.
Néanmoins, cela permet de sécuriser vos activités ainsi que vos biens personnels en cas de d’investissement risqué, et il vaut mieux avoir une structure légale si vous comptez vivre de vos revenus immobiliers.
Les deux statuts présentent donc des avantages, il faut simplement adapter son choix en fonction de la finalité et du nombre de vos investissements immobiliers.
7. Quelles sont les conditions pour un financement bancaire ?
Si vous êtes particulier ou si vous êtes marchand de biens professionnel, les financements bancaires proposés par les banques, qu’elles soient françaises ou étrangères, ne sont pas du tout les mêmes.
Cependant, ils sont très avantageux dans les deux cas, notamment lorsqu’il s’agit d’acheter un immeuble de rapport ayant besoin de rénovations.
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Le financement bancaire pour les particuliers
Pour les particuliers, le financement bancaire d’un tel investissement sera très avantageux. Dans la mesure où votre immeuble de rapport aura une bonne rentabilité locative dès le départ et dès la location des appartements, la banque sera favorable et proposera un taux plus bas que pour l’achat d’un bien immobilier dans lequel vous habiteriez.
Par ailleurs, les banques savent très bien que le bien immobilier acheté sera de toute façon revendu à moyen terme à un prix bien plus élevé. Dans le cadre d’un investissement immobilier tel que celui-ci, l’emprunt entrera donc dans le cadre d’un dispositif particulier et ne sera pas vu du même oeil par votre banque.
Le financement bancaire pour les professionnels
Pour les marchands de biens professionnels, les emprunts immobiliers sont spécifiques et présentent des taux exceptionnellement bas. D’une part parce qu’il s’agit d’une société, donc nous sommes dans la catégorie des emprunts professionnels, et d’autres part parce que le crédit immobilier fait partie de votre quotidien.
En tant que marchand de biens, vous pouvez tout à fait acheter un bien immobilier et le revendre seulement quelques jours plus tard. Dans ces cas-là, le crédit immobilier est constant et n’est là que vous avancer les sommes à verser puisque vos achats et reventes produisent très régulièrement des bénéfices.
En tant que professionnel, il s’agit également de votre fond de commerce, et dans le cas d’un investissement locatif d’un immeuble de rapport ancien, le bénéfice engrangé est très largement calculable. Ainsi, pour les professionnels, les taux d’emprunt sont aussi négociables auprès des banques, et donc très bas.
Les financements par les banques sont dans tous les cas intéressants pour ce type d’achat, mais n’oubliez pas de négocier les taux d’intérêt. Il est évident que si vous achetez et revendez régulièrement, les offres faites par les banques seront de plus en plus intéressantes, car elle sauront que vous êtes un bon investisseur.
8. Calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport
Clairement, acheter un immeuble de rapport peut rapporter très gros. Le but de cet investissement étant de vous assurer un revenu mensuel, il faut que vous puissiez en vivre. Avec un bon investissement, il vous est possible de gagner 10 à 15 % en moyenne sur l’ensemble de l’opération, mais la rentabilité peut aller jusqu’à 30 % pour les marchands de biens.
En clair, cela signifie que vous pouvez gagner de 500 € à 5000 € par mois grâce aux loyers que vous percevez, emprunts bancaires et charges déduites.
La rentabilité brute
Il est absolument nécessaire de faire des calculs de rentabilité avant l’achat de votre bien. Et d’ailleurs votre banque, que vous soyez particulier ou professionnel, le fera également.
Dans l’idéal, il faut que votre investissement locatif soit rentable dès la première année à 10 %. Le calcul de la rentabilité brute donne un pourcentage final, qui sera le montant de votre rentabilité. Le calcul est très simple :
[Loyer annuel hors charges / prix total d’achat (coût du bien + frais de notaire + frais d’agence)] X 100 = % de rentabilité.
En faisant les calculs nécessaires, vous êtes sûr(e) de pouvoir y gagner. Pour faire un bon calcul, il est préférable de toujours vous laisser une marge de manoeuvre suffisante. Par exemple, prenez le prix d’achat avant négociation, et enlevez au moins un mois de loyer car il est toujours possible que votre logement aie une vacance.
La rentabilité nette
La rentabilité locative nette est beaucoup plus complexe à calculer et doit aussi être bien plus précise. Toutes les charges sont à prendre en compte. J’utilise un logiciel qui permet de prendre en compte plusieurs scénarios possibles et d’anticiper de façon précise la rentabilité locative des biens que je souhaite acheter et à analyser les biens que je vais visiter.
Le calcul de la rentabilité locative avant l’achat ou la visite du bien immobilier est très utile pour préparer sa négociation auprès du vendeur.
La rentabilité de votre investissement, à l’achat et la location, est le moteur de votre recherche. Un investissement immobilier ou financier se calcule toujours sur plusieurs années afin de garantir la réussite de ce projet. Le mieux est d’avoir une rentabilité dès la phase de paiement des loyers. Évitez les opérations blanches et gagnez de l’argent dès le départ.
9. Les travaux dans un immeuble de rapport
Les travaux dans un immeuble de rapport ne sont pas négligeables, notamment lorsque l’on investit dans l’ancien. Les coûts sont à prendre en compte dans le montant total de l’investissement, afin de calculer un montant d’investissement moyen par appartement. C’est aussi ce qui va déterminer votre prix à la location.
Déterminer le montant des travaux avant d’acheter un immeuble de rapport
Le montant maximum des travaux que vous allez réaliser doit bien évidemment être défini à l’avance afin que votre budget soit respecté. Cependant il est parfois nécessaire de réajuster les sommes que vous souhaitiez injecter dans votre immeuble de rapport en fonction du bien immobilier que vous allez visiter et de ses caractéristiques.
Le montant des travaux peut être conséquent selon l’état dans lequel se trouve l’immeuble, mais il se peut également que vous n’ayez que des travaux de rafraîchissement à faire.
Dans tous les cas, lorsque vous achetez un immeuble de rapport ancien, des travaux seront nécessaires, et c’est ce qui vous permet d’acheter moins puis d’augmenter considérablement la valeur de votre bien immobilier locatif. La valeur du bien sera bien plus importante à la location comme à la revente, c’est donc le bonus qui fait tout l’intérêt de l’ancien.
Évaluer les bénéfices à réaliser
Quels que soient les travaux à réaliser, raisonnez toujours en tant qu’investisseur. Il faudra faire des choix, et tout n’est pas forcément à refaire.
La qualité de la construction sera la plus importante, et l’esthétique pourra éventuellement passer après, selon vos choix d’investissement locatif. Le coût des travaux nécessaires à la location et à la revente seront toujours à mettre en rapport avec le bénéfice qu’il va engendrer. Il y a donc une notion de proportionnalité à respecter sur ce point.
Les travaux pour acheter un immeuble de rapport sont donc nécessaires et c’est le but de toute l’opération. Il ne faut pas négliger ce point, car c’est aussi le calcul le plus délicat et risqué de ce type d’investissement.
10. Vendre son immeuble de rapport
Après avoir acheté un immeuble de rapport, il ne faut pas le garder trop longtemps, car alors les charges vont devenir de plus en plus importantes, faisant largement baisser la rentabilité de votre investissement.
Le mieux est de revendre votre immeuble rapidement. Tout votre investissement initial, achat, travaux et location, doit servir ce but ultime : réaliser une plus-value importante sur la revente de votre immeuble.
À quel moment revendre
Pour savoir à quel moment vous devez revendre, il faut que vous ayez une connaissance de l’état du marché. Certains événements et conjonctures diminuent ou augmentent la valeur des biens immobiliers. Dans l’idéal, mieux vaut éviter de revendre un immeuble de rapport pendant une mauvaise conjoncture.
Mais de manière générale, toutes les périodes sont propices à la revente. Si vous avez bien calculé la rentabilité de votre investissement immobilier et utilisé le logiciel de calcul de rentabilité, vous savez à quel moment revendre car cela dépend surtout de vos charges et de vos emprunts.
Dès lors que votre pourcentage de rentabilité nette commence à diminuer, c’est le meilleur moment. Au bout de quelques années, votre bien immobilier commence en effet à être amorti, et vos revenus concernant ce bien commencent à être trop fortement imposés pour qu’il soit valable de le garder plus longtemps. Il est donc temps de revendre votre bien immobilier… Pour en acheter un autre.
Comment revendre son immeuble
Vous avez acheté votre bien immobilier au prix le plus bas, et vous avez fait une très bonne affaire. Il est maintenant temps de le revendre au prix le plus élevé possible.
Quel que soit le lieu géographique et la conjoncture, vous aurez toujours de belles opportunités à saisir. L’immobilier ancien à la cote car ses valeurs esthétique et patrimoniale ne sont pas négligeables.
Votre immeuble ancien peut vous rapporter gros grâce à son cachet naturel. Pour augmenter votre rentabilité de façon exponentielle, vous avez la possibilité de diviser votre immeuble pour revendre séparément les appartements et en faire une copropriété. Un immeuble entier vaut moins cher au mètre carré qu’un appartement, et il est donc intéressant d’un point de vue financier de diviser le bien.
Les possibilités sont nombreuses pour la revente de votre immeuble, et c’est aussi tout l’intérêt de l’achat d’un immeuble de rapport.
La stratégie pour réussir
Un bon investissement dans un immeuble de rapport ancien est bien plus rentable qu’un bien classique, grâce notamment aux prix d’achat peu élevés, aux nombreux avantages fiscaux et à la plus-value très intéressante que vous réaliserez à la revente.
Fixez-vous des objectifs réalisables en fonction de la finalité de votre achat. Si vous avez un salaire à 2 000 € / mois ou si vous gagnez 15 000 € / mois, la finalité ne sera pas la même.
De la même manière, vous ne ferez pas votre premier investissement pour les mêmes raisons que vous ferez le deuxième ou le dixième. Vous avez maintenant tous les éléments en votre possession pour bâtir une stratégie d’investissement efficace et bien acheter un immeuble de rapport. Bonne chance !
Conclusion
Vous connaissez maintenant l’avantage d’acheter un immeuble de rapport.
J’aimerais avoir votre avis sur cet article en commentaire.
Avez-vous déjà investi dans un immeuble de rapport ? Pensez-vous que c’est un investissement rentable ?
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