La location meublée est une pratique très populaire auprès des propriétaires bailleurs et des personnes qui souhaitent vivre de l’immobilier. En effet, elle permet de réaliser l’amortissement comptable de l’immobilier et du mobilier sous un régime fiscal plus qu’intéressant. Cet article vous éclairera sur la démarche à suivre pour comprendre comment amortir un bien immobilier en location meublée.

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La particularité d’une location meublée

Pour comprendre comment amortir un bien immobilier en location meublée, vous devez déjà comprendre ce que c’est qu’une location meublée.

Les immeubles en location meublée sont conçus pour que le locataire puisse s’y installer sans mobiliers complémentaires. Tous les éléments indispensables du quotidien doivent s’y trouver. Lorsque le logement est constitué de plusieurs pièces, chacune d’elle doit être suffisamment équipée.

La liste du mobilier à fournir est fixée par décret. Vous y retrouverez notamment :

Le nécessaire pour dormir :

  • une literie,
  • un dispositif pour occulter les fenêtres dans la chambre.

Le nécessaire pour la cuisine:

  • des plaques de cuisson,
  • un four,
  • un réfrigérateur,
  • la vaisselle,
  • les ustensiles de cuisine,
  • une table et des sièges.

Les utilitaires:

  • les étagères,
  • des luminaires,
  • le dispositif électrique,
  • le matériel d’entretien.

Les différents types de location meublée

Les locations meublées comportent trois variantes majeures. La première est la location meublée à titre de résidence principale. La deuxième est la location meublée libre. Et enfin, la dernière est la location meublée en résidence de service. Cette dernière variante est proposée pour les Ehpad, le tourisme et le logement des étudiants.

L’amortissement comptable

L’amortissement comptable est la constatation de la détérioration d’un bien conduisant à la perte de valeur de ce dernier. En principe, le calcul de l’amortissement sert à diminuer la base d’imposition et les prélèvements sociaux sur votre revenu locatif. Les effets d’une telle diminution se résument à la fiscalité de votre entreprise et ne reflètent pas la valeur économique de votre bien.

La durée de l’amortissement

L’amortissement comptable s’effectue sur une durée de temps donnée. La jurisprudence fixe cette durée entre 20 ans et 60 ans pour les biens immobiliers. Les biens mobiliers quant à eux sont généralement amortissables sur une période de 5 ans. 

Les conditions liées à l’application de l’amortissement

Pour être amortissable, votre bien doit respecter trois conditions distinctes. Dans un premier temps, il doit pouvoir se déprécier avec le temps. Notez qu’un terrain n’est pas amortissable. Vous devrez donc le retirer de la valeur du bien immobilier concerné.

Ensuite, la valeur de l’immobilier doit être supérieure à 500 € HT. Dans le cas d’une location meublée, une exception est faite pour les montants en dessous de ce seuil. Il est pratique de connaître ce genre d’exception lorsque vous cherchez comment amortir un bien immobilier en location meublée.

Enfin, vous devez posséder un statut de LMP ou de LMNP. Pour l’obtenir, vous devez passer à l’enregistrement auprès de l’administration fiscale.

Une fois toutes les conditions remplies, vous pouvez vous occuper personnellement de vos déclarations fiscales. Cependant, vous gagnerez en temps et en argent en recrutant un professionnel. Les experts-comptables maîtrisent les subtilités liées à la récupération de TVA. Il serait plus apte à vous guider pour comprendre comment amortir un bien immobilier en location meublée.

La location meublée professionnelle

Le statut de loueur meublé professionnel n’est accessible que pour les personnes physiques et les personnes morales translucides. Cependant, une Société Civile Immobilière (SCI) qui prend ce statut sera soumise à l’impôt sur les sociétés (à moins que, ce dernier n’ait recourt à l’application du seuil de tolérance de 10 % de son activité commerciale).

Les contraintes

Trois conditions distinctes doivent être respectées pour l’application de la location meublée professionnelle.

Un revenu fiscal supérieur à 23 000 € chaque année Une inscription au registre de commerce des sociétés au titre de loueur meublé Un revenu en location meublée supérieure à l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal.

Les avantages

Le titre de loueur meublé professionnel vous permet d’imputer les déficits générés par votre entreprise sur le revenu global. Notez cependant que l’obtention de ce titre exclut le régime de la micro entreprise.

En outre, grâce au titre LMP vous bénéficiez d’une exonération exceptionnelle. Les conditions de cette exonération sont expliquées par l’article 151 Septies.

La location meublée non professionnelle pour amortir un bien immobilier en location meublée

Les propriétaires possédant une location meublée et ne répondant pas aux conditions obligatoires pour le statut LMP sont soumis par défaut au régime de la location meublée non professionnelle.

Les contraintes

Lorsque les recettes de votre location n’excèdent pas 23 000 € l’année et que le montant n’excède pas les autres revenus du foyer fiscal, vous pouvez prétendre au statut de location meublée non professionnelle.

Les avantages

L’acquisition de ce statut vous permet de louer votre bien à un coût plus élevé et d’augmenter votre investissement locatif par des déductions fiscales.

Les différents régimes d’imposition

Pour les locations meublées, le régime d’imposition appliquée est le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime propose trois options différentes : le régime micro bic, le régime réel simplifié et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur l’impôt. Ce régime s’applique lorsque vos recettes perçues à l’année ne dépassent pas 33 200 €. C’est souvent le cas des Locations Professionnel Non Professionnel (LPNM).

Lorsque vous êtes sous le statut LPNM vous pouvez diminuer le montant d’imposition quand la première ne vous convient pas. La réduction s’effectue en appliquant un système de réduction des charges d’amortissement.

Amortir un bien immobilier en location meublée : Le régime réel

Lorsque vos revenus à l’année dépassent 72 600 €, vous êtes soumis au régime d’imposition réel. Ainsi, vous êtes autorisé à déclarer vos revenus déduits de vos charges d’exploitation. Cette opération vous permet d’alléger votre base d’imposition.

Vous pouvez déduire les charges suivantes :

  • Les frais d’établissement : honoraires du notaire, frais de constitution, etc…
  • Les impôts locaux
  • Les frais de gestion et d’assurance
  • Les frais d’entretien et de réparation
  • Les intérêts d’emprunt
  • L’amortissement du mobilier qui se pratique sur une durée de 5 ans à 10 ans pour un taux allant de 10 % à 20 % par an
  • L’amortissement des locaux

Le régime d’imposition réel est plus complexe que celui du micro-BIC. En effet, l’application de ce régime impose la tenue d’une comptabilité et d’un plan d’amortissement. De plus, d’un point de vue fiscal vous devez déposer une déclaration comportant un bilan, un tableau des immobilisations, un tableau des amortissements et un relevé des provisions.

Les amortissements par composants

Lorsque l’exploitation des éléments d’un actif se fait de manière indissociable, le plan d’amortissement est unique. Lorsque, les éléments constituant un même actif ont des utilisations différentes, il est mis en place un plan d’amortissement propre à chacun des éléments indexés. (Article 311-2 du Plan Comptable Générale).

Les éléments d’immobilisations corporelles sont sujets à des remplacements réguliers, ils sont comptabilisés séparément dès la naissance de l’entreprise et lors des remplacements. Notez que les frais d’entretien font l’objet de programme de gros entretien doivent être comptabilisés comme étant un composant différent de l’immobilisation. Seuls sont concernés les gros entretiens réalisés pour la vérification de l’état de fonctionnement des installations. Les réparations apportées au cours de ces entretiens ne doivent pas prolonger la durée de vie initiale des installations.

La méthode de comptabilisation par composant exclut la constatation de provision des grosses révisions. Les principaux composants de l’actif (terrain, aménagement intérieur, gros œuvre, électricité, toiture, etc.) doivent être listés en fonction de la durée d’utilisation de chacun. En effet, chaque composant représente une partie de la valeur du bien immobilier.

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L’impact de l’amortissement sur les locations meublées

L’article 39 C du code général des impôts complété par l’article 25 de l’annexe II stipulent que l’administration n’admet que les amortissements qui ne génèrent pas ou n’aggravent pas un déficit. Dans le cadre d’une location meublée, le montant de l’amortissement pris en compte pour une déduction ne doit pas excéder celui du loyer obtenu. Le loyer ayant déjà subi une diminution des autres charges afférentes à ses biens.

En outre, les amortissements ne permettant pas l’application de l’article 39 C du CGI devront être différés en période déficitaire. Les amortissements concernés peuvent être prélevés en franchise d’impôt sur les résultats obtenus les premières années. Mais pour cela, il faut que ces résultats soient suffisamment bénéficiaires, sachant que les annuités sont prises en compte (article 25 de l’annexe II du CGI). En terme simple, les amortissements différés peuvent être cumulés sans limites de montant et de durée en attendant que l’exploitation de votre location meublée enregistre un résultat positif suffisant.

Le bénéfice de l’amortissement en cas de revente

Généralement, en cas de revente les entreprises sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Ainsi, les amortissements pratiqués sont pris en compte lors de la revente. Il s’agit de la Valeur Nette Comptable. Cependant, lorsqu’il s’agit d’une location meublée, l’entreprise est soumise au régime de plus-values de particulier. Cela signifie que même si elle est considérée fiscalement pour ses revenus, les amortissements ne sont pas pris en compte pour l’évaluation des plus-values immobilières.

En outre, vous avez accès à une exonération d’impôts sur la plus-value à partir de votre vingtième année de possession. Au bout de 30 ans de détention, vous êtes exonéré des prélèvements sociaux.

Comment amortir un bien immobilier meublé avec l’aide d’un professionnel ?

La consultation d’un expert-comptable pour la gestion de votre immeuble meublé est un investissement intéressant. Dans un premier temps, il vous aide à déterminer avec précision l’intérêt que vous pourrez obtenir en fonction de chaque régime fiscal.

Ensuite, il vous aide à éviter de commettre des erreurs préjudiciables lors de la déclaration fiscale. Enfin, l’accompagnement d’un expert (cabinet comptable ou centre de gestion agrée) vous offre un avantage fiscal supplémentaire. Il s’agit de la réduction de la cotisation d’impôt sur le revenu. Cette réduction s’évalue au deux tiers des dépenses liées à la tenue de la comptabilité. Notez cependant que cet avantage n’est autorisé que pour les entreprises qui ont commencé leur activité le 1er janvier 2016 et se limite à un plafond de 915 € par an et en fonction du montant de l’impôt sur le revenu dû. Vous retrouverez les détails relatifs à cet avantage supplémentaire dans l’article 37 de la loi n° 2015 — 1786 du 29 décembre 2015. 

La transformation d’un immeuble vide en location meublée

La location meublée séduit pour les avantages fiscaux qu’elle offre aux propriétaires. Si vous possédez un immeuble, vous pouvez la transformer en location meuble même si un bail est déjà en cours. Il faut cependant que le locataire donne son accord.

Pour opérer la transformation, vous devez :

Fournir le mobilier et les équipements imposés par la loi. Dans le cas où un contrat de bail est déjà en cours, vous devez être précautionneux. La facture de rachat doit être très précise. Annexer un inventaire du mobilier et de l’équipement à l’état des lieux. Ce document est indispensable pour prouver auprès de l’administration que votre immeuble est meublé. Son absence donne lieu à une requalification de votre immeuble par l’administration fiscale. Déclarer le début de votre activité. La déclaration se fait avec le formulaire P0i auprès de l’administration. Ce document doit être déposé dans un délai de 15 jours dès le début de votre activité. Lorsque la transformation de votre immeuble est effectuée alors que vous avez déjà un locataire, vous devez résilier le premier contrat. Ensuite, vous pourrez signer le contrat désigné pour les immeubles meublés.

Le contrat de la location meublée

Le contrat de la location meublée comporte un certain nombre de documents.

Notamment : la nature et le montant des travaux effectués, le plafonnement des frais d’agence immobilière, le montant et la date du dernier loyer payé par l’ancien locataire. Vous devrez également accompagner le contrat d’une notice d’information renseignant les règles en matière de dépôt de garantie ou de préavis de départ.

A contrario d’un bail classique pour lequel la durée moyenne du contrat est de 3 ans, la durée d’une location meublée est d’un an. À l’expiration, le contrat est tacitement renouvelé. Notez cependant que si le locataire est un étudiant, le contrat court 9 mois. De plus, le renouvellement du bail doit se faire sur la signature d’un nouveau contrat. 

Le choix de l’amortissement comptable pour une location meublée est déterminant pour faire des économies fiscales. Nous vous recommandons de vous adresser à des professionnels qui savent comment amortir un bien immobilier en location meublée.

Conclusion

Vous savez maintenant comment amortir un bien immobilier en location meublée

J’aimerai en savoir plus sur vous.

Préférez-vous investir en location meublée ou en location nue ?

Pour allé plus loin, accédez à notre logiciel de calcul de rentabilité.

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