Envie de tenter l’expérience de devenir marchand de biens immobiliers ? Stratégie immobilier vous en dit plus sur ce métier d’achat et de revente de biens afin que vous ayez toutes les cartes en main avant de vous lancer dans cette aventure avec notre tableau Excel d’un marchand de biens.

Devenir marchand de biens est une profession qui séduit de plus en plus car elle vous permet de vous créer un réel capital et vous assure d’avoir de beaux jours devant vous, mais devenir marchand de biens demande : 

Une préparation, Un budget dédié à l’achat et à la revente de biens, Des connaissances sur le marché immobilier, Un outil spécifique pour vous permettre de trouver des biens rentables (tableau Excel d’un marchand de biens), 

Au travers de cet article, nous aborderons les points essentiels afin de vous permettre de vous engager dans ce projet, en toute sérénité.

Un marchand de biens, en bref, qu’est-ce-que sait ? 

Un marchand de bien exerce une activité dont le but est d’acheter puis de vendre des biens immobiliers dont il est le propriétaire. Par biens immobiliers, on entend, entre autres : 

Des maisons, des appartements des immeubles, des fonds de commerce, etc… Afin d’obtenir une plus-value sur la vente effectuée.

Même si quelques similitudes existent, le métier de marchand de biens est très différent de celui d’agent immobilier, car l’agent immobilier se positionne avant tout comme un intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur tandis que le marchand de biens achète lui même des biens immobiliers qu’il remet à la vente après avoir réalisé des travaux ciblés pour permettre une revalorisation du bien. 

Avant de réaliser votre première opération immobilière, vous devrez commencer par vous préparer.

Phase 1 : Préparation 

Ciblage de votre projet immobilier 

Avant de vous lancer en tant que marchand de biens et trouver des biens rentables grâce à votre tableau Excel d’un marchand de biens, il est impératif que puissiez déterminer le type de biens dont vous souhaitez avoir la gestion. 

Ce ciblage, qui est loin d’être anodin, facilitera la mise en place d’un cadre que vous devrez respecter, car en fonction du type de bien :

 Le mode de recherche, Le budget nécessaire à l’achat et le montant des travaux pourront être multiplié ou divisé. D’autre part, le secteur de votre recherche, fera également toute la différence dans la balance. Il est donc fortement conseillé d’effectuer des recherches ciblées sur les sites qui proposent la vente de biens qui correspondent à vos critères afin d’obtenir des informations précises telles que : 

  • Le nombre d’annonces recensées sur un secteur ou une région définie,
  • La durée d’attente avant la vente,
  • Le montant de la vente,
  • L’état du biens à la vente,
  • Le montant des frais annexes (notaires…).

Avec ces informations, vous pourrez déterminer la viabilité de votre projet immobilier et ainsi confirmer ou infirmer que le type de biens que vous recherchez possède un réel potentiel. 

Création de votre réseau 

Durant votre phase de préparation, vous devrez également procéder à la création de votre réseau d’informateurs. 

En effet, les meilleures opportunités n’apparaissent que peu sur les sites de vente et d’achat, car le bouche à oreille tient tête à ces plateformes qui ne sont utilisées qu’en dernier ressort. 

Afin que vous soyez toujours informé des belles occasions tout comme vos concurrents, présentez vous auprès des agences immobilières du secteur et faîte part de votre projet et du type de biens que vous recherchez. 

Les commerçants du secteur et vos amis, peuvent également être plus attentifs s’ils obtiennent des informations qui risquent de vous intéresser. 

Budget plan 

Parce que la bonne réussite de votre projet est étroitement liée à votre budget, préparer un plan budgétaire est une nécessité. Ce budget peut-être calculé grâce à votre tableau excel d’un marchand de biens.

Pour une bonne réalisation de celui-ci, il vous suffit d’utiliser les informations que vous aurez obtenues lors du ciblage de votre projet immobilier. 

  • Le Montant maximum que vous envisagez d’investir pour l’achat d’un bien
  • Montant maximum que vous souhaitez engager pour la réalisation des travaux
  • Le Montant des frais annexes dont vous devrez vous acquitter (impôts, notaires, TVA, etc…)
  • Montant minimum de la plus-value que vous souhaitez réaliser

Vous pourrez réaliser plusieurs plans budgétaires, en revoyant vos chiffres à la hausse ou à la baisse pour établir des solutions intermédiaires. 

De plus, ce plan budgétaire viendra renforcer votre projet dans le cas où il serait nécessaire que vous fassiez une demande de prêt.

Si votre projet nécessite une demande de prêt 

Sachez qu’en règle générale, dans le cadre de ce type d’activité d’achat et de revente, les banques demandent un apport de départ pouvant varier de 15 à 20% du prix de l’achat. Une fois votre budget plan réalisé, vous pourrez prendre rendez-vous auprès de votre conseiller bancaire pour obtenir des informations. Lors de cet entretien, il vous informera sur le montant maximum de l’emprunt que pourra vous être fait. 

Création de votre entreprise 

Parce qu’un marchand de biens est avant tout un professionnel, avant de procéder à votre première opération immobilière, vous devrez définir le statut juridique qui vous convient le mieux. 

Pour y parvenir, vous devrez vous projeter sur le nombre d’achats et de ventes que vous comptez faire et déterminer le montant de vos bénéfices, car chaque statut possède une limite de chiffres d’affaires à ne pas dépasser. 

D’autre part, vous devrez être vigilant sur les obligations qui incombent à chacun de ces statuts pour vous éviter toute déconvenue. 

Les marchands de biens étant des commerçants, pour vous aiguiller dans votre choix de statut, vous pourrez faire appel à la Chambre du Commerce et de l’Industrie, la plus proche de votre domicile. 

Une fois votre statut juridique défini, vous devrez procéder à votre inscription au Registre du Commerce et des Sociétés et tenir une comptabilité en bonne et due forme. 

Obligations Fiscales

En tant que marchand de biens, vous serez soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et vous serez assujetti à la TVA sur les marges que vous réalisez. Ces informations sont à rentrer dans votre tableau excel d’un marchand de biens

La TVA

Les marchands de biens sont redevables de la TVA hormis s’ils ont opté pour le statut de micro-entreprises (entreprise individuelle). 

Pour les autres statuts, les marchands de biens sont assujettis à la TVA, uniquement, sur la marge brute.

On comprend par marge brute, la différence entre le coût total de l’acquisition additionné au coût des travaux et au prix de revente. 

Phase 2 : Un budget dédié à l’achat et à la revente de biens

Vous l’aurez compris, être marchand de biens, nécessite un budget spécifique pour mener à terme vos opérations.

Nous avons commencé à l’établir lors de la réalisation de notre budget plan et terminerons de le clore avec les informations annexes à notre budget, qu’il est impératif d’anticiper. Par la suite, vous pourrez vous munir d’un tableau Excel d’un marchand de biens qui sera l’outil indispensable pour l’ensemble de vos acquisitions

Une assurance spécifique 

Dans votre budget, vous devrez prévoir le coût d’une assurance spécifique avec une couverture importante.

En effet, en tant que marchand de biens, vous êtes reconnu comme seul responsable des vices cachés. Une assurance vous proposant des garanties élevées est donc vivement conseillée. 

En règle générale, un marchand de biens possède : 

 Une assurance responsabilité civile spécifique à son activité, qui le couvre pour les dommages qu’il pourrait causer à titre professionnel, Une assurance responsabilité civile décennale, qui durant dix ans, peut intervenir sur un problème lié à l’un de ses biens vendus. 

Prévoir une marge supplémentaire pour la réalisation des travaux 

Les offres les plus intéressantes peuvent nécessiter la réalisation de travaux plus ou moins lourd, il est donc préférable que vous prévoyez une marge à votre budget pour pouvoir gérer les imprévus et ne pas investir à perte. 

On retrouve deux types de rénovations : 

 Les rénovations dites légères Les rénovations de cet ordre, sont réalisées facilement et dans un délai court afin que vous puissiez revendre le bien. 

IMPORTANT : Pour les biens immobiliers âgés de plus de cinq ans, les marchands de biens (en dehors du statut de la micro-entreprise qui n’est pas assujetti à la TVA) ne pourront pas récupérer la TVA sur les travaux réalisés ni appliquer la TVA sur la revente du bien. 

 Les rénovations dites lourdes Les rénovations dites lourdes consistent à remettre le bien à l’état neuf et nécessitent un investissement plus important donc, dans ce cas, la revente du bien ainsi que la réalisation des travaux sont tous deux assujettis à la TVA. 

Phase 3 : Des connaissances sur le marché immobilier

Un marchand de biens immobilier doit avoir des connaissances du marché immobilier pour pouvoir déterminer si un bien peut être une opération intéressante ou non. Pour ce faire, il doit :

 Etudier le marché immobilier, dans le secteur qu’il a défini, Avoir des connaissances quant aux démarches nécessaires pour : 

  • Effectuer une demande de prêt,
  • Procéder aux dépôts des demandes d’autorisations (déclaration préalable, permis,etc…),
  • Rédiger les compromis de vente,
  • Être au fait des délais administratifs.

Concrètement, un marchand de biens à toutes les chances de son côté, lorsqu’il connaît son sujet, mais également quand il possède certaines compétences qui l’aideront à concrétiser ses projets immobiliers. Ainsi, les compétences : 

 Juridiques, Techniques (rénovation, urbanisme,etc…), Budgétaires, seront un gain de temps et des économies certaines qui s’impacteront dans votre budget.

Phase 4 : Calculer votre bénéfice (votre tableau Excel d’un marchand de biens) 

Pour réussir votre opération d’achat-revente, il est impératif que vous utilisiez un outil dédié au calcul de la plus-value que vous rapporte vos opérations et ainsi détecter les biens les plus rentables. Pour y parvenir, vous pourrez créer, seul, cet outil à l’aide de votre tableur Excel et ainsi obtenir des résultats précis concernant la rentabilité de vos biens. Nous nommerons ce dispositif d’aide : tableau Excel d’un marchand de biens.

Pour que votre tableau Excel d’un marchand de biens vous donne des chiffres exacts et soit un véritable détecteur de rentabilité, il est impératif que vous renseignez l’ensemble des éléments nécessaires à la réalisation de vos calculs. 

Nous parlerons ici d’atteindre une VAN positif.

Mais une Van qu’est-ce que sait ?

Plus communément connu sous le nom de Valeur Actuelle Nette, la VAN est un indicateur financier imparable. Pour le trouver, il est nécessaire que les éléments suivants soient intégrés dans votre tableau Excel d’un marchand de biens

Montant investit : comprenez par là qu’il s’agit du montant global d’acquisition de votre bien, Votre taux de rentabilité souhaité , Votre capacité de financement, à cela, s’ajoutera la valeur Temps qui correspond au nombre de temps que vous devez conserver votre bien avant de procéder à sa revente.

Envie de vous faciliter la vie et de connaître dès à présent la rentabilité des biens que vous convoitez ou dont vous avez la gestion ? Stratégie immobilier vous propose un tableau Excel d’un marchand de biens, clés en main

Ce tableau Excel d’un marchand de biens a été pensé pour vous, afin de vous permettre de détecter la rentabilité réelle de vos biens. Facile d’utilisation et efficace, il est l’élément clé que vous devez vous procurer pour vous conforter dans vos choix d’investissements.

Vous l’aurez compris, que vous décidiez de le concevoir ou que vous souhaitiez l’obtenir par notre biais, le tableau Excel d’un marchand de biens est l’étape obligatoire pour faire des choix judicieux et forts de rentabilité. De plus, le tableur pour investissement locatif est adapté pour dénicher des biens pour l’investissement

Comments to: Tableau Excel d’un Marchand de Biens [Détecter les biens rentables]

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