Monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif [En 2021]

Pour beaucoup, la pierre est reconnue comme l’une des façons les plus sûres de bien investir son argent. L’investissement immobilier est souvent réalisé grâce aux banques. C’est pour cette raison qu’il est impératif de monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif pour convaincre la banque de vous prêter.

Que ce soit pour générer un revenu complémentaire, créer un patrimoine financier fiable ou même atteindre un nouveau seuil d’indépendance financière, l’investissement immobilier inspire sécurité et rentabilité.

L’investissement locatif, c’est en quelques mots un bien immobilier que l’on achète et que l’on proposera à la location, mensuelle ou saisonnière dans certains cas. Généralement, cela permet dans un premier temps de rembourser les mensualités de l’emprunt qui a été souscrit au moment de l’achat, et finalement, générer un revenu supplémentaire ou préparer sa retraite par exemple.

Comme pour tout projet d’investissement financier conséquent, cela se construit minutieusement en amont.

Ainsi, de nombreuses étapes sont à éclaircir avant de se lancer : gestion locative, droit et fiscalité, rentabilité, mais également constitution d’un bon dossier et établissement du prêt nécessaire pour financer l’achat. Pour mener à bien votre projet, il est important de se faire bien accompagner.

L’investissement immobilier locatif, comment ça marche ?

Le parcours à suivre n’est pas exactement le même que pour l’achat d’une résidence principale.

Pour faire un investissement immobilier, la première question à se poser est la faisabilité de ce projet et donc, l’estimation du budget que l’on peut lui allouer.

En effet, dans le cas où vous avez déjà acheté votre résidence principale, vous êtes peut-être encore en train de rembourser un emprunt sous forme de mensualités pour cet achat, presque comme si vous payiez un loyer. Acheter un nouveau bien et refaire un emprunt à la banque impliquerait alors une nouvelle mensualité. Il est donc primordial d’être bien conscient de votre capacité à emprunter, mais surtout de votre capacité à rembourser votre banque.

Sachez que dans certaines situations où vous ne pourriez plus rembourser, en fonction des conditions de votre contrat, votre résidence principale peut être mise en danger. 

Faire une simulation du budget 

Ainsi, en seulement quelques minutes vous allez pouvoir avoir un aperçu clair sur votre budget pour ce projet. La simulation déterminera le montant de l’emprunt qu’il vous faudrait idéalement pour le réaliser, le temps que vous allez mettre à rembourser ce prêt avant de pouvoir profiter de l’argent généré, et enfin le taux auquel vous allez pouvoir prétendre.

Ces quelques informations vous permettent de construire votre projet sur des bases solides, cette étape n’est pas négligeable, prenez le temps de la réaliser précisément.

Le type de bien le plus adapté

Là encore, le type de bien n’est pas le même en fonction de votre utilisation de celui-ci.

Pour un investissement locatif, vos goûts et vos besoins ne sont pas les seuls critères à prendre en compte.

Posez-vous donc les questions suivantes :

• Vais-je vivre dans ce bien un jour ?
• Est-ce uniquement pour en tirer un revenu complémentaire ?
• Sera-t-il soumis à des baux de longues durées ou à de la location saisonnière ?
• Combien de temps resterait-il vacant ?
• Faire une plus-value est-ce envisageable ?

Se poser ces questions vous éclaircira sur le type de bien à favoriser concernant votre achat pour qu’il corresponde à vos besoins et à vos objectifs à long terme.

Qui sera mon locataire ?

En fonction de la ville dans laquelle vous achetez votre bien, les locataires peuvent être différents.

Station balnéaire au bord de la mer ? La location saisonnière est envisageable, et si c’est le cas votre bien a-t-il la capacité d’accueillir une famille? Si oui de combien de personne, et si non, plutôt un couple ?

La ville est peut-être plutôt étudiante.

Si c’est le cas, bail étudiant, colocation ou étudiant seul ?

Il vous faudra choisir.

Quoi qu’il en soit, il faudra vous faire accompagner par des professionnels aussi bien en immobilier pour trouver le bien idéal, qu’en courtage pour vous aider à monter un dossier de prêt pour investissement immobilier locatif qui cartonne. 

Il y a énormément de choses à prendre en compte lorsque l’on décide d’investir en immobilier et seuls des experts ont vos réponses et sauront convenablement vous guider pour que votre expérience soit des plus fructueuse.

Ne serait-ce que pour calculer votre rentabilité locative, des calculs impliquant charges, mensualités du crédit, imposition et autres règles rigoureuses sont à établir.

Comment monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif ?

Pas d’investissement immobilier sans monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif.

Il est la toute première étape quand on parle d’investissement locatif immobilier.

À moins que vous soyez des rares chanceux à pouvoir allonger directement sur la table la somme correspondante à votre achat et ainsi vous dispenser des étapes qui vont suivre, il va vous falloir passer par la case banque et crédit. En fonction de votre capital et de votre apport personnel, celui-ci sera plus ou moins important et donc vous demandera plus ou moins de temps à rembourser. L’idée en investissement locatif, c’est que bien conçu, votre projet vous permette justement de rembourser les mensualités du crédit sans impacter vos finances personnelles, jusqu’au remboursement complet de celui-ci. Après ça, vous commencerez donc à pouvoir générer vos premiers véritables revenus supplémentaires. 

Voici donc une liste d’étapes pour monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif bien construit et séduire votre banque pour qu’elle vous accompagne :

• Prendre soin de ses comptes bancaires plusieurs mois avant la rencontre avec le banquier

C’est le premier endroit dans lequel le banquier va aller rechercher les informations dont il a besoin pour savoir s’il peut vous faire confiance ou non, vos comptes bancaires. Si jusqu’à présent vous aviez une gestion de vos finances plutôt anarchique, commencez dès à présent à les reprendre en main. Votre banquier doit s’assurer que vous serez capable de rembourser votre emprunt, si par une mauvaise analyse de la situation vous devenez insolvable, la banque se place dans une position réellement délicate, qui s’avérera être encore plus inconfortable pour vous.

• Faites les comptes, faites le point et prenez soin de vos finances longtemps avant ce fameux rendez-vous.

Ainsi, une gestion claire, intuitive, qui montre la capacité d’emprunt et la solidité de l’emprunteur fera tout de suite une bien meilleure impression et vous ouvrira les portes de votre projet d’investissement locatif immobilier.

Constituer votre dossier avec les bons documents

Les premiers documents à intégrer pour monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif sont ceux attestant de votre identité : carte d’identité, passeport ou encore carte de séjour.

Il vous sera également demandé de fournir des documents concernant votre situation maritale : contrat de mariage, PACS, avis de divorce, etc, ainsi qu’un justificatif de domicile.

Ce sera au tour de votre situation professionnelle d’être analysée.

En fonction de votre situation il faudra joindre au dossier vos bulletins de salaires et contrat de travail si vous êtes salariés. Indépendants, il vous faudra une attestation Kbis ainsi que des avis d’impositions et liasses fiscales. 

Certains documents concernant votre situation financière vous seront demandés, à savoir vos relevés de comptes, avis d’imposition, justificatif de revenus du patrimoine si vous en avez et enfin toute pièce qui pourrait justifier votre apport.

Compromis de vente ou contrat FEVA en fonction de la nature de votre achat, ancien ou encore en construction est à intégrer au dossier. Ces pièces attesteront les raisons et l’utilisation de la somme empruntée.

Enfin, il va falloir justifier l’utilisation des revenus générés. Pour se faire, deux attestations, fournies par deux agents immobiliers différents vous seront remises. Le bail du locataire actuel peut aussi servir de pièce à ajouter à votre dossier.

Préparer son plan de financement d’investissement immobilier

Il est important de prendre conscience que le prix du bien désiré n’est pas le seul frais que vous allez devoir prendre en compte.

Frais de notaire, coût de la garantie et donc remboursement de l’emprunt et taux de prêt de celui-ci sont également à votre charge.

De ce fait, il faut bien avoir en tête toutes les sommes concernant votre apport personnel et le prêt de la banque, mais aussi toutes les charges qui viennent d’être énoncées pour avoir une vision claire et bien construite de votre plan de financement.

L’idée étant vraiment de vous permettre une nouvelle rentrée d’argent en vu de vous aider à atteindre vos objectifs de liberté financière et non pas de vous mettre dans une situation délicate handicapante et douloureuse.

À noter, il existe un taux d’endettement d’environ 35% à ne pas dépasser. Celui-ci varie quelque peu en fonction des banques et cela à évolué au mois de janvier 2021. Vous pouvez donc emprunter plus, à situation égale, qu’auparavant.

S’assurer que son dossier est bien complet

Que ce soit pour vous ou pour votre conseiller bancaire qui reçoit sans doute de nombreux dossiers de prêts, s’assurer que son dossier est bien complet, avec des documents lisibles correspondant à ce que demande la banque est à la fois un gain de temps et une diminution du stress.

Pas amusant de multiplier les allers-retours et les rendez-vous parce qu’il manque une pièce ou que celle-ci n’est ni adaptée, ni lisible.

Cela rallonge la procédure administrative et peut aller jusqu’à en démotiver certains.

Il existe des solutions pour vous faciliter la vie. Certaines agences de courtage ont mis en place un système en ligne sur lequel il suffit de vous inscrire. Cet espace vous permet de prendre exactement connaissance des documents à fournir, de les fournir directement dessus et de voir ce qui reste à ajouter. Ainsi, plus de facilité et moins de stress, c’est plus de temps et d’enthousiasme à mettre dans votre projet. 

Être accompagné dans l’aventure

Dans la grande aventure de l’immobilier, on ne se lance pas seul.

Que ce soit pour la conception de votre projet ou pour faire monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif, on fait appel à des professionnels.

Les raisons sont simples et multiples. C’est un véritable parcours du combattant lorsque l’on décide de foncer seul et tête baissée.

Ce système est soumis à des lois, à des normes juridiques très claires et vous ne pouvez pas vous permettre de vous lancer dans une telle expérience sans vous assurer que celle-ci soit faite dans les règles de l’art. Il faut respecter les mesures légales, mais aussi assurer vos arrières en cas de problèmes ou en cas de problème avec le bien immobilier dont il est question.

En plus de bénéficier de l’expertise d’un professionnel, si votre dossier de prêt immobilier pour investissement locatif est correctement monté, soyez sûrs que le conseiller bancaire se battra à son tour pour défendre votre dossier aux banques afin de vous négocier le meilleur prêt possible. 

On ne néglige pas les collaborateurs avec qui on entre dans l’aventure.

C’est un projet qui demande du temps et une grande réflexion en amont. Il est aussi très important de bien se poser afin d’être honnête avec soi-même et identifier les réels usages que l’on veut faire de ce bien. Encore une fois, ce sont vos objectifs qui détermineront la meilleure procédure à suivre pour les atteindre. 

Monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif et réaliser ce projet dans sa totalité ne s’improvise pas, mais ce n’est pas pour autant impossible, bien au contraire. Bien armé, votre argent sera placé dans un secteur rentable et sûr, de quoi assurer vos arrières et sans doute celles de votre descendance.

Conclusion

Vous savez maintenant monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif.

Si vous souhaitez créer votre dossier, nous vous proposons notre modèle pour créer votre dossier rapidement et simplement.

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