Le Business Plan Immobilier, ou Plan d’Affaires, est un outil fondamental en matière de stratégie d’entreprise. Il s’agit du document qui formalise le développement d’un projet entrepreneurial, de l’idée qui l’a initié jusqu’à l’estimation des capitaux nécessaires à sa réalisation. Il a pour finalité de délivrer à son lecteur trois informations principales.

3 fonctions du business plan

●  Le contenu du projet étudié

●  Les objectifs qu’il vise

●  Les moyens qu’il déploie pour y parvenir

Il se compose généralement de deux sections.

La raison d’être du business plan immobilier

La première section a pour objectif de présenter le projet et d’argumenter sa raison d’être. Elle brosse tout d’abord un portrait général du porteur, du concept et des objectifs poursuivis. Elle détaille ensuite le contexte dans lequel il s’inscrit et la valeur ajoutée qu’il apporte. Il s’agit notamment de mettre en exergue le besoin auquel il répond et l’opportunité d’affaire qui en découle. Cela s’accompagne d’une étude du marché sur lequel il se positionne en conséquence, et permet d’expliciter l’avantage concurrentiel qui justifie le développement du projet. Enfin, cette section indique les ressources humaines et techniques mobilisées, et le calendrier de déploiement des différentes étapes.

La viabilité du projet

La seconde section du business plan immobilier a pour objectif d’attester de la viabilité financière du projet. Elle définit son modèle économique, avec notamment le plan de financement qui détaille les fonds requis et leur allocation. Il précise également les ressources déjà détenues par le porteur et le besoin en capitaux externes. Elle établit ensuite des projections sur l’évolution de l’activité à moyen terme, suivant différents scénarios plus ou moins favorables. Cela inclut notamment des outils comptables tels que le compte de résultat prévisionnel, le bilan prévisionnel et le plan de trésorerie prévisionnel. Sur cette base, elle indique enfin la rentabilité escomptée du projet.

L’intérêt du business plan immobilier pour l’entrepreneur réside dans sa polyvalence. Il peut en faire un usage interne, à la fois pour structurer son concept et déployer les moyens opérationnels qui le concrétiseront. Il peut également en faire un usage externe, notamment lors de démarches auprès d’apporteurs de capitaux externes.

Par conséquent, il convient de soigner sa rédaction et sa structure, afin qu’il soit aussi accessible que possible pour son lecteur. La section chiffrée doit fournir des données robustes, présentées de sorte qu’il n’y ait pas d’équivoque aux yeux des apporteurs de capitaux.

Trois raisons de recourir à un Business Plan Immobilier

Investir dans l’immobilier s’apparente à bien des égards à un projet entrepreneurial. Recourir à un Business Plan Immobilier peut donc s’avérer pertinent. Il présente notamment trois avantages.

Evaluer l’opportunité du projet en phase de conception

Tout d’abord, le Business Plan Immobilier permet au porteur de déterminer l’opportunité du projet envisagé au regard de l’objectif de rentabilité qu’il souhaite atteindre. Sa formalisation intervient généralement après l’étude du marché immobilier sur lequel il se positionne. Celle-ci lui a alors permis d’affiner son projet pour lui apporter une valeur ajoutée susceptible de le différencier.

En rédigeant son Business Plan Immobilier, le porteur entre dans le détail des actions à déployer et des moyens qu’elles nécessitent. Il peut alors définir le modèle économique de son projet. D’une part, il estime ses ressources : fonds propres, emprunts potentiels, revenus générés par la location ou la revente. D’autre part, il recense les dépenses : achat du bien, frais de notaire, coût des travaux, taxes, charges.

En confrontant ressources et dépenses prévisionnelles à différentes échéances, le porteur peut estimer la rentabilité du projet à moyen terme. Si elle ne correspond pas à ses objectifs, il n’est pas pertinent qu’il investisse davantage de temps et d’argent dans le développement du projet.

Convaincre les apporteurs de capitaux en phase de développement

S’il s’avère au contraire que le projet est pertinent, le Business Plan Immobilier constituera un outil précieux dans la recherche de financement. Porté à l’attention d’apporteurs de capitaux parfois noyés sous les sollicitations, il dresse un aperçu clair et global du projet permettant de susciter leur intérêt. Les calculs financiers démontrent ensuite sa faisabilité et sa rentabilité, qui convaincront les financeurs de la crédibilité de la démarche.

Servir de plan d’actions en phase de déploiement

Une fois le financement trouvé, le Business Plan Immobilier guide le porteur dans la mise en œuvre de son projet. Il indique en effet les actions à déployer et leur planification. Il constitue également un repère pour l’atteinte de la rentabilité ciblée à terme, en récapitulant les résultats financiers fixés à différentes échéances.

Destinataires du Business Plan Immobilier

Destinataires internes : le porteur de projet et son équipe

Le Business Plan Immobilier est un outil qui accompagne le porteur de la conception jusqu’au déploiement de son projet.

A l’étape de conception, le porteur l’utilise pour structurer son projet et évaluer s’il est cohérent avec l’objectif de rentabilité qu’il recherche.

A l’étape de déploiement, le Business Plan Immobilier constitue un plan d’actions compilant les différentes tâches à réaliser. Il précise le calendrier à respecter, ainsi que les points d’attention susceptible de retarder le projet. Il s’agit donc d’un repère sur lequel le porteur peut s’appuyer.

A ce stade, il sert également d’outil d’évaluation permettant de vérifier à tout instant si les résultats obtenus correspondent à ceux qui étaient prévus. Si tel n’est pas le cas, le Business Plan Immobilier peut alors être amendé. Cette démarche itérative permet au porteur d’adapter sa gestion du projet en fonction des difficultés qu’il rencontre afin qu’elle soit la plus pertinente possible. Il dispose par ailleurs d’un support prêt à l’emploi permettant d’informer facilement le reste de l’équipe projet des ajustements effectués.

Destinataires externes : les apporteurs de capitaux et les prestataires

Les banques

Les banques sont des interlocuteurs relativement incontournables dans la recherche de financement. Un Business Plan Immobilier qui privilégie les éléments susceptibles de les intéresser peut s’avérer d’une grande aide. Plus sa rédaction est soignée, et plus il facilite leur prise de décision.

Les banques sont avant tout sensibles à l’adéquation entre le projet et l’objectif de rentabilité fixé par le porteur. L’étude du marché immobilier doit démontrer l’opportunité d’affaire du projet et son avantage concurrentiel. Il s’agit ensuite de quantifier cette opportunité en termes de rentabilité et de délai de retour sur investissement via des modélisations financières. Afin que celles-ci soient jugées convaincantes, il importe qu’elles reposent sur une stratégie réfléchie et des hypothèses vraisemblables.

Les banques apprécient également la capacité des projets à générer rapidement des flux de trésorerie entrants. Il est donc stratégique de souligner cet élément du modèle économique.

Les investisseurs

Tout comme les banques, les investisseurs ont des attentes fortes en termes de rentabilité, que le Business Plan Immobilier est à même de satisfaire.

Les prestataires

Le porteur peut recourir au Business Plan Immobilier lors de négociations avec des prestataires comme les artisans et les fournisseurs. Ceux-ci sont en effet plus enclins à accorder des gestes commerciaux lorsqu’ils ont connaissance de développements futurs sur lesquels se positionner. 

Structure du Business Plan Immobilier

Aperçu général

Tout comme le Plan d’Affaires standard, le Business Plan Immobilier se compose de deux sections principales.

La première partie fournit une vision d’ensemble du projet. Son objectif est de susciter l’intérêt. Il s’agit de caractériser le projet, d’indiquer sa finalité et de fournir tout élément de contexte qui justifie son développement. Le profil du porteur de projet y est également abordé.

La seconde partie démontre la faisabilité du projet et la rentabilité estimée. Le but est de transformer l’intérêt en adhésion. Cette section explicite le modèle économique sur lequel repose le projet pour générer des profits, ainsi que la rentabilité attendue à moyen terme. Le plan de financement indique la nécessité éventuelle d’un emprunt pour son lancement.

Structure détaillée

Différents items décomposent les deux sections du Business Plan Immobilier.

Vu d’ensemble du projet

●  Accroche : Très synthétique, elle donne les grandes lignes du projet afin de susciter la curiosité du lecteur.

●  Objet du projet : Ce segment présente le bien visé par le porteur et l’usage auquel il souhaite aboutir. Il peut s’agir par exemple d’investir dans l’ancien en vue d’une mise en location à forte valeur ajoutée après rénovation. L’objet est caractérisé autant que possible, notamment en matière de localisation et d’historique d’occupation.

●  Etude de marché : Elle indique le besoin identifié par le porteur et fait l’état des lieux de la demande correspondante. Elle précise également le degré de concurrence existante. Afin de justifier de la pertinence du projet, elle doit aboutir à l’existence d’une opportunité d’affaire et d’un avantage concurrentiel.

●  Le profil du porteur : Ce paragraphe présente le porteur, son parcours antérieur et ses motivations. Les types d’informations qu’il contient peuvent varier d’un projet à l’autre, selon qu’il s’agisse d’un entrepreneur individuel ou d’une société civile immobilière.

●  Le patrimoine du porteur : Ce segment présente les ressources financières et foncières du porteur de projet. Les informations relatives à son apport personnel seront utilisées plus loin pour la définition de son modèle économique. Quant aux investissements déjà réalisés, ils témoignent de l’expérience du porteur s’ils ont obtenu des résultats fructueux.

Argumentaire financier du projet

●  Modèle économique : Il décrit la façon dont le projet génèrera des revenus pour financer son fonctionnement et dégager de la rentabilité. Les postes de recettes et de dépenses y sont notamment identifiés.

●  Plan de financement : Il indique de quelle manière le porteur prévoit de financer le développement du projet. Il comporte son apport personnel, et si besoin le montant du crédit qu’il souhaite solliciter. Il précise alors la durée et le taux d’intérêt estimés.

●  Comptes prévisionnels : Ils se rapportent aux prévisions du porteur en termes de rentabilité. Ils reposent sur différentes hypothèses, qui sont plus ou moins favorables à la réussite du projet. L’objectif est de réduire l’incertitude en définissant celui-ci de sorte à ce qu’il génère de la rentabilité quel que soit le cas de figure.

●  Anticipation des facteurs de risque : Ce segment compile les risques susceptibles de pénaliser la rentabilité du projet tels qu’un retard dans le paiement des loyers. Des solutions sont ensuite proposées pour chacun d’eux, de sorte que le porteur soit en mesure de les neutraliser s’ils se produisent. Cela concourt également à réduire l’incertitude du projet.

Usage du Business Plan Immobilier en matière d’investissement locatif

Dans le domaine de l’immobilier locatif, il convient d’approfondir dans le Business Plan Immobilier sur deux points distincts :

●  L’attractivité du bien

●  Le calcul de rentabilité locative

L’attractivité est démontrée grâce à l’étude de marché, menée sur la base de l’emplacement du projet et de ses caractéristiques. Elle permet notamment d’apprécier l’existence d’une demande de logements similaires à louer, l’état de l’offre et le montant des loyers pratiqués.

Le calcul de rentabilité locative tient compte du montant des loyers perçus sur une année, du coût d’acquisition du logement, et des frais et taxes qu’il engendre pour le porteur. Il diffère légèrement en fonction du type de location, en raison de méthodes différentes pour l’estimation des revenus locatifs.

Calcul de rentabilité locative pour une location à l’année

S’agissant d’une location à l’année, le calcul de la rentabilité locative du projet s’effectue de la manière suivante :

●  Estimer le montant des loyers perçus sur l’année sur la base des résultats de l’étude de marché

●  Calculer le montant des frais restants à la charge du porteur : charges non récupérables, frais de gestion, assurance, taxe foncière, taxe sur les revenus locatifs

●  Estimer le coût d’acquisition, incluant le prix d’achat, les intérêts de l’emprunt, les frais d’intermédiaire, les frais de notaire, le coût des travaux

●  Soustraire les frais aux loyers perçus

●  Diviser le résultat par le coût d’acquisition

●  Multiplier le résultat par 100 afin d’obtenir le taux de rendement locatif du projet

Par précaution, il convient d’intégrer la possibilité d’une vacance locative dans le calcul. L’éventualité d’un évènement exceptionnel entraînant momentanément la baisse des loyers ou la hausse des frais doit également être anticipée.

Calcul de rentabilité locative pour une location saisonnière 

Dans le cadre d’une location saisonnière, le calcul est similaire, à l’exception de l’estimation des loyers perçus. Celle-ci s’obtient en multipliant le prix d’une nuitée par le nombre de jours d’occupation estimé du logement sur une année.

Ici, la prudence veut que le porteur envisage deux scénarios, l’un avec un taux d’occupation maximal, l’autre avec un taux d’occupation minimal

Conclusion

Vous connaissez l’importance de se constituer un business plan immobilier pour réussir son projet immobilier et son investissement.

Vous souhaitez aller plus, je vous invite à rejoindre notre dossier d’aide pour construire vos projets.

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