Vous avez envie de devenir marchand de biens et faire de l’achat-revente ? Vous ne savez pas vraiment comment se fait le calcul de la plus-value en marchand de biens ? Pas de panique, nous allons vous donner toutes les informations nécessaires pour que vous puissiez facilement vous y retrouver. Ainsi, il ne vous restera plus qu’à choisir votre statut et les biens immobiliers que vous souhaitez acheter et le tour est joué !
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Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Avant toutes choses, il est important de rappeler ce qu’est exactement une plus-value immobilière. Il s’agit tout simplement de la différence positive qu’il y a entre le prix d’achat d’un bien et son prix de vente. Autrement dit, le fait de faire une plus-value immobilière va vous permettre de revendre un bien plus cher que ce que vous l’avez acheté.
Néanmoins, il faut tout de même prendre en compte qu’il est parfaitement possible de faire une moins-value dans le domaine immobilier. Comme vous devez certainement vous en douter, cela se passe uniquement lorsque vous vendez votre bien immobilier moins cher que ce que vous l’aviez acheté.
Vous l’aurez donc compris, il est vraiment important de bien penser à la revente de votre bien immobilier lorsque vous achetez ce dernier. Plus votre achat sera réfléchi, plus vous aurez de chances de faire une plus-value sur la revente du bien.
Comment être sûr de faire une plus-value immobilière ?
Vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier ? Vous avez vraiment envie de faire une plus-value immobilière sur ce dernier ? Pas de panique, nous allons vous donner tous les conseils nécessaires pour que vous puissiez facilement vous y retrouver et comprendre le calcul de la plus-value immobilière en marchand de biens.
L’emplacement de votre bien immobilier
Lorsque vous achetez un bien immobilier, il faut vraiment faire attention à l’emplacement de ce dernier. En effet, comme vous devez vous en douter, plus il sera bien placé, plus vous aurez de chances de faire une plus-value sur ce dernier.
Il est important de prendre en compte également qu’un quartier en plein essor vous permettra également de faire une plus-value. Pourquoi ? Tout simplement parce que les autres bâtiments seront construits et vous aurez que des éléments neufs autour de votre bien immobilier.
Lorsque vous achetez dans une ville, il ne faut pas non plus avoir peur d’opter pour un bien immobilier en banlieue. Bien évidemment, vous devez choisir l’emplacement de ce dernier, mais si vous optez pour un endroit dynamique, vous pourrez facilement faire grimper les prix de votre bien lors de la revente, par exemple.
La valeur verte du logement pour le calcul de la plus-value en marchand de biens
Vous allez certainement vous demander en quoi cela consiste exactement. La valeur verte est tout simplement la consommation de votre logement. Si vous achetez un bien immobilier avec un diagnostic de performances énergétiques faibles, plus vous faites en sorte que le bien immobilier consomme moins, plus vous aurez de chances de faire une plus-value sur ce dernier. C’est un élément important à noter dans le calcul de la plus-value en marchand de biens.
Notons également que si vous n’avez pas envie de financer des travaux de rénovation énergétique, il sera parfaitement possible de faire appel aux différentes aides de l’Etat, mais également à celles mises en place par l’Anah, par exemple.
La rénovation intérieure de votre logement
Si vous avez vraiment envie d’avoir un logement qui rapporte de l’argent lors de sa revente, nous ne pouvons que vous conseiller de rénover ce dernier. Ainsi, dans un appartement ancien, vous aurez largement la possibilité de faire quelque chose de neuf, mais également de haut standing, si vous le désirez.
Plus vous faites un bien immobilier neuf, plus ce dernier pourra prendre de la valeur puisque vous aurez fait les travaux nécessaires au sein de ce dernier. Bien évidemment, il faut que cela soit au goût du jour : moderne est esthétique doivent donc être les maîtres mots.
Aussi, il faut prendre en compte que certains critères comme l’absence de vis-à-vis, un balcon ou encore un toit terrasse vous permettent tout simplement de faire une plus-value lors de la revente de votre bien immobilier.
La division d’un bien immobilier
Cette astuce va nécessiter quelques travaux. Si vous n’avez pas envie de dépenser de l’argent dans des travaux ou que vous êtes un débutant, ce n’est pas forcément quelque chose fait pour vous. Néanmoins, il faut tout de même prendre en compte que cela peut apporter une belle plus-value sur votre bien immobilier. Le but est tout simplement de diviser l’appartement ou la maison que vous avez acquis en différents appartements. Bien évidemment, il faut avoir une grande surface pour ce type de travaux, mais cela peut vous rapporter beaucoup d’argent au moment de la revente.
Néanmoins, pour pouvoir réaliser ce type de travaux, nous vous conseillons fortement de consulter votre plan d’urbanisme local (PLU). En effet, si ce genre de travaux n’est pas autorisé, vous devrez certainement changer votre fusil d’épaule pour faire une plus-value sur votre bien immobilier.
Comme vous pouvez le constater, il est parfaitement possible de faire une plus-value sur le bien immobilier que vous avez acheté. Nous espérons que ces quelques astuces vous auront aidés à y voir plus clair.
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Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Au sein de cet article, nous allons vous donner toutes les informations sur le calcul de la plus-value en marchand de biens, mais également comment cette dernière est taxée. Ainsi, il est important de rappeler ce qu’est exactement un marchand de biens.
Il s’agit tout simplement d’une personne qui va tout simplement acheter un bien immobilier dans le but de le revendre. Le but étant, bien évidemment, de faire une plus-value sur le bien immobilier concerné, par exemple. Il faut tout de même remplir deux conditions particulièrement importantes :
- Réaliser les opérations d’achat et de revente de manière habituelle. Il s’agit de réaliser plusieurs ventes, sans qu’un nombre précis ait pu être déterminé par le législateur de manière annuelle.
- Il faut avoir la volonté de revendre le bien immobilier au moment de l’acquisition de ce dernier.
Comme vous devez certainement vous en douter, pour devenir un marchand de biens, il faut tout de même avoir connaissance de l’imposition sur la plus-value, c’est pour cela que vous pouvez suivre une formation marchand de biens.
Comment bien peut-on bénéficier du régime de faveur sur les marchands de biens sur les droits d’enregistrement ?
Il est important de prendre en compte qu’un marchand de biens va tout simplement s’acquitter des droits d’enregistrement réduit. Ces derniers ont un taux de 0,715% au moment de votre acquisition. Néanmoins, il y a tout de même une condition : vous devrez vous engager à revendre le bien immobilier dans les 5 ans qui ont suivi l’acquisition de ce dernier.
Lorsque vous passez devant le notaire, il ne faut pas oublier de lui préciser que vous prenez cet engagement. En effet, il doit être noté dans l’acte d’acquisition. Si vous ne le faites pas, il ne sera pas possible de le rajouter plus tard.
Et la TVA dans tout ça ?
L’une des questions qui devraient certainement vous intéresser : la TVA sur marge n’est plus obligatoire depuis la réforme de 2010. Néanmoins, il faut tout de même distinguer deux situations différentes :
- Les opérations de rénovation légère : si le marchand de biens achète un bien immobilier qui a plus de 5 ans et qu’il décide de le rénover légèrement, puis qu’il le revend, il n’y a aucune TVA. Néanmoins, il faut tout de même prendre en compte que la TVA sur les travaux n’est pas récupérable.
- Les opérations de rénovation lourde : si le marchand de biens achète un bien immobilier d’au moins 5 ans, qu’il fait des travaux de rénovation lourde et qu’il ne revend, le bien sera soumis à la TVA. Aussi, il faut tout de même prendre en compte que la TVA sur les travaux sera récupérable.
Le conseil que nous pouvons vous donner est tout simplement d’opter pour des rénovations légères lorsqu’il s’agit de bien immobilier fait pour l’habitation.
Comment sait-on qu’il s’agit d’une rénovation légère ou lourde ?
Avant de vous lancer dans des travaux, il est vraiment important de faire la différence entre ces deux types de rénovation. Cela vous permettra de savoir quoi faire de la TVA, mais également si cette dernière peut être récupérable ou non sur les travaux.
On parlera alors de rénovation lourde lorsque les travaux rendent l’appartement ou la maison comme neuf. Cela englobe des travaux comme :
- La refonte des fondations;
- La refonte des éléments porteurs.
- Les façades, hors ravalement.
- L’ensemble des six éléments de secondes œuvres comme l’électricité, la plomberie, les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures ou encore le système de chauffage.
Lorsque vous faites des travaux, il est vraiment important de constituer un dossier pour que vous puissiez répertorier les différentes rénovations qui sont faites. N’oubliez pas non plus de joindre des photos à votre dossier.
Quels sont les cas d’exonération de la plus-value immobilière ?
Il est important de prendre en compte également qu’il existe des cas d’exonération de la plus-value immobilière. Ainsi, pour que vous puissiez facilement vous y retrouver, voici une petite liste de ces derniers :
- La cession d’une résidence principale : quelle que soit la nature du bien vendu, si vous habitiez à l’intérieur et qu’il s’agissait de votre résidence principale, vous serez exonéré de la plus-value que vous ferez.
- La première vente d’une résidence secondaire fait également partie des cas où vous n’aurez pas à payer d’impôt sur la plus-value immobilière.
Comme vous devez certainement vous en douter, cette liste n’est pas exhaustive. Ainsi, il est parfaitement possible de trouver d’autres cas où vous pourriez être exonérés d’impôt sur la plus-value que vous ferez.
En conclusion, le calcul de la plus-value en marchand de biens va tout simplement dépendre du régime que vous avez choisi. En effet, que vous soyez en société ou que vous fassiez de la gestion de patrimoine privé, il faudra forcément s’acquitter d’un impôt sur la plus-value. Néanmoins, vous devez vraiment réfléchir à votre statut et faire tous les calculs nécessaires pour que vous puissiez facilement trouver le statut qui vous convient le mieux. Il ne vous reste plus qu’à trouver des biens immobiliers sur lesquels faire une plus-value et le tour est joué. N’hésitez pas à prendre le temps avant de vous jeter sur un bien immobilier, par exemple.
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