Calculatrice Plus Value Immobilière [Détecter les Biens Rentables]

Lorsque vous effectuez un achat immobilier pour le revendre, il est fort probable que vous réalisiez une plus-value immobilière. Pour en connaître son montant, il faut savoir ce qu’elle représente et comment la calculer grâce à notre logiciel comme une calculatrice plus value immobilière.

La plus-value immobilière, qu’est-ce que c’est ?

On parle de plus-value lorsqu’un gain est réalisé entre le prix d’achat d’un bien immobilier et sa revente. Cette valorisation doit avoir eu lieu entre la date d’acquisition du bien et la date de cession de celui-ci. En théorie, il suffit de prendre le prix de vente moins le prix d’achat. Mais plusieurs règles entrent en jeu pour la calculer.

En tant qu’acquéreur, vous réaliserez une plus-value lorsque le prix d’achat du bien sera supérieur à son prix de vente. Attention, c’est une ressource liée à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % du montant de la plus-value. Il faudra aussi y ajouter les prélèvements sociaux égaux à 17,2 % du montant de la plus-value imposable.

Le paiement de ces impôts s’effectue chez le notaire. Il se chargera de la déclaration et du paiement auprès de la conservation des hypothèques. Pour déclarer cet impôt, vous devrez remplir et déposer un seul exemplaire du document CERFA N°2048 IMM auprès de l’organisme d’administration fiscale dans un délai de 2 mois suivant la signature.

L’impôt sur les plus-values s’adresse aux personnes physiques cédant le bien à une société de logements sociaux ou à un particulier.

Si votre plus-value est liée à une activité professionnelle, on parlera de plus-value professionnelle. Seront alors concernés les marchands de biens, les lotisseurs ou les constructeurs imposables aux BIC.

Tous les biens immobiliers (appartement, immeuble, terrain) préalablement bâtis ou non sont soumis à l’impôt sur les plus-values, mais aussi les droits rattachés à celui-ci (servitudes, usufruit, …), les sociétés civiles immobilières composées à au moins 50 % d’immobilier, les fonds de placements immobiliers, appelés FPI ainsi que les échanges de biens, les partages de biens ou les apports en sociétés.

Lorsqu’elles sont accordées sous conditions, certaines plus-values peuvent être exonérées. C’est le cas pour les plus-values immobilières liées à la nature du bien, à la qualité du vendeur et à la qualité de l’acquéreur.

C’est pour cette raison que je vous conseille d’utiliser une calculatrice plus value immobilière pour ne pas se tromper et surtout ne pas perdre d’argent.

Exonération liée à la nature du bien

 Vous pourrez en bénéficier dans le cas où :

• Vous effectuez la revente de votre résidence principale et de ses dépendances. Comme le garage par exemple.
• Vous vendez un logement (autre que votre résidence principale) en utilisant le prix de vente pour acheter votre résidence principale. Dans un délai de 2 ans, sans avoir été propriétaire durant les 4 ans précédant la vente du bien.
• Vous effectuez la vente de droit de surélévation valable (jusqu’au 31 décembre 2022)
• Vous effectuez un échange de biens sous conditions d’être en période de remboursement. Vous devrez être en détention du bien depuis plus de 22 ans et si le prix de vente du bien n’excède pas les 15 000 €.

Exonération liée à la qualité de l’acheteur

Vous pourrez en bénéficier dans le cas où :

• Vous vendez votre bien à une société chargée de logements sociaux (valable jusqu’au 31 décembre 2022)
• Vous vendez votre bien à un opérateur privé s’engageant à réaliser des biens sociaux (valable jusqu’au 31 décembre 2022)

Il s’agit d’une ex-propriété destinée à la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’immeubles dans un délai de 12 mois

• Vous cédez votre bien à un particulier jouissant de son droit de délaissement sous conditions de construction, reconstruction ou agrandissement d’immeubles (sous 12 mois).

Exonération liée à la qualité du vendeur

Vous pourrez en bénéficier dans le cas où :

• Votre revenu fiscal est inférieur à 10 989€ (pour la première part du quotient familial sur l’année 2018) et êtes titulaire du versement d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion
• Votre revenu n’excède pas 25 839€ (pour la première part du quotient familial)
• Vous êtes résident non français
• Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 ans précédant l’achat

Un abattement fiscal peut avoir lieu. Il dépend cependant du temps durant lequel vous avez été propriétaire du bien. Aussi, le calcul de l’impôt diffère du calcul des prélèvements sociaux :

• Pour moins de 6 ans de détention du bien → 0 % d’impôt – 0 % de prélèvements sociaux
• De la 6e à la 21e année de détention du bien → 6 % d’impôt – 1,65 % de prélèvements sociaux
• Pour la 22e année révolue de détention du bien → 4 % d’impôt – 1,6 % de prélèvements sociaux
• Pour plus de 22 ans de détention du bien → exonération d’impôt – 9 % de prélèvements sociaux
• Pour plus de 30 ans de détention du bien → exonération d’impôt – exonération de prélèvements sociaux

Il existe également des abattements exceptionnels sur les plus-values concernant les zones tendues et les opérations d’urbanisme du territoire.

Abattement fiscal en zones tendues

Dans les zones A et A Bis, il s’applique un abattement exceptionnel de 70 % si l’acquéreur s’engage à reconstruire une ou plusieurs structures à titre d’habitations collectives.

Abattement fiscal pour opérations d’urbanisation ou revitalisation du territoire

Ici aussi, un abattement exceptionnel de 70 % peut avoir lieu si l’acquéreur envisage et s’engage dans la reconstruction de biens locatifs collectifs. Il permettra d’évaluer l’assiette d’impôt et des prélèvements sociaux. Il sera nécessaire de prendre en compte la durée de détention du bien.

Une majoration de 85 % peut être mise en place si des logements sociaux équivalent au moins à 50 % de la surface totale de toutes les constructions.

Attention, si vous et l’acheteur avez des relations familiales, l’abattement peut ne pas être applicable.

Comment calculer une plus-value avec une calculatrice plus value immobilière ?

La valeur de la plus-value est égale à l’écart financier réalisé entre le prix de vente et son prix d’acquisition. Si vous effectuez une moins-value, il ne sera pas possible de la déduire d’une plus-value lors de la vente d’un autre bien immobilier.

Pour calculer votre plus-value avec une calculatrice plus value immobilière, vous pouvez utiliser notre logiciel calculatrice plus-value disponible sur notre site.

Il vous est toutefois utile de savoir que le prix de vente correspond au prix indiqué dans l’acte, auquel il est conseillé de déduire les frais de diagnostics du prix global. Aussi, le prix de vente doit subir une augmentation des sommes qui vous sont versées.

Le prix d’achat pour un bien acheté peut être augmenté si les charges et les indemnités vous sont versées ; s’il s’agit de frais d’acquisition comme les droits de frais de notaire ou les droits d’enregistrement ; s’il y a des dépenses pour des travaux de construction, de reconstruction, d’amélioration ou d’agrandissement ; s’il y a des frais de voiries, réseaux et distributions comme les frais d’aménagement par exemple.

Pour un bien que vous avez acquis gratuitement, dans le cas d’une donation ou d’une succession, le prix d’acquisition correspondra à la valeur retenue de celui-ci afin de calculer les droits.

Il peut donc être judicieux de vous tourner vers un investissement dans l’ancien et de s’aider d’une calculatrice plus value immobilière.

Investir dans l’immobilier ancien

En décidant d’investir dans l’ancien, vous réalisez une économie allant jusqu’à 20 voire 30 % par rapport à un investissement dans le neuf.

Un logement ancien peut paraître moins rentable à cause de l’entretien régulier ou des dépenses dans les travaux de rénovation. Mais il est cependant possible de réduire ces coûts et améliorer la rentabilité de votre bien ancien en :

• Préférant la demande d’un crédit immobilier, c’est la méthode la plus économique sur le plan de financement. Effectivement, rares sont les acquéreurs parvenant à payer comptant.
• Vous dirigeant vers un logement à rénover afin de bénéficier d’une déduction des charges fiscales. Attention à bien effectuer les travaux dans les 2 mois suivants l’achat.
• Souscrivant à une assurance loyers impayés et laisser de côté le régime d’imposition microfoncier. Préférez alors le régime réel.

Plusieurs possibilités vous sont accessibles en matière de biens anciens sur le marché immobilier. Comme les habitations vides, les logements meublés, parking…

Les logements vides ont la cote, 80 % de la population optent pour ce type d’achat. Vous avez le choix entre maisons, appartements, studios…

Si vous choisissez un bien meublé, les loyers seront plus élevés. En effet, par rapport à une habitation non meublée, ce type de bien fait monter la facture locative à hauteur de 15 à 20 % de plus. Les étudiants, ainsi que les vacanciers, les apprécient particulièrement car malgré un loyer plus conséquent, ils effectuent une économie en se déchargeant de l’aménagement personnel. Ayez l’œil affûté afin de vous positionner dans une ville à grande échelle.

Un autre investissement assez rentable ; le parking. Dans les villes assez bien urbanisées, le prix d’une place de stationnement s’équilibre entre 12 et 25 €. Sans compter qu’à Paris, un même emplacement revient à près de 50 €.

Achat et revente

Pour acheter puis revendre un bien immobilier, il n’est pas obligatoire d’adopter un statut juridique dédié. Cependant, en cas de problèmes, les auxquels vous vous exposez peuvent valoir cher. En effet, vous aurez la responsabilité des dettes et entraînez votre conjoint s’il/elle est votre coemprunteur aux yeux du régime fiscal matrimonial.

En investissant dans l’ancien, mieux vaut adopter un statut de marchand de bien afin de mettre toutes les chances de votre cotre côté. Vous aurez d’ailleurs moins de taxes sur les plus-values puisqu’il s’agira d’une activité à part entière nécessitant un cadre juridique, à vous de choisir entre la microentreprise et la société commerciale.

En vous inscrivant avec le bon statut pour votre achat revente, vous gagnerez de nombreux avantages sur les TVA et sur l’impôt de plus-value. En tant que marchand de biens par exemple, en achetant un bien pour le revendre à neuf, vous serez acquitté d’une TVA de 20 %. Cette règle ne s’applique pas en revanche si votre bien a plus de 5 ans et la TVA liée aux travaux ne pourra pas être récupérée.

Utiliser une calculatrice plus value immobilière peut vous aider à trouver les pépites de votre secteur et réussir l’ensemble de ces investissements.

Sous le régime particulier, vous ne serez en aucun cas acquitté de TVA.

Les conseils pour réussir son achat-revente avec une calculatrice plus value immobilière

Achetez votre bien au bon moment. Ne faites pas partie des investisseurs pressés. Vous devez avoir vos idées en idées et explorer ce que propose le marché en matière de prix.

Essayez de négocier votre emprunt au meilleur prix. 

Adaptez les travaux aux acheteurs cibles. Qui visez-vous ? La classe populaire ? Les étudiants ? En connaissant les besoins recherchés par vos futurs acheteurs, vous éviterez les dépenses inutiles dans les travaux. Il suffit parfois d’une opération de home-staging.

S’entourer de professionnels 

Entourez-vous des bonnes personnes pour la réalisation de vos travaux. Faites confiance à des professionnels si vous n’avez pas la main bricoleuse. Mais n’oubliez pas de vérifier, vous n’êtes jamais à l’abri d’une coquille commise par les agents de chantiers.

Les démarches administratives

Faites vos démarches administratives en amont. Si vous devez demander un permis de construire auprès de la mairie ou un raccordement réseau par exemple. Ainsi, tout sera dans les normes lorsque vous mettrez votre bien à la vente.

Vendre au bon moment avec la calculatrice plus value immobilière

Mettez en vente au bon moment et aidez-vous de votre calculatrice plus value immobilière. Tout comme il est conseillé d’acheter au bon moment, faites en sorte de vendre au moment opportun. Pour cela, vous pouvez soit revendre avant achèvement des travaux. Dans ce cas, vous accompagnerez les éventuels acquéreurs dans une vision d’aménagement afin que le bien corresponde à leurs attentes. En effet, certains acheteurs ont parfois des difficultés à acheter sans visualisation. Soit vous revendez une fois le chantier terminé. Mais l’aménagement des pièces ou leur emplacement devra plaire aux acheteurs.

Après avoir mis tout cela en place, ne passez pas l’étape de calcul, vous éviterez les mauvaises surprises. Pour calculer le montant de votre plus-value, nous avons créé un logiciel vous permettant d’estimer le taux de rentabilité de votre bien. Utiliser ce type d’outil calculatrice plus value immobilière vous permet de dénicher les meilleurs biens anciens aux meilleurs prix du marché, de pouvoir cibler vos travaux pour en sortir avec un gain d’argent.

Aussi, n’hésitez pas à déléguer les recherches à un agent immobilier en créant votre réseau off market. Il sera également en charge de la négociation, des tâches administratives, de vous conseiller sur le montant de l’emprunt, sur les villes les plus a même de rendre votre revente la plus rentable possible, et vous accompagnera pendant tout le processus jusqu’à signature du contrat.

Conclusion

Vous connaissez maintenant l’avantage d’utiliser une calculatrice plus value immobilière.

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