L’opération de marchand de biens n’est jamais une mince affaire et suscite une grande réflexion. Comment bien réussir son opération en tant que marchand de biens ? Face aux contraintes des risques et des pièges que vous devez impérativement éviter, la réussite de vos opérations dépend de vos stratégies d’investissement. La création de valeur requiert une démarche particulière et précise. Découvrez dans cet article les différentes étapes à suivre pour réussir une opération immobilière d’achat/revente.
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Réussir son opération
L’activité du marchand de biens prend davantage d’ampleur dans le domaine de l’immobilier. Contrairement aux autres types d’investissement immobilier, le marchand de biens peut exercer ses activités à plein temps ou de manière occasionnelle.
En outre, il s’agit d’une activité de commerce plus flexible. En effet, vous avez la possibilité de diversifier vos placements et de réaliser des travaux de rénovation, de découpe de bâti ou de terrain pour maximiser vos gains.
Pour réussir votre opération, vous devez privilégier la préparation et la formation pour acquérir les compétences requises dans ce domaine.
Opération achat/revente immobilière, c’est quoi ?
Comme son nom l’indique, une opération d’achat/revente consiste à acheter un patrimoine immobilier en vue de le revendre en générant une plus-value. Pour ce faire, vous serez amené à augmenter la valeur marchande du bien en effectuant des travaux de rénovation, d’amélioration ou de réhabilitation. Réussir ce type d’opération suscite une connaissance approfondie du marché immobilier (tendances, mouvements, réglementations, etc.).
Comment acheter et vendre un bien rapidement ?
Pour exercer en qualité de marchand de biens, vous devez créer votre société et établir votre statut juridique. Si vous ne disposez pas du capital requis pour acquérir le bien en question, vous avez la possibilité de demander un prêt auprès de votre banque. En ce qui concerne la revente, vous disposez de 5 ans après l’achat pour le faire.
Estimez la rentabilité de vos opérations
En principe, le rendement moyen d’une opération d’achat/revente doit être supérieur à 20 %. Sachez toutefois que votre rentabilité dépend spécifiquement de vos moyens financiers, de la gestion des risques et de vos objectifs. Pour estimer votre rentabilité, vous devez soustraire le prix de vente au prix d’achat du bien.
Lire aussi : Devenir marchand de biens : Faut-il suivre une formation ?
Le calcul du coût lié à votre opération
De prime abord, avant de vous lancer dans les activités du marchand de biens, vous devez établir un budget en amont. Cette initiative est capitale pour prévoir les coûts liés aux opérations d’achat/revente. Vous serez amené à calculer les charges relatives à l’achat du bien (demande d’expertise, transfert de propriété, etc.), mais vous devez également considérer les coûts de travaux, d’assurances, de remboursement du prêt, etc.
D’autres frais ?
Outre les frais à acquitter pour acquérir un bien immobilier, le marchand de biens est aussi tenu de payer des frais supplémentaires, à savoir :
- Les indemnités de retard des travaux ;
- Les frais de notaire ;
- Les mains-d’œuvre et les artisans ;
- Les honoraires d’expert-comptable, d’architecte ;
- Les frais d’agence ;
- Etc.
Bien estimer la rentabilité d’un bien
Dans la création de valeur pour garantir une plus-value immobilière, il est impératif pour un marchand de biens d’estimer la rentabilité de ses opérations. Votre estimation doit se baser sur l’état du bien acquis, les coûts des travaux réalisés et l’état du bien après la réalisation de ces travaux.
La valeur du bien peut également dépendre de son emplacement. Pour garantir un bon retour sur investissement, vous devez considérer ses éléments sans négliger les détails.
Réussir son opération : les étapes à suivre
Pour réussir une opération immobilière d’achat/revente, vous devez mettre en œuvre les 7 principales étapes ci-dessous :
1 – Choix du secteur
Sachez qu’il n’existe pas de formule type pour déterminer le secteur le plus rentable. Votre choix doit se reposer sur l’emplacement de votre résidence principale et le lieu où vous envisagez d’investir. Ainsi, il serait plus judicieux d’investir dans les trois premières couronnes des grandes agglomérations. Pour réussir vos opérations, vous devez maîtriser les prix du marché sur le secteur que vous avez choisi.
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2 – Type de bien
En second lieu, vous devez choisir sur quel type de bien immobilier investir. Au titre de marchand de biens, vous avez une panoplie de choix en la matière. En effet, vous pouvez investir dans l’achat/revente d’un logement (une maison, un appartement, un studio, etc.), un immeuble entier, des parts de SCI ou encore des fonds de commerce.
3 – La prospection foncière
La troisième étape consiste à réaliser une prospection foncière. Il s’agit ici de trouver le bien immobilier idéal. Cette étape est décisive pour un marchand de biens. La prospection peut prendre beaucoup de temps, mais elle en vaut la peine.
4 – La faisabilité du projet immobilier d’achat/revente
Une fois que vous avez déniché la perle rare, vous devez vous assurer que votre projet d’achat/revente est faisable. Pour ce faire, vous devez analyser le plan technique et juridique de votre projet en posant les bonnes questions. Est-ce que votre projet d’investissement se conforme au plan d’urbanisme ? Pouvez-vous effectuer des travaux d’amélioration sur le bien en question ?
5 – Calculs de marge
Les calculs de marge sont indispensables pour un marchand de biens. Vous devez savoir que cette activité présente des coûts cachés qui risquent de limiter votre rentabilité, voire engendrer une perte financière considérable. De ce fait, vous devez avoir une marge suffisante pour éviter les mauvaises surprises.
6 – La négociation
La négociation est au centre d’une opération immobilière d’achat/revente. Il ne s’agit pas principalement de négocier le prix du bien. En effet, pour assurer la rentabilité de votre investissement, vous devez miser sur les conditions d’achat et de vente de votre bien immobilier. Outre le prix, vous devez prendre en considération la négociation des délais, les processus d’acquisition et de revente, les conditions suspensives, etc.
7 – Maîtriser les délais
Tout au long d’une opération d’achat/revente, vous devez anticiper en toute circonstance. Maîtriser les délais vous permet de mettre en place une stratégie de gestion efficace. Cette initiative vous donne également la possibilité de vous préserver en cas de succession rapide des opérations.
8 – La commercialisation
La dernière étape d’une opération du marchand de biens concerne la commercialisation. Dans cette phase, votre objectif est d’optimiser la commercialisation du bien en assurant une revente rapide et efficace. De ce fait, vous devez appliquer vos stratégies en vue d’élargir votre canal de vente et vos réseaux commerciaux. Il convient de réaliser cette étape vous-même au risque de devoir payer des frais supplémentaires.
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