Comment vendre un bien occupé par un locataire ?

La mise en vente ou la location d’un bien immobilier vous donne la possibilité de créer une rente financière significative. Cependant, depuis quelques années, les investisseurs immobiliers ont trouvé une solution plus efficace afin de multiplier leur gain. Cette initiative consiste à vendre un bien occupé.

Comment vendre un bien occupé par un locataire ? La transmission du bail après avoir perçu des revenus locatifs considérables vous assure une sécurité financière lors de la vente. Sans oublier les avantages liés aux différentes procédures.

Toutefois, en vue de bénéficier des avantages de vendre un bien loué, vous êtes tenu de considérer la faisabilité de votre projet, la décote du prix du bien et les solutions pour éviter de perdre de l’argent lors de la mise en vente de votre patrimoine immobilier.

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Prendre en considération la faisabilité de la vente

La première chose à faire si vous souhaitez vendre votre bien loué, c’est d’étudier la faisabilité du projet. En qualité de propriétaire bailleur, vous avez parfaitement le droit de vendre votre patrimoine immobilier, bien qu’il soit occupé par un ou plusieurs locataires. Toutefois, vous devez savoir que les circonstances varient en fonction du type de location.

En effet, lors d’une vente d’un bien occupé, le locataire dispose également du droit de préemption. Ce dernier ne peut jouir de ce droit qu’en cas de bail vide. Le droit de préemption impose au propriétaire d’accorder une priorité de vente au locataire actuel. Dans ce cas, vous êtes tenu de proposer le bien mis en vente à votre locataire avant de publier votre annonce.

La vente d’un bien loué : le bail, l’assurance et la garantie

Lorsque vous vendez votre bien loué, il convient de prendre en compte le sort du bail, du garant ainsi que de l’assurance. D’une manière générale, le propriétaire est tenu de transmettre le bail en respectant les conditions établies lors de sa mise en place. Cela signifie que les conditions de location (montant du loyer, date d’échéance du bail) demeurent les mêmes.

En ce qui concerne les assurances, sachez que le contrat prend fin le jour de la vente du patrimoine immobilier. En effet, les assurances sont reliées au propriétaire du bien loué. Ainsi, le nouveau bailleur sera amené à souscrire une nouvelle assurance à l’issue de l’acquisition du bien.

Enfin, pour les garanties, les conditions restent les mêmes après la vente du bien, sauf si le bail contient des mentions qui évoquent le contraire. Pour le dépôt de garantie, le nouveau propriétaire est tenu de restituer le montant du dépôt à la fin du contrat de location.

Pourquoi vendre un bien immobilier déjà occupé ?

De prime abord, vous devez savoir que la vente d’un bien occupé est plus compliquée que celle d’un bien libre. Nous ne parlons pas uniquement de la procédure de vente, mais également des bénéfices financiers ou encore des demandes d’achat du bien en question. Toutefois, vous devez savoir que vendre votre patrimoine loué vous permet de :

  • Obtenir rapidement de l’argent pour financer d’autres projets d’investissement ;
  • Mieux anticiper la décote pour vendre au meilleur prix du marché immobilier ;
  • Vous défaire d’un bien immobilier qui vous rapporte peu ;
  • Etc.

Afin d’accroître vos chances d’obtenir une rente significatives lors de la vente de votre bien loué, vous serez amené à mettre en place des stratégies immobilières efficace qui vous permet de :

  • Régler le congé du locataire à l’amiable pour faciliter la vente
  • Adapter vos stratégies de ventes en fonction du contexte
  • Profiter d’une vente sans décote en recourant au service d’un professionnel immobilier

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Comment calculer le prix du bien à vendre au cours d’une location ?

Sachez que le prix d’un bien occupé connaît une décote lors de sa mise en vente. D’une manière générale, cette décote se situe entre 10 et 30 % du prix du marché immobilier.

Pour calculer le prix de votre bien, vous devez savoir que la réduction de son prix de vente va principalement dépendre des trois facteurs ci-dessous :

  • La date d’échéance du contrat de location
  • Le profil de votre locataire
  • Le montant de vos revenus locatifs

Afin de fixer intelligemment le prix de votre bien locatif, vous devez consulter la base Patrim ou la base DVF des prix immobiliers. En outre, vous avez la possibilité de faire appel à un spécialiste pour obtenir une estimation précise de la valeur de votre patrimoine.

Que faire lors de la mise en vente d’un bien loué ?

Pour vendre un bien occupé par un locataire, vous êtes tenu de respecter les procédures légales admises à cet effet. Si le bail n’est pas arrivé à échéance, la meilleure solution pour vendre à bon prix consiste à régler la fin du bail à l’amiable. Si cette option n’est pas envisageable, vous serez amené à donner congé à votre locataire afin de vendre un bien libre. Revue de détail.

Négocier un départ volontaire du locataire

Pour éviter tout conflit avec votre locataire, il vaut mieux chercher un arrangement amiable. Négocier un départ volontaire de la part de votre locataire n’est pas une mince affaire. En effet, pour arriver à un éventuel accord, vous êtes tenu de considérer la situation financière de votre locataire. Cette initiative vous permet de définir ses besoins de logement.

De ce fait, la meilleure solution consiste à l’indemniser pour l’aider à trouver un nouveau logement. Vous devez toutefois garder à l’esprit que l’arrangement amiable représente des limites qu’il convient d’entrer dans votre ligne de compte. D’une part, le locataire est en droit de refuser votre proposition, quel que soit le motif. D’autre part, si vous louez votre bien à un sénior (âgé de plus de 70 ans), il devient plus difficile, voire impossible, de solliciter son départ avant l’échéance du bail.

Donner congé à votre locataire

Dans tous les cas, en vue d’éviter la décote sur le prix de votre bien locatif, vous êtes tenu de le libérer de toute location. Cependant, vous devez respecter les règles de location relatives au congé d’un locataire.Tout d’abord, vous devez informer le locataire de son départ en respectant le préavis. Pour ce faire, vous devez lui envoyer une lettre recommandée 6 mois avant le renouvellement du bail. Ce dernier est fixé à 3 ans pour une location classique. Vous ne pouvez en aucun cas transmettre un avis de congé par le biais d’un e-mail ou d’une communication téléphonique. Si vous avez plusieurs locataires, vous êtes tenu de les notifier individuellement.

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