Plafonnement des loyers : Ce qu’il faut savoir

Aujourd’hui, les preuves ne manquent pas pour démontrer que l’immobilier est l’un des secteurs d’activité les plus porteurs. Ainsi que le plus rentable du monde. Beaucoup d’investisseurs cherchent comment devenir rentier immobilier. En effet, l’utilité du logement pour les êtres humains a concentré beaucoup d’attentions en termes d’investissement. C’est une volonté manifeste qui s’est traduite par l’encadrement juridique des investissements locatifs principalement caractérisé par le plafonnement des loyers. Cette mesure vise à protéger les locataires des abus peu recommandables de certains propriétaires. Mais derrière cette réalité d’encadrement des loyers se cachent différents dispositifs. Décryptons-les à travers cet article. 

Le plafonnement des loyers : que retenir globalement de cette mesure d’encadrement locatif ?

Le plafonnement des loyers n’est autre chose qu’une loi d’encadrement des activités locatives. Le but est de réduire les spéculations immobilières. Ainsi, il fixe certaines règles à respecter scrupuleusement par les loueurs. La règle est un montant de loyer au m² auquel les loueurs doivent se référer. 

Quelles sont les zones (communes) concernées par le plafonnement des loyers ? 

La sélection de certaines zones pour la mise en route du projet de plafonnement des loyers est une autre dimension des implications du dispositif. Oui, l’encadrement des loyers s’applique spécifiquement à certaines zones. Ces zones concernées par le plafonnement des loyers ont une forte concentration dans les milieux urbains. Un petit calcul nous fait penser à 1149 communes bénéficiant du plafonnement des loyers dans les 28 plus grandes métropoles françaises. Cette liste des communes demeure depuis sa création le 10 mai 2013 par le Décret n° 2013-392 pour encadrer la taxation des logements vacants.  

Il convient de préciser que ces zones géographiques sont des zones « tendues » à cause de leur forte demande de logements. C’est dire que la demande en location dans l’ensemble des communes dites « zones tendues » est plus considérable que les offres. Ce qui engendre des difficultés d’accès aux habitations sur tout le parc résidentiel disponible à cause : 

• du niveau parfois trop élevé des loyers ;
• du niveau élevé des montants d’acquisition des anciens appartements ;
• de la forte demande de logements en comparaison avec le nombre d’aménagements dans le « parc locatif social ».

Par conséquent, ces zones ont toutes les potentialités immobilières pour générer des loyers beaucoup plus élevés. Il s’agit sans doute des zones d’urbanisation continue d’au moins 50 000 habitants où l’on constate un déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande de location. 

Toutefois, l’encadrement de la hausse des loyers fait exception à la loi en termes de zones couvertes par la mesure. En effet, l’application de cette mesure pendant un bail couvre tout le territoire. Ici, le plafonnement des loyers ne peut être appliqué à une ville sauf si celle-ci en fait la demande comme la ville de Paris.

Consultez ces 10 villes où investir qui peuvent bénéficier d’un plafonnement des loyers.

Quels sont les logements concernés ?

Voilà encore une autre règle du plafonnement des loyers. Il est vrai que vous avez peut-être encore la liberté de fixer vos loyers. Mais, il importe aussi de rester attentif aux divers dispositifs d’encadrement. Ceux-ci sont non seulement limités à certaines zones, mais aussi, et surtout à certains logements. En fait, le plafonnement ou l’encadrement des loyers prend en compte les habitations où on assiste au changement des locataires. Ce qui implique les renouvellements de contrat de bail. Quant aux logements non pris en compte par cette mesure, il faut se référer :

• aux logements qui s’annoncent pour la toute première fois sur le marché locatif ;
• les appartements inoccupés depuis 18 mois ;
• les habitations qui ont bénéficié des travaux de rénovation.

Néanmoins, la ville de Paris fait exception à cette limite de l’encadrement des loyers. Dans cette ville, il faut fixer les loyers à l’ensemble des logements, mis en location sur la base de l’indice de référence au m².

Une mesure d’encadrement locatif au parcours historique et mouvementé

Ce dispositif est incontestablement l’un des plus emblématiques. Initié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et visait l’accès au logement et la rénovation urbaine dans 28 localités de la France. Malheureusement, il n’a été appliqué que pour seulement 2 grandes communes que sont celle de Paris dès le 1er août 2015 et celle de Lille à partir du 1er février 2017. 

Voilà les villes qui bénéficiaient de cette loi avant que le Tribunal Administratif de Paris la supprime le 28 novembre 2017. Cette décision, confirmée en appel les 18 juin et 18 juillet respectivement pour Paris et Lille. Il ressort de cette décision que le dispositif de plafonnement des loyers n’a pas été élaboré pour être appliqué à quelques villes seulement. Il doit couvrir toutes les communes prévues par la loi. 

On en était là quand le même dispositif a connu un revirement spectaculaire en juin 2019. En effet, le Conseil d’État surprend en validant enfin les dispositifs mis en branle à Paris et Lille les années précédentes. Le plafonnement des loyers revient encore sur scène avec la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 relative à l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Les villes peuvent donc faire la demande pour une phase d’expérimentation de 5 ans. 

Les implications de la mesure de plafonnement des loyers 

L’instauration du dispositif d’encadrement des loyers a abouti à plusieurs décisions à savoir que :

• la mesure prévoit que le loyer des logements soit inférieur à 20 % par rapport au loyer de référence établi par la loi;
• elle exige aussi que les loyers de référence prennent en compte certaines considérations telles que le nombre de pièces. Mais aussi la situation géographique du patrimoine immobilier. Il en est de même pour l’année de construction et le type de location c’est-à-dire « meublée » ou « non meublée ». Investir dans la location meublée, le loyer de référence même majoré est limité à 10 %. Soulignons au passage que les loyers de référence sont facturés mensuellement et par m² habitable excepté les charges ;
• le site de la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement) met à la disposition des citoyens une carte interactive en ligne. Sa finalité est de leur informer des loyers applicables dans chaque quartier des agglomérations. À titre d’exemple, le loyer de référence est maximum 29 €/m² pour un studio d’un bâtiment construit dans le quartier Clignancourt entre 1946 et 1970. Cette configuration fait monter à 33,1 € le loyer de référence de la Muette et 28,2 € celui du quartier Père-Lachaise. Ainsi, vous aurez à décaisser au plus 705/mois hormis les charges pour une location d’appartement de 25 m² en prenant exemple sur le dernier quartier ;
• un propriétaire exigeant de son locataire un montant dépassant les loyers majorés à 20 %. La punition est une diminution de loyer vis-à-vis de ce dernier. Le locataire a l’autorisation dans ce cas de saisir la CDC (Commission Départementale de Conciliation) ou le Tribunal d’Instance dans une certaine mesure. Et même après la mise en conformité du contrat et le remboursement au locataire, le préfet départemental peut encore sanctionner votre manquement à la loi. Il amende le loueur à hauteur de 5 000 € (pour une personne physique) et 15 000 € (pour une société). C’est dire donc que le processus de mise en demeure fixé par le décret n° 201-437 du mai 2019 ajoute les peines administratives à celles de la justice. En revanche, le propriétaire peut mettre à profit une légère possibilité. Il a la latitude de fixer un petit « complément de loyer » au cas où son habitation présenterait certaines caractéristiques liées au confort. On peut citer par exemple une vue sur Tour Eiffel, la terrasse, le parking… Cependant, il faut évoquer le montant du complément ainsi que les avantages dans le contrat de location. 

Dans tous les cas, il faudra faire attention à quelques considérations pour réussir un plafonnement des loyers sans risque. 

Les deux principaux types d’encadrement

Après avoir acheté un logement qu’on a l’intention de mettre en location, on rencontre une difficulté : la fixation des loyers. Comment bien fixer les loyers pour réussir son investissement locatif ? Voilà la question qui ne cesse de troubler l’esprit de la plupart des promoteurs immobiliers. Alors, à défaut d’être en mesure de vous aider à fixer vos loyers, nous pourrons au moins attirer votre attention sur certaines notions. Il s’agit notamment de l’encadrement ou le plafonnement des loyers. Généralement, les propriétaires sont libres de fixer leur loyer pour :

• la 1ère mise en location (Article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989)
• lorsque le logement n’est pas loué depuis 18 mois (relocation avec nouveau locataire)

Seulement, il est aisé de constater que certains exagèrent. C’est justement ce malheureux constat qui a donné naissance au plafonnement des loyers dans certaines zones dites « tendues ». Ainsi, les loyers ne pourront plus excéder certains plafonds avec :

L’encadrement de la hausse des loyers au cours du bail pour le plafonnement des loyers

Lorsqu’il s’agit de l’application d’un bail en cours relative à un logement loué vide ou meublé par un locataire comme résidence principale. Alors l’augmentation de loyer est non envisageable. En termes plus précis, il ne peut pas accroître plus vite que l’indice de référence des loyers (IRL). Mais le loyer peut être revu une fois par an. Si cette clause était prise en compte dans le contrat de location. Rappelons que cet indice doit équivaloir à la « moyenne sur les 12 derniers mois en partant de l’évolution des tarifs. Il faut dire qu’une hausse ne peut être qu’annuelle à une date précise. Elle peut être calculée de la manière suivante : Loyer en cours x Nouvel IRL trimestriel en référence du contrat/IRL du même trimestre de l’année antérieure = Nouveau Loyer. Cette mesure est applicable sur l’ensemble du territoire français. 

Toutefois, on rencontre parfois des bailleurs qui n’expriment pas leur volonté de réviser le loyer en fonction du délai d’un an et la date de prise d’effet. Dans ces cas, ces loueurs reconnaissent avoir renoncé à leur profit du contrat pour l’année. (Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). 

L’encadrement à la location ou renouvellement du contrat de bail (changement de locataire)

Les promoteurs de l’immobilier locatif fixent leur loyer lors de la première mise en location du bien. Mais la donne change lorsque leurs activités locatives atteignent certaines phases. On note une particularité dans le cadre du renouvellement ou de reconduction de contrat de location avec le même locataire dans les « zones tendues ». Ici également, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer. En effet, le bailleur doit respecter le plafonnement des loyers. L’augmentation du loyer intervient que si exceptionnellement, ce dernier est « visiblement en dessous comparativement aux tarifs du marché locatif ». 

Le principe reste le même avec beaucoup d’autres communes. Dans ces collectivités territoriales, la revalorisation pendant le renouvellement d’un contrat de location n’est pas impossible. Seulement, les preuves de la sous-évaluation du bien en comparaison à la valeur locative du marché doivent être tangibles. Mais aussi irréfutables et effectivement établies. Cet avantage concerne l’Article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, lorsqu’il y à nouveau bail avec un nouveau locataire toujours dans une « zone tendue », on note encore une particularité : le propriétaire est libre de fixer son loyer. Il n’y a pas de plafonnement de loyers. Mais cela n’est faisable qu’à condition que le logement soit resté inoccupé (non loué) pendant les 18 derniers mois. Aussi convient-il de préciser ce qu’on peut faire en cas de location d’un logement occupé par un locataire lors des 18 mois précédents.

En effet, la loi exige dans ce cas que le montant du nouveau loyer soit inférieur ou égal à celui payé habituellement par l’ancien locataire. S’il arrive qu’aucune révision de loyer n’intervienne dans le délai de 12 mois antérieurs au nouveau bail conclu. Alors, le nouveau locataire peut espérer tirer un léger avantage. Disons que le loyer appliqué ne peut être en aucune manière, supérieur à celui à son prédécesseur. D’ailleurs sa révision concerne l’évolution de l’indice de référence des loyers au regard du Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.