Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? Vous ne savez pas comment fonctionne le prêt immobilier dans ce cas ? Cet article est fait pour vous.
Pour investir dans l’immobilier, de nombreuses personnes se tournent vers le locatif. Mais pour financer un bien que vous allez louer par la suite, il faut en général passer par un crédit immobilier.
Découvrez à travers cet article tous les avantages et les intérêts pour votre investissement locatif, ainsi que les types de prêts possibles. Stategie-immo.fr vous accompagne dans vos transactions immobilières pour vous faire gagner jusqu’à un salaire dès la première opération.
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Quels sont les avantages d’investir dans du locatif ?
Pour générer des revenus réguliers et avoir une perspective de plus-value à la revente d’un bien immobilier, l’investissement locatif est une option viable. Grâce à cette transaction, vous allez pouvoir :
- Accroître votre patrimoine immobilier
- Réduire vos impôts
- Générer un pécule pour votre quotidien et votre retraite
La réduction des impôts est sans aucun doute la motivation majeure des investisseurs dans le locatif. Il existe en effet plusieurs mécanismes d’optimisation fiscale. Si vous ne pouvez financer seul le logement mis en location, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt du montant déclaré en tant que loyers perçus. Vous diminuez ainsi l’impôt généré par vos nouveaux revenus.
Plusieurs dispositifs prévus par l’État vous permettent aussi de bénéficier d’une réduction d’impôts comme :
- La loi Pinel pour un achat dans le neuf.
- Le dispositif Denormandie pour la rénovation et la location d’un logement ancien.
- Le dispositif Loc’Avantages offrant des baisses d’impôts si vous maintenez des loyers bas.
- La loi Censi-Bouvard pour investir dans des structures d’aide.
Ce type de placements immobiliers est souvent soutenu par les banques qui acceptent de les financer au moyen d’un prêt.
À lire également : Immobilier : top 6 des avantages d’une location meublée
Quels sont les intérêts d’un prêt immobilier pour le locatif ?
L’investissement immobilier est le seul type de placement pouvant être financé à crédit. Ainsi, il est possible de profiter de l’effet de levier chez les banques pour l’acquisition d’un bien immobilier en vue de faire du locatif.
Un placement rentable
Le taux d’intérêt est souvent la raison qui mène à financer un placement immobilier à crédit. Le taux d’intérêt du prêt est toujours inférieur au taux de rendement brut du placement immobilier. En effet, si on ajoute la rentabilité en capital au rendement brut, la rentabilité nette globale sera supérieure au coût de l’emprunt.
Par ailleurs, l’investisseur peut se servir des loyers perçus de cette location pour couvrir une partie de ses mensualités. En revanche, pour réduire le montant des mensualités, il est toujours possible de placer de l’apport dans son projet immobilier ou d’allonger la durée du crédit.
Pour le financement d’un investissement locatif, le prêt immobilier est une solution avantageuse. Toutefois, avec ou sans épargne disponible, l’investisseur doit être solvable et avoir une capacité d’endettement en vue d’obtenir un accord de la banque pour un crédit immobilier. Les organismes financiers veulent s’assurer que les remboursements du prêt seront effectifs.
Pour en savoir plus, on vous invite à lire : Capacité d’emprunt immobilier : Optimiser votre financement
La déduction des intérêts en investissement immobilier locatif
L’autre avantage de contracter un prêt immobilier pour un investissement locatif est de pouvoir en déduire les intérêts. Selon le type de location, vide ou meublée, vous trouverez un intérêt non négligeable.
La déduction des intérêts d’emprunt en location vide
En location vide, le propriétaire bailleur peut déduire les intérêts du prêt immobilier de ses revenus fonciers. De plus, lorsqu’il existe un déficit foncier dans le cas de cet investissement locatif, ce dernier sera imputable des revenus globaux. Par conséquent, avec les revenus globaux réduits, les impôts seront aussi réduits de manière automatique.
Aucun plafonnement du montant d’intérêts déductibles existe tout comme aucune limite dans le temps. Cette déduction inclut également les frais annexes comme les frais de dossier du prêt immobilier et les frais de notaire.
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La déduction des intérêts d’emprunt dans la location meublée
En cas de location meublée, l’investisseur peut opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce dernier permet de bénéficier d’un régime fiscal souple et particulièrement avantageux avec des revenus locatifs moins taxés.
En choisissant le régime d’imposition du réel avec ce statut, une déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus locatifs est applicable pour le propriétaire bailleur. Par contre, en optant pour le régime forfaitaire, il ne sera pas possible de déduire les intérêts d’emprunt. En revanche, l’investisseur peut profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes.
Pour un loueur en meublé professionnel, l’investisseur peut déduire ses charges de ses revenus globaux. À savoir que les intérêts d’emprunt sont considérés comme des charges. Ainsi, ils sont aussi déductibles.
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L’assurance décès invalidité
Le prêt immobilier dédié au financement d’un programme immobilier locatif est associé à une assurance décès invalidité. De cette manière, en cas de décès, de perte d’autonomie totale ou d’invalidité permanente du propriétaire, le remboursement de l’emprunt est pris en charge. Souscrire à cette assurance est une manière de protéger sa famille qui pourra continuer de percevoir des loyers.
L’investisseur n’est pas obligé de souscrire à ce contrat avec la banque prêteuse. Il est tout à fait possible de s’adresser à une autre compagnie d’assurance pour diminuer le coût total. Les primes d’assurance de prêt payées sont aussi déductibles des revenus fonciers. C’est encore un avantage non négligeable.
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Quels types de prêt immobilier pour un investissement locatif ?
Le crédit immobilier accordé par la banque aide à devenir propriétaire d’un bien autre que votre résidence principale sans avancer la totalité de la somme nécessaire. Il existe plusieurs possibilités selon votre situation.
Le prêt amortissable
C’est le prêt immobilier le plus courant dans le cas d’un investissement locatif. Les mensualités permettent à la fois le remboursement des intérêts et celui du capital emprunté.
Au cours des premières années, la part des intérêts est la plus élevée, car ces derniers sont calculés sur le capital restant dû. Puis, peu à peu, le pourcentage s’inverse. L’optimisation fiscale décroît avec le temps puisque vous déduisez des sommes de plus en plus faibles sur les loyers déclarés.
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Le prêt in fine
Le prêt in fine est plutôt réservé aux investisseurs disposant de revenus importants et fortement imposés. Il permet en effet de ne régler que des intérêts d’emprunt pendant toute la durée du prêt. Le capital est ensuite remboursé en un seul versement lorsque ce dernier arrive à son terme. Le coût d’un prêt in fine est globalement supérieur à celui d’un prêt amortissable.
Le taux d’intérêt de ce type de crédit immobilier est plus élevé, le remboursement différé représente par ailleurs un risque accru pour les banques. De plus, le montant des intérêts à payer mensuellement est constant, calculé sur la totalité du capital, ce qui augmente d’autant la somme en fin de contrat.
En contrepartie, le prêt in fine présente plusieurs avantages :
- Vos mensualités sont plutôt faibles et peuvent être couvertes par les loyers perçus.
- Vous déclarez des revenus fonciers moins élevés jusqu’à la fin du prêt.
- La valeur du bien en cours d’acquisition n’entre pas dans la tranche ISFI tant que vous ne remboursez pas le capital. C’est un avantage considérable pour les investisseurs fortunés.
Le prêt in fine est généralement associé à un autre type de placement, comme une assurance-vie par exemple. Vous y versez une mensualité de manière à atteindre le montant du capital emprunté lorsqu’arrive le moment de rembourser votre crédit. L’argent placé fructifie pendant ce laps de temps.
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Le prêt relais
Le prêt relais est une solution pour les investisseurs qui souhaitent revendre un bien locatif pour réinvestir ensuite dans l’immobilier. Ce prêt, d’une durée maximale de deux ans, permet à l’emprunteur d’acheter un nouveau bien avant d’avoir cédé l’ancien. Tant que le logement n’est pas vendu, l’acquéreur ne rembourse à la banque que les intérêts d’emprunt. L’intégralité du capital est soldé par anticipation et sans pénalités dès que la vente est effectuée.
En règle générale, le montant du prêt relais proposé par les banques est compris entre 40 et 80 % du prix de vente du premier logement. Cela peut être une solution pour les investisseurs en transition.
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Pour résumer, l’investissement locatif requiert bien souvent la signature d’un prêt immobilier. Plusieurs types de crédits immobiliers existent dans ce cas selon votre situation. Les avantages sont nombreux à contracter un prêt immobilier pour investir dans du locatif, notamment en termes de fiscalité. Rejoignez les formations strategie-immo.fr pour en apprendre davantage sur l’investissement immobilier et réaliser des transactions comme un professionnel du domaine.
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