Quel rendement locatif viser ?

Lorsque l’on commence à s’intéresser à l’investissement immobilier, la question des revenus générés par le bien arrive très rapidement, est ce que je vais être rentable ? Est-ce que je vais générer du bénéfice avec mon investissement ? Pour rappel, il existe 3 manières de s’enrichir avec l’immobilier, premièrement grâce au bénéfice généré par les loyers, deuxièmement par l’amortissement du crédit payé par les loyers et troisièmement par la plus value à la revente. Le but principal d’un investissement étant que les loyers remboursent le crédit et les différentes charges tout en laissant un bénéfice, finalement, la question sous jacente est donc : quel rendement locatif viser ?

Pourquoi le rendement locatif est capital dans un investissement ?

Le rendement locatif, c’est le rapport Loyer Annuel/Prix d’achat. Il s’exprime en pourcent, et plus il est élevé, plus votre bien est rentable. C’est donc une donnée essentielle pour d’une part comparer votre projet aux autres projets immobiliers mais aussi à d’autres produits d’investissement comme des placements boursiers ou financiers.
Les deux variables d’un investissement sont prises en compte dans ce calcul : le prix d’achat et les revenus générés. Ces deux données peuvent être modifiées, par exemple, il est possible de négocier le prix d’achat du bien à la baisse ou encore d’augmenter les revenus locatifs en changeant le mode de location, en agrandissant le bien, en augmentant le standing pour réévaluer le loyer etc.

Il est également important de retirer les charges des loyers dans le calcul pour voir si ce pourcentage reste intéressant. En effet, certains biens immobiliers peuvent paraître intéressants au premier abord, mais les charges annuelles peuvent rendre le projet non viable. Parmi ces charges nous pouvons citer la taxe foncière qui varie énormément selon l’emplacement du projet, les charges de copropriétés, les charges d’entretien etc.

On obtient alors le rendement net : (Loyer-Charges)/Prix d’achat.

Cette donnée est beaucoup plus précise pour comparer les projets entre eux puisqu’elle inclut plus d’informations que le calcul classique. La troisième donnée à inclure dans ce calcul du rendement n’est autre que les impôts et les cotisations sociales, la fiscalité est également importante dans le cadre d’une comparaison avec un autre produit d’investissement. Pour vous faciliter ce travail et détecter rapidement les biens rentables en automatique, vous pouvez utiliser notre logiciel d’aide à l’investissement en cliquant ici, il vous aidera à savoir quel rendement locatif viser.

Quel rendement locatif viser en fonction du type de biens

À présent, vous devez vous dire : “Super, c’est plutôt simple en fait ! Il faut viser les biens avec un taux de rendement le plus élevé possible !”

Oui et non, pour savoir quel rendement locatif viser, il faut aussi s’intéresser au type de bien que vous êtes en train d’analyser, même si cette donnée est importante, ce n’est pas du tout le seul indicateur à prendre en compte. Dans ma situation, le rendement locatif est une sorte de socle dans mon analyse d’un bien : si ce rendement est inférieur à 8,5% nets, je ne vais pas acheter ce projet à moins que je souhaite le revendre rapidement avec une forte plus value dans le cadre d’une opération de marchand de biens.

Toutefois, pour certains projets, je n’achèterai pas même si le rendement est supérieur à ces 8,5%, pourquoi ?

Parce qu’il faut distinguer les biens dits “patrimoniaux” et les biens “à fort rendement”, ces deux catégories sont généralement opposées. Les biens patrimoniaux sont des produits à fort potentiel de valorisation dans le temps, dans des endroits prisés et donc généralement cher à l’achat, ces biens étant très demandés : le rendement locatif est donc plutôt faible.

Par contre, c’est une valeur sûre au niveau de la valorisation, ce qui permet d’assurer une certaine liquidité en cas de besoin de revente rapide du bien immobilier pour récupérer de la trésorerie : c’est un facteur important à prendre en compte. Le bien à fort rendement est généralement moins “prestigieux” au niveau de son emplacement ce qui justifie un prix d’achat plus faible à loyer identique. Ce bien est moins liquide, par contre, il rapportera plus chaque mois pour le même montant investi qu’un bien patrimonial.

Par exemple: Un appartement à Paris loué 700€ par mois et acheté pour 330 000€ sera patrimonial, et un immeuble dans un village de 1000 habitants loué pour 3000€ par mois au total pour 330 000€ sera un bien à fort rendement. Il est donc très important de bien noter ses objectifs avant de commencer une première démarche d’investissement, vous devez donc prendre en compte votre situation pour savoir quel rendement locatif viser.

Quelle rentabilité locative viser en fonction de sa situation ?

Un salarié gagnant 1 500€ par mois et un PDG gagnant 20 000€ par mois n’aura pas du tout les mêmes objectifs car leurs profils sont différents. L’aspect temps est à prendre en compte : de manière générale, plus vous allez déléguer et moins le projet sera rentable : gestion locative, travaux etc. Car cela viendra rajouter des charges.

Si votre objectif est de générer de l’argent rapidement grâce aux revenus du bien, que vous avez du temps à consacrer à la gestion et à la recherche, je pense que le rendement locatif à viser se situe à 12% : ce sera donc un bien à fort rendement. Si vous êtes dans le cas du PDG qui n’a pas beaucoup de temps, mais de l’argent à placer, un bien patrimonial avec un rendement aux alentours de 6% sera peut-être plus adapté car plus facile à dénicher et à gérer. Dans tous les cas, si vous voulez calculer précisément quel rendement locatif viser pour vos projets immobiliers, vous pouvez utiliser notre logiciel en cliquant ici.

Le rendement locatif à viser pour l’autofinancement

De manière générale, le rendement locatif à viser pour obtenir un autofinancement se situe à 8,5% nets par an. L’autofinancement, c’est quand un bien immobilier se paye tout seul : les loyers remboursent le crédit, les charges et les impôts. Au bout du compte, vous avez un bien immobilier “gratuit.” Globalement, je pense qu’il est préférable de rester au-dessus de ces 8,5% pour assurer ses arrières et éviter de devoir “piocher” dans son argent personnel pour l’entretien ou les rénovations du bien immobilier. Ensuite, plus votre rendement locatif va augmenter et plus vous allez générer du bénéfice chaque mois, personnellement, en visant des biens à fort rendement, je vise des rendements locatifs aux alentours de 15%, ce qui me permet d’avoir des loyers qui représentent 2 à 3 fois ma mensualité de crédit, me laissant une très grande marge de manœuvre et de l’argent pour réellement vivre de l’immobilier.

Au final, pour savoir quel rendement locatif viser, il faut avant tout prendre en compte ses objectifs et sa situation personnelle, à partir de là il est beaucoup plus facile de se fixer un minimum acceptable pour chaque type de biens : patrimonial ou à fort rendement. Vous êtes libre d’automatiser une grande partie de ce travail en utilisant notre logiciel d’analyse de biens immobiliers, plus de 500 investisseurs l’utilisent déjà au quotidien, c’est un gain de temps considérable.