Peut-on annuler une donation immobilière ?

Peut-on annuler une donation immobilière ? Cette question revient généralement lorsque les familles se disputent ou que le donateur change d’avis. Pour découvrir la réponse, lisez bien cet article.

Après la définition et les raisons qui poussent à entreprendre cette démarche de son vivant, vous découvrirez le caractère définitif de la donation immobilière, si on peut l’annuler et dans quels cas, ainsi que des cas particuliers de révocation. Pour en apprendre davantage sur les rouages de l’immobilier, rejoignez les formations strategie-immobilier.fr pour investir et gagner jusqu’à un salaire en une seule transaction immobilière.

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Qu’est-ce qu’une donation immobilière ?

Une donation immobilière est un acte par lequel le donateur donne un bien immobilier à une autre personne, le donataire. Cette donation doit obligatoirement se réaliser devant un notaire. Elle peut concerner une maison, un appartement, un garage, une place de parking… tout bien immobilier.

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Pourquoi faire une donation immobilière de son vivant ?

Cette démarche comporte plusieurs avantages :

Vous choisissez librement qui sera le donataire, c’est souvent un membre de la famille, mais ce peut aussi être un ami.

Vous bénéficiez d’avantages fiscaux, la donation supprime les droits de succession pour les héritiers. Seuls des droits de mutation seront payés avec des abattements et un barème beaucoup plus avantageux. Le montant de cet abattement, de 5 000 à 100 000€, dépend de votre lien de parenté avec la personne à qui vous donnez.

Vous pouvez répartir la transmission dans le temps. En faisant une donation d’une partie de votre patrimoine aux héritiers, vous faites une avance sur héritage. Au moment de votre décès, l’héritier recevra donc sa part successorale moins la valeur de votre donation. Dans le cas d’un bien immobilier, ça peut aussi se traduire par le démembrement de la propriété. Vous transmettez la nue-propriété à votre héritier et vous conservez l’usufruit pour y vivre ou faire de la location.

Toutefois, pour bénéficier des abattements fiscaux, la donation doit respecter des plafonds de 100 000 euros pour chacun des enfants et 30 000 euros pour chacun des petits-enfants. Par ailleurs, l’âge du donateur est pris en compte dans le calcul des réductions fiscales, renouvelables tous les 15 ans. Les droits de mutation, honoraires du notaire et autres frais relatifs à la donation sont à payer par le donataire. Les droits d’enregistrement “de mutation à titre gratuit” sont réglés par l’administration des impôts.

Pourquoi dit-on que la donation immobilière a un caractère définitif ?

Lors d’une donation, à l’attention d’une personne quelle qu’elle soit, le donateur ne peut pas revenir dessus, du moins en principe. On estime donc que la donation immobilière échappe à la plupart des règles qui régissent les contrats, ces derniers pouvant être annulés dans de nombreux cas.

Le donateur ne pourra ainsi pas récupérer le bien qu’il a transmis, et cela vaut pour les donations immobilières comme pour n’importe quelle donation, y compris de simples dons pécuniaires. Ce principe signifie que l’on ne peut pas intégrer n’importe quelle clause au contrat de donation. En effet, dès lors que celle-ci dépend de la seule volonté du donateur, il est interdit d’effectuer une donation sous conditions.

Peut-on quand même annuler une donation immobilière ?

Il existe 4 cas pour lesquels on peut tout de même annuler une donation immobilière.

La clause de retour conventionnel

La clause de retour conventionnel est une modalité qui peut être insérée dans un acte de donation, et qui permet de prévoir que les biens donnés reviendront au donateur ou à une autre personne désignée dans certaines circonstances.

La clause de retour conventionnel est généralement utilisée pour prévoir que les biens donnés reviendront au donateur si le bénéficiaire décède avant lui sans laisser d’enfant ou de conjoint survivant. Il en est de même si le donataire décide de vendre les biens donnés sans le consentement du donateur.

Il est important de noter que la clause de retour conventionnel doit respecter certaines règles. Par exemple, elle ne peut pas aller à l’encontre de l’ordre public ou des droits des héritiers réservataires du donateur, c’est-à-dire les enfants ou le conjoint du donateur qui ont droit à une part minimale de sa succession.

La clause de retour conventionnel peut prévoir que si le donataire décède avant le donateur, ce dernier reprend la propriété du bien et la donation sera annulée rétroactivement. Cette clause de retour conventionnel est fréquemment assortie d’une autre modalité interdisant au donataire de vendre ou de céder le bien immobilier.

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La révocation pour inexécution des conditions

Lors de la signature de la donation, le donateur peut décider d’imposer au donataire une ou plusieurs conditions à respecter en contrepartie de son don. L’acte authentique de donation peut ainsi préciser que le donataire s’engage à héberger le donateur, ou à entretenir le bien donné par exemple.

En cas de non-respect de ces conditions, le donateur pourra engager une action en justice pour demander l’annulation de la donation. Pour que les juges envisagent de remettre en cause la donation, il faut que :

Les conditions mises à la charge du donataire soient licites et ne soient pas disproportionnées par rapport à l’objet de la donation.

L’inexécution des conditions ne soient pas provoquées par le donateur.

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La révocation pour ingratitude

Il existe trois situations dans lesquelles une donation peut être annulée pour cause d’ingratitude selon l’article 955 du Code civil :

Le donataire tente de tuer ou tue le donateur.

Le donataire commet des sévices, des délits ou des injures graves envers le donateur.

Le donataire refuse de fournir une aide alimentaire au donateur.

Face à ces comportements, le donateur ou ses héritiers peuvent demander l’annulation de la donation en justice dans l’année qui suit le délit, ou la condamnation définitive du donataire.

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En cas de survenance d’enfant

L’annulation d’une donation immobilière pour survenance d’enfants est envisageable sous réserve de respecter certaines conditions. Voici lesquelles :

Lors de la donation, le donateur n’avait pas de descendants vivants.

Après la donation, il a un enfant biologique, ou en a adopté un par adoption plénière.

L’acte de donation prévoit la possibilité de révoquer la donation pour survenance d’enfants. Cette condition est nécessaire pour les donations consenties depuis le 1ᵉʳ janvier 2007. Avant cette date, la révocation pour ce motif se faisait de plein droit.

Un délai de 5 ans maximum à compter de la naissance ou de l’adoption de l’enfant pour intenter la révocation.

Toutefois, le donateur peut, à tout moment, renoncer à faire valoir cette révocation, même s’il l’avait fait inscrire dans l’acte authentique de donation.

En parallèle, n’hésitez pas à regarder notre vidéo sur “Cette Maison PAS RENTABLE Rapporte 50 000€” :

2 cas particuliers concernant la révocation d’une donation immobilière

Il existe 2 cas particuliers au sujet de l’annulation d’une donation immobilière.

Le cas de l’annulation d’une donation entre époux

La donation entre époux ou au dernier vivant est révocable à tout moment selon l’article 1096 du Code civil. Celui qui la révoque n’a pas besoin de justifier son entreprise et n’est pas tenu d’avertir l’autre partie. Dans ce cas particulier, la révocation de la donation immobilière peut se faire par acte notarié ou par testament.

Une donation au dernier vivant est automatiquement révoquée en cas de divorce, sauf si elle a été consentie par un contrat de mariage entre les époux.

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L’abus de faiblesse

Si une personne a effectué une donation contre sa volonté ou sans mesurer les conséquences de celle-ci, la donation peut être révoquée en raison des motifs suivants :

La personne n’a pas consenti librement, en connaissance de cause, à la donation. Elle a agi sous la menace ou par tromperie. Dans ce cas, il est possible de faire appel à l’article 901 du Code civil stipulant que la donation est nulle si la volonté du donateur a été « viciée par l’erreur, le dol ou la violence ».

Le donateur n’est pas sain d’esprit au moment de signer l’acte de donation. La demande d’annulation de la donation peut alors se fonder sur l’article 414-1 du Code civil.

Pour annuler une donation pour abus de faiblesse, le donateur ou un héritier doit saisir le tribunal de grande instance du lieu où réside la victime de l’abus et réunir les preuves justifiant sa demande. Le juge décidera s’il y a eu vice de consentement ou pas, au regard des éléments fournis. Quel que soit le motif invoqué, le donateur ou ses héritiers ont 5 ans pour agir.