Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Vous avez entendu parler de l’achat d’un immeuble de rapport, mais vous ne connaissez pas les avantages de cet investissement ? Vous êtes au bon endroit !
L’achat d’un immeuble de rapport constitue un vivier d’avantages pour un investisseur immobilier. Découvrez-le dans cet article avant de vous lancer. Rejoignez aussi les formations strategie-immo.fr pour apprendre les rouages du métier de l’immobilier et gagner jusqu’à un salaire en une seule transaction.
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Définition de l’immeuble de rapport
L’immeuble de rapport désigne l’achat de l’ensemble des lots d’un même immeuble par un seul investisseur. C’est un investissement fait en une seule fois pour un bâtiment entier. Cet investissement immobilier s’oppose au régime de la copropriété puisque l’ensemble des logements fait partie du patrimoine d’un propriétaire unique.
La possession du bâtiment par un seul investisseur permet sa gestion simplifiée. En effet, le propriétaire d’un immeuble de rapport n’a pas l’obligation de prendre les décisions relatives à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble conjointement avec un syndicat de copropriété, ni vis-à-vis de la loi, de recourir aux services d’un syndic. Le propriétaire d’un immeuble de rapport gère la résidence en toute autonomie.
Les termes « hôtel de rapport », « maison de rapport » ou « immeuble à loyer » existent aussi. Ils désignent tous la même chose : la possession par un même investisseur (personne physique ou morale) de l’ensemble d’un bâtiment avec pour but la location de chacun des lots qui le composent, le but étant de générer des loyers réguliers qui permettent à ce dernier de gagner de l’argent.
En matière d’achat d’immeuble de rapport, plusieurs possibilités s’offrent à l’investisseur :
- Achat d’un immeuble de rapport dont les appartements sont déjà loués pour ne pas avoir à trouver d’autres locataires et rassurer les banques avec des baux déjà signés. Un immeuble de rapport avec locataires constitue donc en quelque sorte une sécurité.
- Achat d’un immeuble de rapport où les appartements sont vides pour réaliser des travaux, des réaménagements ou de la décoration pour optimiser son investissement immobilier et augmenter le rendement locatif.
- Achat d’un immeuble « mixte », avec des logements vides et d’autres occupés, pour profiter des avantages des deux types d’achat évoqués ci-dessus.
Afin d’avoir le maximum de conseils : L’Immeuble de Rapport : Le Levier Stratégique
Les avantages de l’achat d’un immeuble de rapport
Prix d’achat moins élevé
Un immeuble de rapport est globalement moins cher que plusieurs achats séparés de différents biens immobiliers à louer. En effet, le prix d’achat au mètre carré sera moins élevé pour un ensemble de lots vendu à un seul investisseur que pour les mêmes logements vendus séparément à différents acquéreurs.
Cela signifie également qu’il ne faudra payer qu’une fois les frais de dossier de la banque ou du courtier pour un seul financement, pareil pour les frais de notaire et la commission auprès de l’agence immobilière.
À lire également : Acheter un immeuble de rapport à Lille : les avantages
Coûts de fonctionnement plus faibles
Il y aura par ailleurs des frais de fonctionnement moins élevés pour l’achat d’un immeuble de rapport. Tout d’abord, les impôts fonciers sont en général moins élevés sur l’immeuble entier que sur la somme des lots pris séparément.
Ensuite, vous évitez les frais de syndicat de copropriété qui peuvent être élevés.
Enfin, le coût des travaux est plus facilement négociable quand vous proposez à une entreprise de refaire le bâtiment complet.
Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire : Vente d’un Immeuble de Rapport: Conseils Pratiques
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Meilleure rentabilité locative
Comme vous avez eu un prix d’achat plus faible et que vous avez des frais de gestion moins élevés aussi, vous obtenez ainsi une meilleure rentabilité locative. Vous aurez ainsi le même niveau de revenus fonciers que pour un achat de plusieurs logements secs.
À lire également : L’investissement dans un immeuble locatif
Simplification de la gestion
Avec l’achat d’un immeuble de rapport, il n’y a pas besoin de gérer une copropriété. Cela signifie que vous serez le seul décisionnaire de toutes les décisions à prendre sur les travaux de rénovation ou d’amélioration, les règles de fonctionnement, etc. Vous serez ainsi libre de réaliser les travaux à votre rythme, comme vous le voulez ou pouvez, en choisissant vous-même les prestataires.
Par ailleurs, la même localisation pour tous les lots à gérer est aussi un gain de temps et de contraintes appréciable pour un investisseur. Soit vous le faites vous-même et cela vous simplifie la vie. Soit vous le faites gérer par une agence immobilière et cela peut en réduire le coût, car cela simplifie leur gestion à eux. Il en sera de même pour les artisans ou tout autre professionnel devant intervenir sur cet immeuble.
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Répartition du risque sur plusieurs lots
Le risque d’impayés et de problème avec un locataire est réparti sur différents biens. Si cette répartition du risque est la même que pour plusieurs logements séparés, cela peut néanmoins être un avantage pour la banque qui vous accorde un prêt immobilier. En effet, ce seront plusieurs loyers différents qui couvriront les besoins pour payer le remboursement de votre crédit immobilier. Il y a donc moins de risques pour le paiement de vos mensualités, car plusieurs locataires vous assurent des loyers pour cet immeuble de rapport.
En outre, vous avez également la possibilité de choisir un immeuble qui vous permet de mixer les usages sur les différents lots : des habitations, un local commercial, des bureaux, des parkings, des garages, etc.
En parallèle, n’hésitez pas à lire aussi : Investir dans un immeuble de rapport
Possibilité de vendre petit à petit les lots à un meilleur prix
Lorsque vous voudrez revendre cet immeuble de rapport, vous aurez le choix entre vendre l’ensemble ou le vendre lot par lot. Cela vous laisse alors la possibilité de garder ceux qui possèdent la meilleure rentabilité par rapport à leur valeur actuelle sur le marché immobilier.
Une vente de chaque bien individuellement vous permettrait un meilleur bénéfice, car ils seront vendus plus cher séparément que tous ensemble à un seul investisseur. Mais pour cela, vous devrez donc réaliser les travaux nécessaires avant la vente.
À lire aussi : Placement immobilier : Les secrets pour réussir
Comment bien réaliser l’achat d’un immeuble de rapport ?
La concurrence est rude sur ce marché
Le marché de l’immeuble de rapport est un secteur de niche qui attire souvent des investisseurs bien informés et des chasseurs immobiliers professionnels. La recherche de la bonne affaire n’est pas une tâche de tout repos. D’autant qu’elle nécessite, au préalable, de solides compétences fiscales et juridiques, ainsi qu’en matière de travaux et de gestion de patrimoine.
À lire également : Faut-il déléguer la gestion locative de votre bien immobilier ?
Bien sécuriser l’achat d’un immeuble de rapport
Vous devez avoir un gros bagage pour investir dans un immeuble de rapport. Acheter un immeuble est un investissement beaucoup plus lourd qu’un seul appartement. Que ce soit au moment de l’acquisition, avec un emprunt conséquent et des grosses mensualités, mais aussi lors de la vie du bien avec tous les coûts d’entretien. Il faut disposer d’une solide épargne en cas de travaux imprévus ou de situations urgentes concernant le bâtiment lui-même.
Votre relation avec la banque est cruciale pour éviter les conséquences liées à des défauts de paiement. Toutefois, vous pouvez choisir de ne pas être seul en optant pour l’achat d’un immeuble de rapport via une SCI (Société Civile Immobilière). Le risque financier sera alors partagé entre plusieurs associés.
Vous pouvez aussi utiliser différents dispositifs pour diminuer la fiscalité et réduire les impôts qui pèsent sur votre investissement, comme la Loi Denormandie, la loi Malraux, le déficit foncier, LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), etc.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à visionner cette vidéo :
Où investir dans un immeuble de rapport ?
Le premier critère à prendre en compte quand vous décidez d’acheter un immeuble de rapport, c’est la localisation. Du fait du coup élevé d’un bâtiment dans les grandes villes, les investisseurs peuvent être tentés d’investir à la campagne. Cela semble également plus facile à trouver avec la désertification des espaces ruraux. Mais, selon la localisation, le risque est réel de se retrouver avec un immeuble impossible à louer à cause de la faible demande locative, ou impossible à revendre.
Pour faire le bon choix, faites des recherches sur la ville que vous visez. Quelle est la tendance du bassin géographique ? À quel type de population vos biens seront-ils destinés et les prix sont-ils adaptés ? Si vous souhaitez louer à des étudiants par exemple, vérifiez en amont que la demande de logements étudiants existe.
À lire aussi : Immeuble de rapport : est-ce une bonne stratégie ?
Comment devenir un investisseur dans l’immobilier ?
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En résumé, vous connaissez désormais les avantages concernant l’achat d’un immeuble de rapport. Prix, gestion simplifiée, répartition des risques, rentabilité locative meilleure… Vous avez toutes les bonnes questions à vous poser afin de travailler au mieux votre investissement pour l’achat d’un immeuble de rapport. Rejoignez les formations strategie-immo.fr pour gagner jusqu’à un salaire en une seule transaction immobilière.
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