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Acheter un bien déjà loué : Bonne ou mauvaise idée ? 

Acheter un bien déjà loué procure plusieurs avantages. Déjà c’est économique, mais en plus, il prodigue à l’investisseur une bonne rentabilité. Toutefois, il est dans votre intérêt d’assurer la fiabilité du locataire ainsi que les conditions du bail avant de procéder à l’achat. Vous disposez du droit de récupérer le bien, qu’il soit mis en location vide ou meublée, en veillant à respecter les délais.

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Les avantages d’acheter un bien déjà loué

Il est important de savoir que l’acquisition d’un bien loué est spécifique aux investisseurs immobiliers. Ceux qui souhaitent acquérir une habitation permanente n’y trouveront aucun attrait.

Au titre d’investisseur locatif, vous pouvez profiter d’une remise considérable sur les prix. La rentabilité de l’investissement et la plus value lors de la revente s’en trouvent inévitablement augmentées.

1 – Acquérir un appartement déjà loué et tirer profit d’un prix de vente réduit

En achetant un patrimoine immobilier déjà loué, vous n’aurez pas le droit de l’occuper dans l’immédiat ni de remplacer le locataire qui occupe le bien, ce qui justifie la réduction du coût du bien à la vente.

Il est de ce fait nécessaire que le vendeur applique une décote au prix de vente, dont le montant varie en fonction de différents facteurs :

  • La durée résiduelle du bail : plus la reprise du bien est possible, plus le rabais est important. 
  • La location vide, qui sous-entend un abonnement d’au moins trois ans, permet de profiter d’une remise plus élevée que la location meublée, où la durée de l’abonnement se limite à une seule année.
  • L’âge du locataire : on protège certaines catégories de locataires, notamment les personnes à ressources limitées ou les retraités. 
  • Le montant du loyer : si ce dernier est inférieur au tarif du marché, vous risquez de perdre de l’argent jusqu’à ce que vous parveniez à le réévaluer.
  • Le type de location : le loyer loi 1948 vous fait jouir d’une réduction allant jusqu’à 50%.

2 – Acheter une maison louée afin de prévoir son rendement

Pour assurer le rendement de votre investissement, vous devez entrer dans votre ligne de compte le coût d’acquisition et le loyer proposé pour le bien. Acquérir un bien déjà loué vous permet donc de déterminer à l’avance le montant du loyer ainsi que la rentabilité réelle de votre investissement en fonction du prix d’achat..

3 – Accroître ses chances d’obtenir un prêt immobilier

Pour profiter de l’effet de levier, nous vous recommandons d’acheter le bien immobilier avec un prêt hypothécaire.

L’achat d’un patrimoine immobilier déjà loué vous permet également de prouver à la banque que vous allez percevoir un chiffre X d’euros mensuels et que votre placement est donc déjà assuré. Un excellent point pour le dossier de crédit !

4 – Pas besoin de chercher des locataires

Rédaction et publication d’une offre immobilière, mise en place des visites, études des fichiers de locataires, choix du candidat idéal, etc. Vous n’aurez pas à vous occuper de ces tâches si vous confiez la mise en location de votre bien à un agent.

Que faut-il vérifier avant d’acquérir un logement déjà loué ?

Ce concept connaît ses avantages. Cependant, pour éviter toute surprise désagréable, nous vous proposons une check-list des points à vérifier avant de vous y mettre.

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1 – Le locataire est-il sérieux ?

Un mauvais payeur, ainsi c’est tout la balance économique de votre investissement qui se trouve impactée. Avant la conclusion de la vente, exigez de l’actuel locataire non seulement les reçus de loyer. Exigez également de consulter le contrat de travail et le contrat de garantie du locataire éventuel.

2 – Vérifier les clauses du bail

Il convient de prévoir idéalement une clause résolutoire, de solidarité en cas d’occupants multiples ou de revalorisation du loyer. 

3 – l’état du logement

Bien qu’il soit difficile de juger de l’état général d’une maison avec des mobiliers, il faut prendre le temps de la visiter en profondeur pour vérifier si elle nécessite des travaux, et de combien.

Les limites d’un investissement dans un bien déjà loué

Cet investissement est rentable mais il n’est pas dépourvu de mauvais côté. Il concerne l’aménagement, suivi la hausse du loyer.

1 – Les travaux

Si la propriété a été mise en location depuis plusieurs années, elle nécessitera sûrement quelques travaux de réaménagement et de remise en état pour la moderniser. Ces travaux sont généralement effectués entre deux mises en location, alors que faire lorsqu’on achète un logement déjà occupé ?

Lire aussi : Les avantages de la location meublée

2 – L’augmentation du loyer

Les augmentations de loyer sont rigoureusement réglementées par la loi, et les différentes règles varient selon que le bien se situe ou non dans un quartier où il y a une certaine tension immobilière.

Récupérer un logement déjà loué

Un jour ou l’autre, et sauf pour les habitations destinées aux handicapés ou aux plus modestes, vous récupérerez le bien déjà loué. Au-delà du préavis de vente, vous pourrez donner un préavis au preneur pour occuper le bien vous-même ou pour motif valable et sérieux.

1 – Reprise pour loger un proche ou occuper le bien locatif

Ce dossier de récupération est ouvert si vous désirez faire du logement votre habitation principale, ou y héberger un proche, et ce toujours dans le cadre de la demeure principale. Le délai de reprise se fait environ 2 ans après l’achat. Il est définit comme suit :

  • Si le contrat de location prend fin moins de 2 ans après la vente : il est possible de donner un préavis de résiliation du contrat de bail, mais celui-ci ne pourra s’appliquer que 2 ans après la conclusion de la vente ;
  • Si le contrat de location prend fin plus de 2 ans après la date d’achat : vous pouvez réclamer le bien au maximum à la date de fin du contrat de location.

2 – Reprise pour un motif légitime et sérieux 

Le non-respect des accords pourrait conduire à la reprise. Surtout dans le cas d’un motif aussi légitime que sérieux. 

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