En réalisant un investissement locatif, vous devez toujours considérer des risques majeurs liés à l’occupation de votre bien par autrui. En effet, lorsque vous mettez votre patrimoine immobilier en location, vous devez prendre en compte les risques de dégradations du bien.
Afin de prévoir les désagréments qu’engendre la détérioration de votre patrimoine, vous avez la possibilité de solliciter un dépôt de garantie avant sa mise en location. De quoi s’agit-il exactement ? Dans cet article, nous allons vous dévoiler tout ce qu’il y a à savoir sur le dépôt de garantie ; définition, restitution, montant, retenue, etc.
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Le dépôt de garantie, c’est quoi ?
Le dépôt de garantie peut se traduire comme une somme d’argent que le propriétaire-bailleur d’un bien locatif peut réclamer au locataire. Il convient toutefois de distinguer la notion du dépôt de garantie à celle de la caution. En effet, ces deux éléments visent à prévoir des manquements d’obligations de la part d’un locataire.
Pendant la signature du contrat de bail, la caution permet de prévenir les risques de loyers impayés tandis que le dépôt de garantie vise à couvrir les éventuelles réparations dues à la dégradation du bien loué.
La seconde différence à considérer concerne la personne à qui vous pouvez réclamer la garantie. Pour une caution, vous devez vous tourner vers la personne qui se porte garante du versement des loyers. Quant au dépôt de garantie, vous pouvez directement le réclamer auprès de votre locataire.
Sachez qu’en qualité de propriétaires, vous pouvez demander un dépôt de garantie que ce soit pour une location vide ou une location meublée. Vous devez également savoir que la réclamation d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire.
Combien demander au locataire ?
Le montant de dépôt de garantie dépend principalement de la nature de votre location. Sachez que vous devez obligatoirement inclure cette somme dans le contrat de bail. Tout d’abord, pour une location vide, vous avez la possibilité de réclamer un mois de loyer.
En ce qui concerne la location meublée, sachez que le montant du dépôt de garantie correspondra à 2 mois de loyers au maximum. Ce plafond concerne uniquement les baux signés après le 27 mars 2014. Pour les baux antérieurs à cette date, sachez que le bailleur est libre de fixer le montant du dépôt de garantie.
Il importe de souligner que le montant du dépôt de garantie reste fixe toute la durée du contrat de bail. En outre, vous ne pouvez pas le revoir à la hausse lors du renouvellement de votre contrat.
Quand le dépôt de garantie doit-être versé ?
Le locataire peut verser le dépôt de garantie une fois que les deux parties ont ratifié le contrat de bail. Ce dernier peut effectivement payer la somme due lui-même ou recourir au service d’une tierce personne. En tant que bailleur, vous pouvez percevoir cette couverture monétaire en espèce ou par chèque. Après le premier versement, le locataire a tout à fait le droit de réclamer une quittance. Le reçu du dépôt de garantie doit inclure :
- Le nom et le prénom du locataire
- La nature de la location
- Le montant du dépôt de garantie
- L’adresse du logement locatif
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Vous devez savoir que vous ne pouvez pas réclamer ce dépôt si vous choisissez une fréquence de plus de 2 mois pour le versement du loyer. C’est effectivement le cas d’un paiement trimestriel qui est assez fréquent dans la location d’un logement.
La restitution du dépôt de garantie
Selon la législation en vigueur (la loi ALUR), en tant que propriétaire-bailleur, vous êtes tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire sur un délai de 2 mois à la fin du contrat. Pour ce faire, vous devez effectuer un état des lieux de sortie.
Si vous n’avez pas remboursé le dépôt jusqu’à l’échéance, outre le dépôt de garantie, vous serez aussi amené à payer 10 % de la somme du loyer par mois. Vous serez tenu de restituer le dépôt à condition que le locataire ait pris soin d’entretenir le bien jusqu’à la fin du bail. Si au terme de la location, le bien est maintenu dans son état initial, vous êtes tenu de rembourser un mois du dépôt de garantie.
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Serez-vous obligé de restituer le dépôt de garantie dans sa totalité ?
Vous n’avez pas l’obligation de rembourser totalement le dépôt de garantie. En effet, si vous constatez des dégradations sur la structure du bien, vous pouvez vous abstenir de restituer le dépôt. C’est le même cas pour le recouvrement des charges et loyers impayés.
Par le biais d’un devis professionnel, vous avez également la possibilité de faire des retenues à hauteur de 20 % du montant du dépôt. Afin de justifier la retenue du dépôt de garantie, vous devez remettre certains documents réglementés, à savoir :
- L’état des lieux (d’entrée et de sortie)
- Une lettre de réclamation pour manquement aux obligations du locataire
- Un constat d’huissier
- Un devis professionnel
- Des photos et des quittances
Évitez les conflits avec votre locataire
En tant que propriétaire, vous devez impérativement éviter les conflits avec votre locataire sur la restitution du dépôt de garantie. En cas de rétention abusive du dépôt, sachez que le locataire est en droit d’engager votre responsabilité et d’ester en justice.
À défaut d’une réglementation à l’amiable, pour réclamer son dû, le locataire peut, en premier lieu, effectuer une mise en demeure du propriétaire. Pour ce faire, il doit rédiger et lui transmettre une lettre recommandée munie d’un avis de réception.
En second lieu, le locataire peut procéder à une conciliation. Pour cela, il a la liberté de saisir la commission départementale de conciliation. Enfin, sachez que le locataire a également la possibilité de confier l’affaire à un tribunal compétent.
Afin d’éviter les conflits avec votre locataire, vous devez vous informer sur la notion d’usure et la remise des clés.
Ce qu’il faut retenir ?
Le dépôt de garantie permet au propriétaire-bailleur de couvrir la réparation des dégâts que le locataire a causés. Son montant correspond entre un et deux mois de loyer en fonction de la nature de la location. Vous pouvez percevoir le dépôt de garantie suite à la signature du contrat de bail.
Vous êtes tenu de restituer le dépôt de garantie sur un délai de 2 mois à compter de la sortie de votre locataire. Enfin, vous devez retenir que le montant du dépôt de garantie est fixe et doit être inclus dans les grandes lignes du contrat de bail.
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