Vous vous demandez s’il est plus judicieux de louer vide ou meublé ? Vous ne percevez pas les différences avantageuses pour l’un ou l’autre type de location ? Vous êtes au bon endroit !
La location d’un bien immobilier peut se faire avec un logement vide ou meublé. Les règles juridiques sont différentes et les avantages également. Découvrez-le en lisant cet article pour vous aider à faire votre choix. Profitez de la conférence gratuite stratégie-immobilier pour vous lancer dans nos formations sur l’investissement immobilier.
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Louer vide ou meublé : des règles juridiques différentes
La grande différence entre louer vide ou meublé réside dans le fait que pour louer meublé, le propriétaire doit investir dans des équipements et des meubles obligatoires (liste prévue par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux occultants, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, luminaire, etc…
Mais d’autres règles d’ordre juridique viennent également marquer la différence entre une location vide et une location meublée. Elles concernent notamment le bail :
- Le bail meublé classique est conclu pour une durée minimum de 1 an (sauf pour le bail aux étudiants qui possède lui une durée de 9 mois sans reconduction). En l’absence de congé, à l’initiative du locataire ou du propriétaire, le bail est renouvelé de façon tacite pour une année, quelle que soit la durée du bail initial.
- Le bail vide est conclu pour une durée de 3 ans minimum. Il se renouvelle automatiquement pour une autre période de 3 ans et aux mêmes conditions de loyer, sauf si le bailleur décide de mettre un terme au contrat de location.
Le délai pour donner congé au locataire est également différent selon le type de location :
- Le préavis d’une location en meublé est de 3 mois, et valable uniquement pour l’un des trois motifs prévus par la loi : pour vendre le bien, pour l’habiter (ou y loger l’un de ses proches) ou pour un motif légitime et sérieux comme le non-paiement des loyers et des charges par le locataire par exemple. Le locataire peut, quant à lui, faire état de son départ à tout moment en respectant un préavis d’un mois.
- Le préavis d’une location vide est d’au moins 6 mois avant le terme du bail, et comme pour la location meublée, il doit être fondé sur l’un des 3 motifs énoncés par la loi. Le locataire, de son côté, est soumis à un préavis de 3 mois avant son départ, sauf événement particulier comme une mutation professionnelle ou logement situé en zone tendue auquel cas le préavis est raccourci à 1 mois.
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Louer vide ou meublé : quels avantages ?
Les avantages d’une location vide
Gestion des impayés
Lorsque le locataire ne paye plus son loyer, il va en général décider également de ne pas respecter les éventuels congés que vous allez lui envoyer pour résilier le bail. La loi le protégera quoi qu’il arrive et la résiliation annuelle du bail en meublé n’accélérera pas la procédure d’expulsion.
La longueur des procédures d’expulsion, entre 18 et 24 mois, est donc la même en location meublée qu’en location vide. La location vide est même préférable en termes de risques d’impayés que la location vide. En effet, vous ne prenez pas le risque de voir vos meubles et équipements dégradés. Il faut savoir que les garanties loyers impayés ne couvrent jamais les meubles.
Par ailleurs, louer meublé peut facilement attirer des locataires qui s’installent quelques mois, qui ne paient pas et qui quittent le logement en sachant très bien que le propriétaire ne les poursuivra pas pour 2 ou 3 mois d’impayés.
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Gestion locative
Louer un logement vide ne requiert pas de temps, car vous n’avez pas d’aménagement spécifique à mettre en place avant de le louer.
Par ailleurs, les locataires qui louent en meublé ont tendance à rester moins longtemps qu’en location vide, donc vous augmentez le temps passé à chercher de nouveaux locataires, faire les visites, valider le dossier, signer le bail etc. En louant une maison ou un appartement vide, vous avez plus de chances de trouver un locataire souhaitant s’installer sur 2 à 3 ans minimum. De plus, le locataire ne vous sollicitera pas forcément pour des pannes ou casses de meubles et d’équipements puisque ce seront les siens.
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Les avantages d’une location meublée
Rendement locatif plus élevé
Si vous êtes dans une localité qui se prête bien à la location meublée, il est probable que la demande pour des logements meublés vous permette de demander des loyers bien plus élevés qu’en location vide, grâce auxquels vous amortissez facilement les dépenses d’ameublement, l’augmentation de la rotation des locataires avec les frais et la vacance locative.
Par ailleurs, il est fort probable que les locataires quittent le logement régulièrement, vous permettant ainsi de réajuster le loyer à la hausse plus facilement pour suivre le marché, ce qui n’est pas possible pour une location vide dans lequel le locataire reste en place plusieurs années.
Toutefois, faites attention à l’encadrement des loyers qui se développe dans beaucoup d’agglomérations. D’autre part, quand vous prenez en compte la vacance locative du meublé, c’est-à-dire la période d’inoccupation entre deux locataires, le risque peut se montrer plus élevé au vu du temps passé par les locataires en logement meublé et de la rotation associée.
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Fiscalité plus intéressante
Louer en meublé se fait sous le régime par défaut du LMNP (Loueur meublé non professionnel). Dans le cadre de ce régime, vous pouvez déclarer vos charges au forfait (micro-Bic) ou au réel.
Si vous optez pour le régime simplifié du micro-Bic, le forfait de charges est de 50 % au lieu de 30 % en location vide. Cela veut dire que vous n’allez être imposé qu’à hauteur de 50 % des loyers encaissés au lieu de 70 % en location vide.
Au régime réel, c’est encore mieux, puisque vous pouvez déclarer vos charges au réel comme en location vide, mais en plus, vous allez pouvoir amortir le bien et déduire de vos loyers des amortissements qui vont grandement réduire les loyers imposables.
Le régime d’une location meublée en plus d’être très avantageux ne vous impose quasiment aucune contrainte contrairement au Pinel ou au Censi-Bouvard par exemple: pas de plafonds de loyers, de ressources locataires, de zonage ou encore de durée d’engagement. Même si la location meublée est souvent plus intéressante niveau fiscalité, il ne faut pas oublier qu’en location vide, vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Pinel sous certaines conditions. La loi Pinel prévoit une réduction d’impôt pouvant aller de 12 % (si le logement vide est loué pour une durée de 6 ans) à 21 % (s’il est loué pour une durée de 12 ans).
En savoir plus : Investir en Pinel : les meilleures villes en France
Comment passer d’une location meublée à une location vide pour un propriétaire ?
Passer d’une location meublée à une location vide ou nue est beaucoup plus simple que l’inverse. Une fois que le contrat de bail d’un an arrive à échéance, le propriétaire est tout à fait libre de reprendre la main sur son bien et de le transformer en une location vide.
Enlever les meubles
La première étape pour passer d’une location meublée à une location vide est de retirer les mobiliers et équipements du logement. Il est possible de laisser quelques matériels au locataire, mais il faut veiller à ne pas respecter la liste des équipements obligatoires imposés par la loi. En cas de contrôle, le logement peut être requalifié en meublé.
Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire : Quelles différences entre location vide et location meublée ?
Informer les administrations
Une fois les meubles retirés, il est important d’informer l’administration de votre décision de passer en location vide. En effet, vous devez réaliser certaines démarches pour pouvoir louer en meublé, et avez dû être redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) ou encore de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Il faut donc déclarer une cessation d’activité ou simplement la fermeture d’un établissement dans le cas où un seul logement passe en location vide, alors que d’autres appartements continuent d’être loués meublés.
À lire aussi : L’Amortissement d’un Immeuble : Comprendre et Optimiser
Changer de statut
Il faut changer de statut en cas de passage à une location vide, surtout pour les professionnels sous le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). En effet, l’arrêt de cette activité entraîne dans ce cas des plus-values professionnelles et par conséquent des impôts et prélèvements sociaux à payer.
En savoir plus : Les documents à fournir par le propriétaire pour louer un appartement
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En conclusion, louer meublé ou vide apporte pour chacune des locations ses avantages et ses inconvénients. Selon, votre statut, votre temps et vos envies, vous pouvez désormais choisir entre location meublée et location vide. Et pour en découvrir davantage sur l’investissement immobilier, rejoignez stratégie-immobilier et ses nombreuses formations.
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