Comment évoluent les taux d’emprunt immobilier en 2023 ?

Vous cherchez à comprendre l’évolution des taux d’emprunt immobilier en 2023 ? Vous souhaitez emprunter mais craignez l’augmentation dont tout le monde parle ? Vous êtes au bon endroit !

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Comment sont fixés les taux d’emprunt immobilier ?

Souscrire un prêt immobilier est une opération quasi systématique pour acheter un bien immobilier. Un établissement bancaire qui accepte de prêter de l’argent ne peut le faire gratuitement. Pour se rémunérer, les banques déterminent ce qu’on appelle le taux d’intérêt nominal ou taux d’intérêt débiteur.

Pour fixer ces différents taux, les établissements bancaires se basent sur plusieurs critères :

• Le taux de l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor)

• La durée du prêt immobilier

• La qualité du dossier de l’emprunteur (situation professionnelle, apport, état des comptes bancaires sur les trois derniers mois…)

Les taux immobiliers varient d’un établissement à l’autre et d’une région à une autre. En effet, les banques baissent, maintiennent ou augmentent les taux d’intérêt en fonction du marché, des taux officiels courants des banques centrales, mais aussi de leur stratégie commerciale. De plus, la région parisienne a des taux d’emprunt immobilier différents de la Creuse par exemple.

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Quel est le taux des emprunts immobiliers en 2023 ?

Tous les mois, l’Observatoire Crédit Logement / CSA révèle les taux immobiliers moyens pratiqués sur le territoire pour le mois qui vient de se terminer. Donnés à titre indicatif, ils permettent cependant de se faire une idée de l’évolution du marché immobilier.

Après avoir atteint un niveau particulièrement bas en fin d’année 2021, la situation a considérablement évolué. Les taux ont grimpé tout au long de l’année 2022 et cette hausse perdure en 2023. Au mois de juillet 2023, le taux moyen s’établit à 3,61 %. La production de prêts est toujours au ralenti et les conditions d’accès au prêt immobilier continuent de se durcir. En effet, les banques demandent un apport plus conséquent pour s’assurer du bon remboursement des mensualités du crédit immobilier.

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Pourquoi les emprunts immobiliers vont continuer d’augmenter en 2023 ?

Les taux d’intérêt pour financer un achat immobilier en France sont passés assez rapidement de 1 % à près de 4 %. On pourrait penser que cela va rapidement s’arrêter, voire qu’une baisse des taux va arriver dans les mois à venir. C’est loin d’être le cas.

En effet, longtemps bloquées par le taux d’usure trop bas, les banques n’ont pas pu répercuter toutes les hausses de taux qu’elles ont subies. Le coût du refinancement a explosé. De ce fait, les banques perdaient de l’argent à chaque fois qu’elles accordaient un crédit immobilier en 2022 et en ce début d’année 2023.

Il faudra encore attendre quelques mois pour que les établissements bancaires redeviennent bénéficiaires sur ce type de produit. Et cela passera par de nouvelles hausses des taux tant que la Banque Centrale Européenne (BCE) ne baissera pas ses taux directeurs.

Il faut s’attendre à voir les taux se rapprochaient des 5 % d’ici début 2024 pour la majorité des crédits immobiliers sur 20 ou 25 ans.

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Comment obtenir le meilleur taux d’emprunt en 2023 ?

Actuellement, pour bénéficier du meilleur taux d’emprunt immobilier, il faut mettre toutes les chances de votre côté. Évidemment, un apport personnel conséquent et une bonne situation professionnelle ne pourront que jouer en votre faveur, mais vous pouvez aussi compter sur d’autres facteurs :

• Faites une simulation d’emprunt immobilier. Calculez en amont votre capacité d’emprunt, vos frais de notaires ou encore le montant de vos mensualités et ainsi peaufiner votre plan de financement.

• Montrez à votre banquier que vous envisagez une relation à long terme avec lui. Vous pouvez rapatrier l’ensemble de vos comptes dans cet établissement bancaire comme garantie et marque de confiance. Ce n’est pas obligatoire, mais cela ne peut que jouer en votre faveur pour obtenir de meilleurs taux de crédit immobilier.

• Préparez votre dossier en soignant votre épargne dans les mois qui précèdent votre demande d’emprunt immobilier afin de rassurer la banque sur vos capacités à gérer vos finances. En effet, celle-ci exige vos trois derniers relevés de compte. Veillez donc à bien éviter les découverts, les incidents de paiement et les dépenses déraisonnables.

• Réduisez au maximum la durée de votre emprunt immobilier. Plus la durée de remboursement de votre prêt immobilier sera courte, plus le taux d’emprunt immobilier pratiqué par la banque sera bas.

• Essayez de bénéficier d’un apport personnel. Si vous n’avez pas d’apport personnel, sachez qu’il existe des solutions comme le prêt à taux zéro et des épargnes comme le PEL. Cela vous permettra de faire baisser le montant emprunté et par conséquent le taux d’intérêt immobilier.

• Comparez les offres de prêt immobilier. Cela peut sembler évident, mais comparer avant de souscrire une offre d’emprunt immobilier est encore la façon la plus efficace de bénéficier du meilleur taux immobilier.

• Négociez avec un courtier en prêt immobilier. Malgré des frais de courtage de l’ordre de 1 %, passer par un courtier peut vous faire gagner un temps précieux au moment de mettre en concurrence les offres de prêt de plusieurs banques.

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Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est également à prendre en compte. Il correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal pour qu’un établissement bancaire accorde un prêt immobilier. Si le taux proposé est supérieur, il est considéré comme usuraire. 

Le taux de l’usure est encadré par l’article L314-6 du Code de la consommation. L’État l’a instauré pour protéger les emprunteurs d’éventuels abus de la part des établissements de crédits. C’est la Banque de France qui fixe ce taux d’usure.

Pour avoir plus d’informations : Qui est concerné par le taux d’usure ?

Comment le taux d’usure d’un emprunt immobilier est calculé ?

Le taux d’usure dépend de 3 facteurs : 

• Type de prêt immobilier

• Montant de l’emprunt

• Durée de l’emprunt

Les prêts immobiliers et pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros sont divisés en cinq catégories :

• Les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans

• Les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans

• Les prêts à taux fixe d’une durée de plus de 20 ans

• Les prêts à taux variables 

• Les prêts-relais

Pour établir le taux d’usure, la Banque de France prend en compte le taux effectif moyen des établissements de crédit, et ce, pendant un trimestre. Ensuite, ce taux est augmenté d’un tiers. Le calcul permet d’obtenir le taux d’usure du trimestre suivant.

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Quand le taux d’usure est-il actualisé ?

À la fin de chaque trimestre, la Banque de France actualise le taux d’usure des emprunts. Il est alors affiché au Journal officiel par la Banque de France. 

Toutefois, depuis le 1ᵉʳ février 2023, à cause de l’inflation, il est révisé tous les mois. Cette situation exceptionnelle permet de débloquer les dossiers de demandes de crédits pour les emprunteurs. En effet, les taux pris en compte dans ce calcul et les taux du marché se révèlent bien différents.

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Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?

Aux yeux des banques, certains emprunteurs représentent un risque, souvent les personnes âgées et celles en situation précaire. Le taux d’emprunt immobilier appliqué dépasse alors le taux d’usure, et la banque refuse de prêter la somme souhaitée. 

Pour éviter ce désagrément, il est possible de jouer sur l’assurance du prêt immobilier en souscrivant une assurance emprunteur moins chère dans une autre banque ou compagnie d’assurance.

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Quel est le taux d’usure en 2023 ?

Le taux effectif moyen pratiqué en juin, juillet et août 2023 par les établissements de crédit pour les emprunts immobiliers sur une durée de 10 à 20 ans était de 3,96 %. Par conséquent, le taux d’usure pour ces mêmes prêts à compter du 1ᵉʳ septembre 2023 est de 5,28 %.

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En résumé, les taux d’emprunt immobilier continuent de grimper en 2023 et la tendance se poursuivra en 2024. Les banques durcissent les conditions d’obtention de crédit et répercutent les déficits ressentis depuis l’inflation. Pour savoir comment investir dans la pierre, participez à notre conférence.