Vous souhaitez acquérir un bien immobilier à plusieurs ? Vous ne savez pas comment cela fonctionne ni dans quel cadre procéder à cet achat avec des associés ? Vous êtes au bon endroit !
Découvrez les deux méthodes les plus répandues pour acheter un bien immobilier à plusieurs, à savoir l’indivision et la SCI, ainsi que d’autres informations clés avant de vous lancer en famille ou entre amis. Strategie-immo.fr vous accompagne grâce à un programme de formation pour réussir vos investissements immobiliers.
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Acheter un bien immobilier à plusieurs en indivision
Comment fonctionne l’indivision ?
L’indivision est le statut juridique par défaut dans le cadre d’un achat immobilier impliquant au moins deux personnes. Tous les acquéreurs participent financièrement à hauteur de leur part dans l’indivision. Ils peuvent choisir des participations différentes et opter pour des solutions de financements différents selon leur situation.
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Comment mettre en place une indivision ?
Acheter un bien immobilier en indivision est la forme d’investissement la moins contraignante et la moins coûteuse. En effet, si vous achetez un logement à plusieurs et en dehors du mariage ou d’une SCI, l’indivision se crée automatiquement. Seule la convention d’indivision qui n’est pas obligatoire nécessite une intervention spécifique du notaire.
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Comment est géré le bien immobilier au sein d’une indivision ?
Chaque indivisaire participe à hauteur de sa quote-part concernant les charges, par exemple la taxe foncière. Ainsi, lorsqu’il s’agit de plusieurs personnes n’appartenant pas au même foyer fiscal, plusieurs avis de paiement seront envoyés.
Les décisions concernant les actes administratifs ou l’entretien du bien sont prises à la majorité, soit au deux tiers. Les décisions importantes seront prises à l’unanimité, comme pour la vente ou la mise en hypothèque du bien immobilier.
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Comment s’effectue la cession de parts au sein d’une indivision ?
Si l’une des personnes souhaite céder ses parts, elle peut le faire à tout moment. Les autres indivisaires ne peuvent s’y opposer, mais pourront faire valoir leur droit de préemption. Pour anticiper cette situation, la signature d’une convention d’indivision permet d’éviter certains quiproquos.
Qu’est-ce que la convention d’indivision ?
Dans certains cas, il apparaît nécessaire de mettre en place une convention d’indivision. Établie par un notaire, cet acte permet d’organiser la gestion du bien immobilier entre les indivisaires pendant une durée maximum de 5 ans.
Une convention d’indivision prévoit par exemple :
- La nomination d’un gérant
- La répartition du bien immobilier entre les indivisaires en cas de décès
- La répartition des charges relatives au bien immobilier
- Les modalités de jouissance entre les acquéreurs
Pour avoir le maximum d’informations : Frais de notaire lors de l’achat d’un appartement en France
Comment fonctionne le prêt immobilier d’un achat en indivision ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier à plusieurs en indivision, vous serez propriétaire à hauteur de votre part. Chaque indivisaire finance sa part via :
- Son apport personnel
- La souscription d’un prêt immobilier
Le financement via l’emprunt en indivision peut se faire collectivement par le biais d’un seul prêt immobilier pour tous ou individuellement. Si les acquéreurs empruntent en commun, leur capacité d’emprunt est mutualisée, mais ils sont soumis au principe de solidarité.
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Acheter un bien immobilier à plusieurs via une SCI
Comment fonctionne l’acquisition immobilière à plusieurs en SCI ?
Lors d’un achat immobilier à plusieurs, la SCI représente la solution la plus protectrice pour l’ensemble des acquéreurs. En effet, ce ne sont pas les associés en tant que personnes physiques qui deviennent propriétaires, mais la SCI en elle-même.
La propriété du bien immobilier est divisée en nombre de parts, elles-mêmes réparties entre les différents associés. La participation de chacun au capital social détermine la répartition des parts entre chaque acquéreur.
Afin d’avoir le maximum de conseils : SCI : Avantages et inconvénients (À lire avant le lancement)
Quelles sont les formalités de création d’une SCI ?
Pour créer une SCI, vous devez obligatoirement respecter les démarches suivantes :
- La rédaction des statuts pour organiser la gestion du ou des biens immobiliers achetés à plusieurs
- La constitution du capital social
- La publication d’un avis de constitution
- La demande d’immatriculation de la SCI au greffe du tribunal compétent
Sachez également que la création d’une SCI a un coût. Vous devrez compter entre 500 € et 2500€ en cas d’accompagnement par un professionnel et environ 300€ pour une démarche autonome.
En savoir plus : L’immatriculation d’une SCI : démarches, documents et procédures
Comment est géré le bien immobilier au sein d’une SCI ?
Au moment de la création d’une SCI, les associés nomment un gérant. Cette personne occupe une fonction capitale puisqu’elle assure le bon fonctionnement de la SCI et la gestion optimale du ou des biens immobiliers. Aussi, le gérant de la SCI représente la société aux yeux des établissements financiers ou autres organismes à contacter. Le gérant n’est pas forcément un associé, il peut s’agir d’un tiers.
En règle générale, le gérant peut engager la SCI en signant tous les actes. Toutefois, les statuts peuvent restreindre les pouvoirs du gérant et instaurer d’autres dispositions.
Vous pouvez aussi choisir de mettre en place un pacte d’associés pour préciser des clauses absentes dans les statuts, telles que l’organisation de cession de parts.
N’hésitez pas à lire aussi : S’associer entre marchands de biens, comment se protéger ?
Comment s’effectue la cession ou la transmission de parts au sein d’une SCI ?
Le plus souvent, lorsqu’un associé souhaite céder une partie ou la totalité de ses parts de la SCI, les autres personnes de la structure doivent donner leur accord. Les conditions relatives à la cession de parts de la SCI peuvent être organisées au moyen d’une clause d’agrément au sein des statuts ou d’un pacte d’associés. Lors de la revente de parts, les autres associés peuvent bénéficier d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils ont accès en priorité à la part vendue.
En famille, la SCI permet de profiter des abattements légaux grâce à une transmission progressive des parts. L’objectif étant que l’héritier puisse obtenir un maximum de parts avant le décès du parent. De plus, la SCI permet la donation de part avec réserve d’usufruit, c’est-à-dire uniquement sur la nue-propriété donc moins taxée qu’en pleine propriété. Cette opération donne la possibilité aux enfants ou au conjoint de recevoir l’usufruit automatiquement et sans fiscalité lors de la succession.
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Quelle forme de SCI choisir pour un achat immobilier à plusieurs ?
Il existe plusieurs formes de SCI qui dépendent de votre projet immobilier à plusieurs :
- La SCI de gestion particulièrement adaptée aux investissements locatifs
- La SCI familiale pour acheter un bien immobilier en famille
- La SCI d’attribution (SCIA) pour un achat immobilier qui sera fractionné en lots
- La SCI de construction-vente qui vise à construire un logement pour le revendre ensuite
Un article à ce sujet : Qu’est-ce qu’une SCI ?
Qu’est-ce que la tontine pour acheter un bien immobilier à plusieurs ?
Acheter un bien immobilier à plusieurs peut se concrétiser par la mise en place d’une tontine. Ce mécanisme ancien toujours en vigueur permet un achat collectif sur le principe de la transmission et la répartition des parts après décès.
Aucun membre du pacte tontinier n’est au départ nommé propriétaire du bien immobilier. À chaque décès de l’un d’entre eux, les parts du défunt sont également réparties au profit des autres personnes. Ce principe de fonctionnement désigne le dernier survivant comme propriétaire du bien, et ce, depuis le jour de la signature du pacte tontinier.
En cas de désaccord, aucun des membres ne pourra récupérer sa mise sans l’accord unanime des autres pour vendre. La tontine ne présente en outre aucun avantage fiscal. Le décès d’un membre de la tontine est en effet soumis au droit de succession. La taxation s’apparente à celle appliquée à une transmission à titre gratuit.
Cependant, ces droits ne sont pas exigibles lorsque le bien concerné constitue la résidence principale d’un couple marié ou pacsé ou lorsqu’il est évalué à moins de 76 000 € au jour du décès.
À lire aussi : Comment vendre un bien occupé par un locataire ?
Est-ce possible d’acheter un bien immobilier à plusieurs avec la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel a été mis en place par l’État afin de favoriser l’investissement locatif et proposer ainsi davantage de logements en location dans les zones à forte demande locative. La loi Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement mis en location, sous certaines conditions.
Il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier à plusieurs sous la loi Pinel dans la limite de deux biens immobiliers par an. Le montant total des deux acquisitions est plafonné à 300 000 euros. Les avantages fiscaux, quant à eux, ne peuvent excéder 10 000 euros.
Pour avoir le maximum d’informations : Investir en Pinel : les meilleures villes en France
Comment investir dans l’immobilier ?
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Pour conclure, acheter un bien à plusieurs est une option d’investissement immobilier viable à condition d’opter pour la bonne méthode. Vous connaissez désormais les avantages et les inconvénients de l’indivision et de la SCI pour prendre votre décision. Pensez à nous rejoindre dans notre conférence pour découvrir les formations strategie-immo.fr et apprendre à investir dans l’immobilier.
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