Vous souhaitez devenir marchand de biens, mais n’avez pas d’apport pour votre premier investissement ? Vous ne savez pas si vous pourrez emprunter afin d’exercer cette profession ? Cet article répond à vos questions.
Découvrez tout d’abord ce qu’est un marchand de biens, sous quelle forme juridique vous lancer et le capital nécessaire pour investir. Ensuite, vous pourrez bénéficier de quelques conseils pour faire accepter votre dossier auprès de la banque sans apport. Rejoignez les formations strategie-immobilier.fr pour gagner jusqu’à un salaire en une seule transaction.
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Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Quel type de biens ?
Un marchand de biens exerce une activité professionnelle qui consiste à acquérir des biens immobiliers pour les revendre, en faisant une plus-value. Il peut s’agir de :
- Biens immeubles déjà construits pour l’habitation ou une activité professionnelle
- Terrains à bâtir
- Fonds de commerce
- Parts ou totalité de sociétés immobilières
Contrairement à un agent immobilier, le marchand de biens devient lui-même propriétaire avant de le remettre en vente.
À lire aussi : S’associer entre marchands de biens, comment se protéger ?
Quel type d’investissement ?
Le marchand de biens n’investit pas dans l’immobilier comme un particulier. En effet, l’achat d’un bien se fait dans le but de revendre avec une plus-value et non pas de le garder pour un usage personnel. C’est aussi en cela que le processus d’achat-revente est régulier pour un marchand de biens.
L’objectif d’un marchand de biens est donc commercial. La plus-value doit généralement avoir lieu dans un délai de 5 ans, sauf en cas de revente d’un bien en plusieurs lots, le délai sera ici de 2 ans.
Pour exercer le métier de marchand de biens, vous pourrez bénéficier de l’effet levier :
- Soit en achetant le bien sous la valeur du marché ou en spéculant sur une augmentation du prix de l’immobilier dans ce secteur.
- Soit en procédant à des travaux de rénovation pour le revendre plus cher, en augmentant au maximum la plus-value.
Également, n’hésitez pas à lire : Marchand de biens : Les erreurs qui vous freinent
Quel type de connaissance ?
Pour devenir marchand de biens, aucun diplôme n’est obligatoire. Il faut une excellente connaissance du marché de l’immobilier et des connaissances annexes sont nécessaires, notamment dans les domaines de l’urbanisme, de la construction et de la finance pour mener à bien les transactions.
L’entourage est tout aussi important. En effet, le métier de marchand de biens nécessite l’intervention d’un notaire, d’un expert-comptable, d’un assureur spécialisé. Un courtier peut être également utile à titre de conseils.
Pour avoir le maximum de conseils : Pourquoi faut-il se former pour devenir marchand de biens ?
Quel statut juridique pour devenir marchand de biens ?
Pourquoi créer une société ?
Si vous envisagez de devenir marchand de biens, la première étape cruciale est de déterminer la structure juridique dе votrе entreprise. Cеla définit vos responsabilités еn tant quе professionnel de l’immobilier et votre régime fiscal et commercial. Pour votrе projet immobilier, la structure de votre entreprise aura un impact notamment sur :
- Les connaissances juridiques nécessaires pour respecter les droits et obligations en matière d’immobilier
- Le capital à apporter
- Les travaux à entreprendre pour établir une entreprise immobilière professionnelle
Afin d’en savoir plus : Marchand de biens : quel est le meilleur statut juridique ?
Sous quelle forme créer une société de marchand de biens ?
Les marchands de biens ont généralement le choix entre trois formes juridiques à la création de leur entreprise :
- La SAS est reconnue pour sa flexibilité en matière de gestion et de fonctionnement. Elle offre une liberté de répartition des pouvoirs et une grande latitude statutaire. Toutefois, sa mise en place peut être plus complexe et onéreuse que celle d’une SARL.
- La SASU offre les mêmes avantages que la SAS, mais avec une gestion simplifiée. C’est une option attrayante pour les investisseurs qui travaillent seuls.
- La SARL est une structure plus classique. Elle offre une plus grande sécurité, avec une responsabilité limitée. Cependant, elle offre moins de flexibilité que la SAS en termes de gestion et de fonctionnement.
Lisez également : Les ressources essentielles pour devenir marchand de biens
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Quel capital pour devenir marchand de biens ?
Bien préparer son capital
Comme pour toute activité professionnelle indépendante, il est important d’établir une étude de marché et un bilan prévisionnel avant de vous lancer. Ils seront utiles pour les demandes de financement auprès des banques, mais également pour avoir une bonne visibilité sur votre activité professionnelle, et qui tienne compte du marché, des délais, des frais et de la fiscalité.
Pour devenir marchand de biens, il faut idéalement disposer d’un capital suffisant pour effectuer son premier achat immobilier, ainsi que les travaux nécessaires à la plus-value. En effet, la rémunération d’un marchand de biens repose sur cette dernière lors de la revente. Il faut que celle-ci soit suffisante, non seulement pour assurer le revenu du marchand de biens, mais aussi pour servir d’apport pour l’investissement suivant. Une marge de 20 % minimum est donc souvent recommandée pour être considérée comme suffisante.
À lire également : 3 problématiques de l’activité des marchands de biens.
Les prêts professionnels
La première affaire peut être décisive en termes de trésorerie pour la poursuite de votre activité de marchand de biens. Sachant qu’une banque ne finance que rarement plus de 70 % à 80 % du prix global du projet immobilier, vous devez alors détenir ou être en mesure de vous constituer au préalable un apport de 20 à 30 % du montant.
Dans la mesure où l’acquisition se fait en vue d’une revente rapide, le prêt professionnel établi est généralement de relativement courte durée, soit 24, 36 ou 48 mois, et prend la forme d’un crédit in fine. Leur taux sont variables selon la conjoncture actuelle.
À ces crédits, vous pouvez ajouter les commissions d’engagement (environ 1 % annuel) calculées sur le montant de l’autorisation initiale et appliquées jusqu’au remboursement complet du crédit.
En revanche, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, ni automatiquement exigée par l’organisme de financement, vu la courte durée et la nature du crédit. En contrepartie, les organismes de financement demandent souvent des garanties comme le privilège de prêteur de deniers sur l’immeuble, l’hypothèque sur la partie travaux et éventuellement la caution solidaire des associés de la société. Mais ces garanties restent négociables tout comme le taux de votre prêt.
Vous pouvez aussi apporter d’autres garanties auprès de la banque. Par exemple, en inscrivant tous vos comptes bancaires dans cet établissement, le banquier sera plus à même de vous faire confiance pour votre prêt professionnel. Vous serez aussi en mesure de négocier davantage.
En savoir plus sur cette thématique : Le Prêt Bancaire Marchand de Biens : Comment ça Marche ?
Le capital minimal pour se lancer
Le capital nécessaire va dépendre du type de biens sur lesquels vous désirez investir. De la part de société à la promotion immobilière, les investissements de départ ne seront pas les mêmes. Le capital minimum sera donc différent.
Si vous souhaitez solliciter un crédit bancaire pour financer votre projet de reconversion professionnelle, un apport de 20 à 30 % de la valeur d’achat du bien vous sera demandé. Votre capital de départ devrait en conséquence idéalement couvrir a minima l’apport nécessaire à l’obtention du crédit. Sans apport, il est difficile d’emprunter aujourd’hui pour réaliser un investissement immobilier.
Par ailleurs, les difficultés peuvent être nombreuses et la rémunération dépend uniquement de la marge entre l’achat et la revente du bien, de laquelle il faut déduire une part de perte. Il est donc opportun de ne pas débuter avec de trop gros projets pour amortir les aléas de l’immobilier.
Également, n’hésitez pas à lire : Pourquoi emprunter pour investir dans l’immobilier ?
Comment devenir marchand de biens sans apport ?
Vous souhaitez devenir marchand de biens, pourtant vos économies sont insuffisantes pour lancer votre activité ? Est-il possible de trouver un financement pour vous aider à exercer cette profession sans apport ou avec un faible apport ?
La plupart des banques exigent un apport pour accorder un prêt. Toutefois, certains établissements sont moins exigeants : ils accordent des crédits même si vous ne disposez d’aucun ou d’un faible apport sous plusieurs conditions.
Découvrez le témoignage de l’un de nos élèves pour plus d’informations :
Achat en nom propre ou au nom de la société
Pour devenir marchand de biens, vous risquez d’engager des frais liés à la création d’une société. Vous pouvez donc effectuer votre premier investissement en nom propre. Si cette première transaction réussit et génère une plus-value, vous pouvez vous lancer en toute quiétude dans la création d’une structure dédiée, une SASU, une SAS ou encore une SARL.
Lisez également : Comment bien réussir son opération en tant que marchand de biens ?
Appel à votre banque
Dans le cas où vous souhaitez acheter un bien immobilier au nom de votre entreprise, appelez votre banquier. Renseignez-vous sur les offres promotionnelles et les conditions actuelles de prêt : votre dossier sera alors traité par un conseiller spécialisé dans le domaine de l’immobilier.
Il vous faudra également apprendre à présenter votre projet pour mettre toutes les chances de votre côté.
Découvrez plus de détails ici : 8 questions à poser à son banquier pour un prêt immobilier
Comment bien investir dans l’immobilier ?
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En conclusion, devenir marchand de biens sans apport est possible, même si cela se révèle compliqué. Vous pouvez réaliser votre premier investissement en nom propre ou négocier auprès de votre banque en présentant un dossier ficelé. Pour en savoir plus sur l’investissement immobilier, inscrivez-vous aux formations strategie-immobilier.fr
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